原标题：转让房地产，不含税销售额如何计算？
作者：郝书坤
在实务中，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入如何计算不含税销售额，一直存在争议。这一争议源自《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)中的一项规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。那么，含税销售额究竟是以销售房地产时取得的全部价款和价外费用，减除实际申报的销项税额后的余额，还是以取得的全部价款和价外费用扣除支付土地价款后的余额，再换算成不含税销售额?对此，上述文件并没有明确。
案 例
房地产开发企业甲公司转让房地产，取得收入1110万元。假设其支付的土地价款为222万元，则在计算该公司转让房地产的土地增值税时，其增值税销项税额是按不含税销售额计算。这样，不含税销售额为：1110万元÷（1+11%）=1000万元，销项税额为：1000万元×11%=110万元。如果以取得的收入扣除支付的土地价款后的余额换算成不含税销售额，那么不含税销售额为：（1110万元-222万元）÷（1+11%）=800万元，那么销项税额为：800万元×11%=88万元。可见，不同的理解，计算的销项税额是不一样的。
分 析
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），纳税人转让房地产的土地增值税应税收入究竟含不含增值税？对于适用一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；对于适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%。
也就是说，在一般计税办法下，增值税的销售额与土地增值税的清算收入并不相同，即增值税中土地价款对应抵减的销项税额，在土地增值税清算时，应重新调整计入土地增值税清算收入，并缴纳土地增值税。如上例，甲公司含增值税销售额为800万元，销项税额为88万元，土地增值税清算收入为：1110万元-88万元=1022万元。
对于适用增值税简易计税办法的，因不涉及扣减土地价款，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额，增值税的销售额与土地增值税清算收入一致。对于预缴税款，由于预缴时尚无法确定清算项目对应扣除的土地价款，故对预缴税款采取从简计算的方式。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。例如，房地产企业一般纳税人销售房产取得预收款1110万元，不含税收入为：1110万元÷（1+11%）=1000万元，应预缴增值税税款为：1000万元×3%=30万元。按照上述公式，预缴土地增值税的计税依据为：1110万元-30万元=1080万元。
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