在北京,“回迁房”属于“二类经适房”。跟商品房一样,回迁房交易税费要缴纳:个税、营业税和契税,同时,还需要多交一笔“土地出让金”。为“网签价”的3%。
1、个人所得税
是否“满五唯一”是交不交个税的关键要素,即:
1)转让家庭名下不满五年,或满五年不唯一住宅的,按照“差额”20%征收个人所得税;
2)转让家庭名下满五年且唯一住宅的,免征个人所得税。
其中,“差额”为房子的“转让收入”减去房屋原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用(合理费用指原购房契税、此次交易的营业税、装修费用(本次网签价10%)、房贷利息)
等。
2、营业税
是否“满2年”是关键因素,有两种情况:
1)满2年,普通住宅免征;非普通住宅交差额5.6%
2)未满2年,全额(网签价)*5.6%
这里是否满2年,有如下一个日期满足条件即可:
1)看房产证填发日期;
2)看原始购房合同签署日期
3)看第一笔购房房款的收据日期
另外,如果是继承的房产,以原房产证为准计算是否满2年或5年,需提供原房产证复印件和继承公证书。
3、契税
“契税”是根据房子的“网签价”征收,一般是1%-3%之间。影响“契税”多少,有两个要素:是不是“首套房”?如果是“二套”,无论面积大小,直接收:网签价*3%。面积多大?根据房子的面积,有两种收法:
1)90平米以下(含),契税=网签价*1%
2)90平米以上契税=网签价*1.5%
4、土地出让金(回迁房交易税费区别于商品房的部分)
网签价的30%。
回迁房只是产权证标注为经济适用房,行政管理上比照经济适用房,但是不受经济适用房5年的限制,只要取得产权证就可以上市交易。回迁房交易税费除了按照商品房税费标准以外,还需要交纳成交价格3%的土地出让金,交纳该土地出让金后,其产权性质变为商品房。
附:依据3月24日营改增新政,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(营改增)试点,北京市、上海市、广州市和深圳市适用规则:
1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;(网签价*5%)
2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;(网签价-房屋原值)*5%
3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。
来源:财政部、国家税局总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号)》