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二手商铺交易税费,是多少,一算真的很吓人?<深圳拍卖房要交什么税费>

二手商铺交易税费,是多少,一算真的很吓人?

都知道商业地产市场,是一个完全市场化的一个主体,不像住宅一样,受到政策的影响越来越多,商铺很少受到影响;

那么二手商铺在市场上,不是一个完全的成熟的市场,为什么呢?

二手商铺的交易费用稍微高一些;

投资商铺,一般会在主导思维下,认为租金才是投资商铺的唯一指标,至于增值很少人顾及;

还有就是,买卖商铺的难度,要高于住宅很多;

最主要的一点,就是商铺不具有任何附加功能,户口,学区等等这类附加值能力;

有的地区,开始在这一块开发起来了,武汉买商住公寓或者酒店公寓,就可以带户口,有的人就会曲线救国,先买商铺,再买住宅;

这里面的背后因素,虽不值得研究,但是对老百姓来讲,是一个好消息;

那么,买商铺的人多了,最后就会形成一个二手市场,那么二手商铺的交易费用到底有哪些呢?

一是契税,3%收取;

只要是商业性质的房产,不限底商,酒店,写字楼等形式的商业性质的二手商铺,均是3%的契税;

当然这个是双方的税,一般情况下,也可以由买方支出;

二是评估费0.5%左右;

这个是惯例,有的地区也会收0.4%的评估费用,所有二手房产交易,都会有一个评估价格;

而且所有的税费,都和评估价有关系,特别是商业用房;

契税,评估费,差额税,增值税,个税等等,都要和评估税费挂钩,这个非常重要;

这个费用,买方出的多,当然也可以商量执行;

三是个人所得税,差额的20%收取;

什么意思呢,就是评估价,减去原价,乘以20%就是个税,不像住宅可以收取1%,或者差额,而且还有满五唯一的要求;

商业商铺,必须缴纳,逃脱不掉;

四是增值税,一般在5.5%左右;

这个有一个算法,大概是在5-5.5%之间的一个范围,也是增值部分收取的税金;

计算公式,增值税=总价÷(1+5%)x 5%=税额金额;

当然,还有附加税,附加税是增值税额度的12%左右,合起来总额度,就是增值税总额度了;

五是土地增值税,30-60%之间,差额越大税率越高;

这个税额怎么计算呢,评估价减去原价,乘以税额,就是土地增值税;

注意:如果是划拨土地,还有一个基础地价乘以30%的土地出让金,出让性质的就没有了;

六是其他税率;

印花税0.1%,测量费2块每平米,交易费8-16块,都有可能,得咨询当地房管交易部门,制证费,贷款还有5%贷款额保险费等等;

值得注意的是,必须由原发票,没有原发票需要到房管部门调档案,复印发票;

当然还有一些贷款手续费之类的,要看清楚销售员给计算的,不合理的要问清楚,但是一般写出来的都是要缴纳的;

杂费也需要1万左右,都有可能的;

阿永哥点评:

一是二手商铺过户费用,税金和交易费用在10%左右,差额税在50-80之间;

假如说一间商铺,涨了100万,其中有50-80%是要交给国家的税金,你得到的只有20-50万之间,还有交易税卖家的就接近10%了;

商铺的增值,就是一个无稽之谈的事情;

这也是为什么都说,商铺看的就是租金回报率,哪怕原价卖出去,就这个水平了;

二是小面积的商住公寓,商住酒店,带了户口或者学区这样的负载条件后,不知道是不是好事;

但是值得一提的就是,一定会创造税收;

这次知道,买卖二手商铺的代价,有多大了吧,哪怕没有增值也需要接近10%多的交易费。

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