二、德国:房价长期稳定之谜——是否与房地产税有关?
德国居民的首套住房不缴纳房地产税,二套及以上住房需要缴纳二套房税,二套房税税收减免条件,偏向于保护中低收入者。
在过去10年间,德国房价每年涨幅1%左右,连通胀都赶不上,靠炒房投资得亏死。德国对于房地产的出售和出租都课以重税,也就是说除非你买了房子自己住,否则,你靠房子赚的钱要交一大部分给地方政府。这样是不是可以极大地抑制楼市投机?
在国内房地产税的出台过程中,有观点认为,房地产税并不能影响房价。我们认为:房地产税会如何影响房价,不同的地区会有不同的情况,但是如果按照德国的方法,房地产税至少可以打击炒房行为,让房地产回归正常的市场化运行,以正常的供需关系来调节房价。如果房地产税对房价和炒房行为没有影响,只能说房地产税还不够高。像上海的试点房地产税率0.6%以及免征额度,简直是不痛不痒,当然起不到调节房地产市场的作用。
三、巴西:对土地和建筑物使用不同的税率分别征税
巴西的房地产税比较有特色,对房子和土地分别征收,可以称之为房产税和地产税,二者的税率是不一样的。这样分开征收有两个好处:
第一、可以防止开发商拿地以后不开发,浪费土地资源。
第二、对于土地和房子的价值分开评估,似乎更加合理,因为土地是有限的、增值的,而房子是贬值的。
这对于我们的房地产税的立法工作是否也有一定的启发?我国房地产税出台过程中,一个激烈的争论就是:征收房地产税如何评估房子价值?土地是国有的,只有70年使用产权,而房子只是钢筋混凝土,理论上是不值钱的,而且是一直在贬值的。房地产税到底该对哪一部分征税?似乎是个悖论。巴西经验是否值得借鉴?欢迎留言讨论!
四、印度:地方纳税方式各不相同,积极纳税有优惠
与美国、德国类似,印度的房地产税完全由地方政府负责,所以不同的邦征收方式也是五花八门、各不相同,地方政府有完全决定权。比如:德里将房地产税的征收对象划分为私人住宅、商用房地产和工业用房地产;喜马偕尔邦将其划分为一类、二类、三类房地产。对于不同类型的房地产,会有不同的税率和不同的调节细数。
另外,印度对于一次性全额支付房地产税(非分期缴纳)有一定的优惠,这种奖励机制与美国和德国的惩罚机制明显不同:美、德依法纳税是理所应当,漏税要受到重罚。
国内房地产税出台以后,肯定也会根据不同类型的房地产,划分不同的征税标准,至于如何划分,应该按照我国国情、根据一定的原则,实事求是,以求效益最大化。
五、中国香港:与大陆最为相似,土地公有
香港的情况与大陆比较接近,因为美国、日本等国家的土地是私有化的,土地和房子属于同一业主,永久产权,所以征收房地产税比较简单。但是大陆由于土地国有,所以房地产税的征收争论较大。但是,根据香港的经验,土地国有并不是房地产税止步不前的阻碍。
香港的房地产税分三部分征收:
1、地租:土地出让金+每年土地租金
2、差饷税:即持有房产要纳的税,这是香港房产的持有成本。
3、物业税:即房屋对外出租所获租金要纳的税。
上面三项,差饷税占房地产税的比重最高,其他两项相对较小(物业税占比很低)。可以看出,在香港持有房产的持有成本是比较高的(差饷税高),这样对于持有多套房产的业主是很高的成本。而物业税相对较低,可以更好的鼓励出租,降低房屋空置率,对于香港这个寸土寸金的地方,房屋空置简直就是犯罪。
也许,对于国内房地产税的出台,香港的征税方式具有