二手商住房交易税费主要涉及契税、个人所得税、营业税、印花税、土地增值税。详细信息参照下文：

税费计算明细

1、营业税：（申报价-原值）*5.6%

2、个税：（申报价-原值）*5.6%

3、印花税：申报价*0.1%

4、契税：申报价全额*3%

5、土地增值税：

增值额*税率（税率：30%-60%）

增值额=申报价-扣除项目金

扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额

递增额=原值5%年数（3年零8个月按3年算）

税率=增值额/扣除项目金

举个例子：

一套原值 50 万，现价 100 万，房子满 2 年，上次契税 3 万，本次营业税 5 万的房产，需要交纳多少土地增值税？

扣除项目金 =50 万 +3 万 +5 万 +50 万 5%2=63 万

增值额 + 申报价 - 扣除项目金 =100 万 -63 万 =37 万

税率 = 增值额 / 扣除项目金 =37/63 万 =0.58 （大于 50% ，税率 40% ）

土地增值税 = 增值额 ***** 税率 =37 万 * 40%=14.8 万

需要注意：

依据3月24日营改增新政：自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（营改增）试点，北京市、上海市、广州市和深圳市适用规则：

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；（网签价*5%）

2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；（网签价-房屋原值）*5%

3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

来源：财政部、国家税局总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）》

2016年5月1日前，二手房交易税费沿用如上：

二手商住房交易税费具体计算方式在上面已经说明，可以通过最后的小例子深入理解二手商住房交易税费计算方法。