21世纪经济报道记者李域 深圳报道
今年以来，公募REITs发展驶入快车道，不仅首批REITs扩募正式落地，多项利好政策也陆续出台，同时REITs专项立法也箭在弦上。
5月12日，在证监会指导下，沪深交易所修订并发布REITs审核关注事项指引，突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。
截至目前，上交所已有20只基础设施REITs获得注册批复，预计最新获批2只REIT产品成功发行后，市场融资规模将超710亿元，回收资金带动新项目投资额将超3300亿元。
随着市场的持续升温，各类金融机构也加快了在公募REITs相关业务上的布局。近日，21世纪经济报道记者了解到，私募市场上出现了专注于基础设施 REITs领域的投资的私募基金。
先锋瑞驰私募基金管理（北京）有限公司（以下简称先锋瑞驰）就是如此，公司执行董事高如星表示，当下我国 REITs 市场正处于优质核心资产不断 IPO 推出的政策红利与规模扩募的重要时间节点，是难得的 REITs 长期投资的双重战略机遇期。
大类资产配置中不可或缺的基石投资品目前，我国共有29只基础设施公募REITs获批，其中27只基础设施公募REITs已上市，底层资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元。同时，首批顺利获批的4只扩募项目预计募集金额超50亿元，带动新增投资超380亿元。
此前，证监会债券部主任周小舟在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示，未来证监会将从四个方面入手，推动REITs市场健康平稳运行，具体的措施包括推动消费基础设施REITs项目尽快落地，研究优化REITs估值体系，制定发布产业园区、高速公路等成熟资产审核要点，加快推进REITs专项立法等。
高如星认为，当下处于宏观资产负债表急需盘活优化、新一轮信用扩张需要新信用载体的阶段， REITs 对宏观经济的贡献意义显得尤为突出。
从供给端来看，中国在 40 余年的快速经济增长中，积累了巨量的基础设施资产， 根据发改委统计，1995-2018 年中国基础设施投资累计高达 130 万亿，即使按照 1-2%的转化率计算， REITs 市场也可达 1-3 万亿的规模。
从需求端来看，代表基础设施资产的 REITs 产品由于底层资产已进入成熟期、现金回报稳定，法定要求可分配现金比率不低于 90%等，是一种投资预期非常稳定的投资标的，REITs 产品充分匹配了刚兑打破后国内巨量理财市场资金继续寻求稳定回报的市场需求，是大类资产配置中不可或缺的基石投资品。
“目前REITs才刚刚起步，存量规模千亿左右，展望未来万亿空间可期。”高如星表示，近两年，市场上的投资人最大的痛点是没有合适的理财产品替代原来的信托，居民理财或资产配置的需求得不到满足。REITs产品的特征刚好可以满足用户这类资产配置的需求。
据悉，先锋瑞驰的投资策略是以自上而下的宏观投资配置为理念、以长期投资、价值分析为策略框架，筛选具备稳定分红和长期资产成长性的优质 REITs 标的，同时争取通过一级加扩募的投资机会获取超额收益。
对于增强策略，高如星介绍，一方面 REITs 现金分红可以为客户提供稳定的收益；另一方面，今年有很多扩募的机会，虽然给客户预期收益来自于现金分红，但作为增强性策略，在这个行业发展窗口期，可以多参与一级半市场的机会或者一级市场的机会。
另类资产管理在全球范围内快速增长从全球范围来看，另类资产管理正在快速增长。
截至2023年末，全球另类资产管理业务规模达到19万亿美元，已占到全球112万亿美元资产管理规模的17%，相比2005年的4万亿美元，增长幅度达375%。
据BCG预测，另类资产管理规模2023年到2026年复合增长率为9%，远高于传统资产5%的复合增长率。
同时，另类资产管理产品贡献的收入将达到2420亿美元，占全球资产管理业务总收入4760亿美元的51%，贡献度将超过半成。
成立于1986年的科恩-斯蒂尔斯金融公司（Cohen &Steers, Inc.）是一家专注于公募REITs相关领域投资的金融公司，投资方向包括全球市场的房地产证券、全球上市基础设施、实物资产、优先股、自然资源和公用事业类证券等。
科恩-斯蒂尔斯于1986年，2004年上市，目前市值规模超过30亿美元。自2004年上市以来，公司管理资产规模以复合年化11.8%的速度增长，截至2023年末，管理资产规模达到1066亿美元，年收入约5-6亿美元，ROE在40%-80%左右，旗下100%的资产管理产品及账户在长期（3年以上）中优于业绩比较基准。
截至2023年一季度，科恩-斯蒂尔斯公司流动资产合计2.76亿美元，总资产6.23亿美元，总权益4.3亿美元。
业内人士表示，科恩-斯蒂尔斯聚焦于上市另类资产（REITs、MLPs、优先股、自然资源及公用事业证券等）的投资策略，凭借其高分红、高流动性、弱相关性和周期防御特性，长期展现出了优异的业绩表现，成为一种介于传统公募产品与私募基金之间的有益补充。
整体上看，科恩-斯蒂尔斯公司的总体投资策略以风险可控、稳定收益、流动性强、投资门槛低的上市REITs作为主要投资对象，区别于以传统股票、债券等资产为主要标的的大多数资产管理公司，走出一条差异化、特色化的发展路径，成为了美国乃至全球的优秀另类投资管理机构。
多位私募人士表示，全球来看，另类资产管理市场增长迅速，另类资产从分散风险的补充型投资工具逐渐向主流投资工具靠拢，成为投资组合不可或缺的一部分。中国REITs市场三年间也成功实现从无到有的跨越，当下正处于难得的历史机遇期，发展空间广阔、潜力巨大。