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知识点：市场法的具体评估方法
（一）直接比较法
1.基本原理
利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点
该方法直观简洁，便于操作。
3.适用条件
对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式
（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致
评估对象价值＝参照物合理成交价格
（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
公式原理
本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致
①方法一
②方法二
评估对象价值
＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n
原理
分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
5.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致
直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：
（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法
（3）功能价值类比法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大
（4）价格指数法（物价指数法）
①定义
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
②物价（价格）指数的各种表述方法
Ⅰ.定基物价指数
是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。
Ⅱ.定基价格变动指数与定基价格指数的关系
Ⅲ.物价指数与定基价格指数关系
Ⅳ.物价变动指数与物价指数关系
物价指数＝1+物价变动指数
Ⅴ.环比物价指数
本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。
Ⅵ.环比物价变动指数（记做a1，a2……，an）
本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商。
环比物价指数＝1+环比物价变动指数
③价格指数法在评估中运用的计算公式
④适用条件
评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。
（5）成新率价格调整法
①原理
参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
②计算公式
资产的成新率
＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%
6.直接比较法使用频率高的方法【高级】
（1）市场售价类比法——一个以上可比因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数
（2）评估要求。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
③进行交易情况修正。
④进行交易日期修正。
⑤进行区域因素修正
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
（2）价值比率法
这里介绍两种简单的价值比率：
①成本市价法
基本原理
以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。
【特别注意】公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。
②市盈率倍数法
以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。
主要适用对象：企业价值评估
（二）间接比较法
1.原理
（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。
2.适用条件
不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。
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