图片来源：受访者供图
经济观察报 记者 程璐洋 疫情后，所有商业地产类型中，仓储物流园区是恢复最快的之一，热度直接体现在资本的追逐上。
1月，黑石40.62亿元收购富力广州国际机场综合物流园70%股权。6月，凯德向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，回收资本超96亿元，表示下一步投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。
5月31日，中国首批公募基础设施REITs发行，中金普洛斯REIT作为上交所首支仓储物流类基础设施公募REITs，于6月21日上市。
物流行业的发展，除了疫情带来的直接影响，更大的背景来源于过去十年，中国电子商务的巨大浪潮。世邦魏理仕数据显示，2015-2023年，社会物流总额年复合增速约为9.53%，北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，高于商业地产的4%-5%。
关注物流行业，无法忽视普洛斯的身影。作为另类资产投资管理机构,普洛斯在中国68个地区市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，在中国的资产管理规模达720亿美元。
2016年，普洛斯中国资产服务运营平台ASP（以下简称“ASP”）成立，作为普洛斯的业务平台之一，在“募投管（创）退”业务周期中负责“管”。ASP围绕园区场景，提供资产生命周期各个阶段的管理服务，从规划设计、建设工程、运营管理、招商租赁到产品与增值服务，运用物联网、人工智能、机器人和大数据技术，提升运营效率和服务水准，对资产进行一系列数字化、智能化升级。
目前，ASP作为物流及工业设施管理服务平台，管理的园区数量超过500个，管理园区面积超过4000万平方米，服务客户超过3000家。
9月上旬，经济观察报独家专访ASP董事长及首席执行官莫志明，讨论ASP的核心能力，以及正在关注的行业方向。
普洛斯中国资产服务运营平台（ASP）董事长及首席执行官莫志明 受访者供图
莫志明曾任普洛斯资产中国区联席总裁。在研究报告中，仓储物流被视为一个行业，但和莫志明沟通会发现，物流基础设施、物流资产管理，在他们的语境中早已被厘清。而分工细化，通常是一个行业越发成熟的必然过程。
关于ASP
经济观察报：为什么在五年前选择成立ASP，当时的仓储物流市场处于什么阶段？
莫志明：主要是普洛斯看到资产管理加增值服务的发展空间很大，所以ASP主要做资产管理。以前大家看物流的资产管理，只是基础的物业管理，很多都外包，看作成本，没有看清楚运营和管理的重要性，其实物业管理只是其中一部分。
普洛斯开发的资产主要和物流工业相关，开发后长期持有，所以一直非常重视投后的资产管理和运营。几年前，我们看到投后有很大的发展空间，简单说，希望资产不断产生营收、增值。增值是两个原因，一个是营收，就是租金和各方面的服务，另一方面是资产本身估值,实际上，估值主要还是看营收.所以怎么运营，产生什么营收，租金也好，其他增值服务也好，都很重要。
增值服务方面，客户的新需求大部分跟科技智能化设备相关，那些东西都在资产的场景里发生，场景如果管理不好，其他东西就很难出现。所以高大上的事不能脱离基础运营，基础做好，叠加一些增值服务，慢慢形成组合。
物流园区也可以拎包入住，就像你去五星级酒店，入住之前就知道设施设备、软硬件都已经安装调试好。5年前我们就看到这样的资产管理未来有非常大的需求，发展空间巨大。
经济观察报：你们怎么了解需求？
莫志明：普洛斯90%都是自己跟客户签约，很少的比例是跟中介，不是我们不跟中介合作，是跟客户走得很近。因为我们希望从客户的角度去理解他们的业务，特别是比较重视的电子商务、高端汽车、高端制造业，到底行业在发生、可能发生什么改变。
普洛斯做高标准库，也有人不理解，哪有人会用高标库，随便找个农民库就解决问题，人家3毛钱，你收7毛钱干啥？我们从一开始就相信，中国经济如果要往前走，一定要提高运营生产力。所以我们盖高标库，考虑的就是未来以技术为主。库里面在发生什么，客户要求的功能已经改变，如果只提供一个库，后面可能错过很多机会。
除了提供空间，资产管理要做什么？大部分客户来普洛斯园区租赁，不只是租个库来放东西，而是把仓储作为其核心运营的一部分。特别是电子商务公司，它不需要门店，所以仓储的功能发生了非常大的改变，大部分成为了核心运营中心、分拨中心，流程里包含很多增值服务，按订单来拣货、品控、再包装、发货，都是具体的增值服务。
这些运营需要有高标准的库，有很多人在里面，所以有系统，有机器，有自动化的一系列需求，仓库本身就是整个供应链体系的一部分。这对资产管理提了很多新要求，不能只是给个空间，要能配合运营，从最简单的管控好人和车，到对库内运营进行配合。
如果我们不做，他们会自己做、找其他人做。客户会问，你是物业管理，你懂吗？现在我们给他几种方案，很多客户都接受，从国际知名生物医药企业到鞋服行业的领先品牌，都在使用我们的方案。
所以ASP是普洛斯非常重要的一部分，集合普洛斯生态资源，通过ASP面对客户，为客户提供