③其他可行的处置策略有：
“以股抵债或以物抵债”，通过协议或司法裁决获得用于抵偿债权股权或实物资产，适用于有偿还意愿、没有现金偿付能力但持有质量相对较好的股权或实物资产的债务人；
“委托第三方专业机构处置”，适用于自行处置难度大、成本高的资产，例如消费类贷款；
“正常清收”，指债务人按照原贷款合同的条约约定履行还款义务，适应于债务人有还款意愿、并具备还款能力的情况；以及“诉讼追偿”等。
针对不同类型的不良资产，直接转让后的处置手段主要分为：收购处置类业务、收购重组类业务和债转股业务。
（1）收购处置类业务。
信托司（或资产管理公司等处置主体）按账面原值的一定折扣收购不良资产，在资产分类的基础上进行价值提升，然后寻机出售或通过其他方式实现债权回收，从而获得收益。
处置主体以公开竞标或协议转让方式从金融机构批量收购不良资产包，以实现不良资产回收价值最大化为目标，结合不良资产特点、债务人情况、抵质押物情况等主客观因素，灵活采用不同处置方式，包括阶段性经营、资产重组、债转股、单户转让、打包转让、债务人折扣清偿、破产清算、本息清收、诉讼追偿、以物抵债、债务重组等。
对于提升价值较小、质量较差的资产，处置主体通常会将各类资产重新组合，形成适合市场需求的资产包，通过拍卖、招投标等方式打包出售，以最快的速度完成处置、最小化处置成本。
对于强周期行业中规模较小、综合实力较差的企业，通过集中打包方式出售。此类企业数量庞大，在行业中核心竞争力较差，且多数不符合国家“供给侧改革”的战略方向。
即便行业复苏，企业也缺乏必要的资金和技术实力脱困。因此，针对此类企业可选择打包出售，通过集中诉讼、资产保全、拍卖等方式对债权进行最大限度地回收。
（2）重组类业务。
收购重组类业务是最重要的收入来源，是指处置主体收购原债权人资产后不直接处置，与债务人或其关联方达成相关重组协议，重新约定还款条件，在风险可控的前提下形成较高重组溢价。主要适用于具备产业整合价值的企业，以产业盘活带动债权盘活。
积极意义表现为，通过不良资产处置过程中的债务重组，积极对接国有和民营渠道盘活资产，并提供相应资源及资金支持。经济下行周期是产业整合的黄金时期，优质企业将借助强大的产业实力和较低的融资成本迅速扩张。
信托公司业务发展亦应当抓住这一有利时机，充分寻找和介入产业整合的浪潮，将资源引入产业集群，辅以对优势企业的“投贷联动”，在化解不良资产的同时，亦完成了对传统经营模式的革新。
（3）资产置换。
资产置换是指“两个市场主体之间为了各自的经营需要，在通过合法的评估手续对资产进行评估的基础上，签订置换协议，从而实现双方有形或无形资产的互换或以债权换取实物资产及股权的行为。
①不良资产处置中涉及的资产置换，往往是指债务置换。
在资产置换中，应注意资产价值评估的公允性，严把资产评估关，防止串谋或欺诈。在资产置换中，很重要的问题就是资产权属是否清晰，债务置换的很多涉及破产、职工安置等，权属短时间内无法清晰，信托参与后的实际操作障碍较大，法律风险点也较多。
实践中，即使是普通不良资产处置中的债务置换也很难操作，信托参与不良资产处置也不能像资产管理公司一样，享有政策性优待，故可以判断此种模式的可行性不强，至少不会成为主流模式。
4、直接收购模式的考量因素
决定是否收购某项不良资产及报价时，主要要考虑如下因素（根据资产管理公司的实践经验）：
①现金回收预期；②资金成本和投资回报；③预期处置期限；④竞争对手情况与竞争形势；⑤在不良资产包所在地区和行业的相对竞争优势。
信托公司可以参考资产管理公司的一般做法，根据不良资产包的特点采取不同的处置手段（包括：债权重组、债转股、资产置换、以股抵债、以物抵债、正常清收、诉讼追偿、出售、资产证券化和委托处置等，以及上述多种处置方式的组合）。
5、典型案例
在不良资产直接转让模式中，信托公司扮演了类似资产管理公司的收购角色。当前行业内尚无信托公司直接收购不良资产的案例，但在理论上是可行的。
假设某信托公司了解到S集团因短期流动资金紧张无法偿还银行到期贷款，信托公司经与银行、S集团协商，达成收购剩余债权协议，并对债权进行债务重组，重组后债务人仍为S集团。
如在投后管理中债务人仍无法按期还款，信托公司可以依法处置抵押物，向债务人、保证人资产追索。这种案例情形是理论上的模拟。
02
市场化债转股及对策建议
1、债转股的定义和利弊分析
债转股是指当贷款对象出现一定问题时，债权人所采取的一种资产保全方式，通过债转股，希望恢复或者在一定程度上恢复贷款对象的盈利能力和财务健康状况，减少商业银行的贷款损失。
①债转股使债权人不再对企业享有债权，而是成为企业的股东。
债转股是资产管理公司常用的一种不良资产处置方式，资产管理公司往往通过债转股、以股抵债、追加投资等方式获得资产，并通过置换、并购、重组和上市，来改善债转股企业的经营、提升资产价值，最终退出获得溢价收益。
在强周期行业的下行周期中，企业去杠杆和商业银行化解不良负债率可以通过债转股方式已取得较多共识：
一方面，企业债务转为股份，为企业节约大量的财务成本支出，有助于企业渡过难关；
另一方面，商业银行不良债权经过重组变为股权，既可视为暂时化解不良压力，也可看做对行业周期的提前布局。经过等待后亦能从行业复苏中获取更大利益。
债转股对企业的正面效应在于四点：去杠杆、降成本、去产能、补短板，这也是供给侧结构性改革的重要内容。
债转股的弊端在于周期较长，资产处置收益、退出倍数、股利收入等指标波动较大。但是随着去杠杆、国改进程的深化，债转股增长潜力较大。根据2016年《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，债转股已经被列为企业降杠杆的一项重要工具。
2、债转股适用的对象（企业）
从历史经验看，选择合适的企业是避免债转股负面影响和道德风险的关键。在新一轮市场化债转股中，处置主体将自主选择债转股企业，自主协商转换比例和转股价格。
对于强周期行业中规模较大、具备一定核心竞争力的企业，通过债转股等方式降低企业财务成本，等待行业复苏。此类企业在行业中具备核心竞争力，出现不良资产多源于行业周期或暂时的流动性问题。这类企业往往预期的股权价值现值高于当前债权处置价值，符合债转股要求。
对于产能过剩行业的企业，宜选择那些具有产业整合价值的重点企业；在政策实施初期，宜选择行业或地方龙头企业，尤其是作为供给侧改革的重点行业和重要企业。
3、典型案例1———云锡集团债转股
在云南锡业债转股案例中，中建信托就是作为基金的管理者，发挥了很好的基金管理经验。
①在操作层面，建行及建信信托负责这个项目，建行负责去寻客户、谈协议等，建信信托负责基金管理，资金来源则主要是社会资本，银行也会出一部分钱作原始资本金，但是少量的。
基金所募集的资金最终将“全部用于还债”，但为规避道德风险，主要是用于偿还建行以外的债权。此外，本次债转股一大特点是，债和股的业务板块并非一一对应。
根据投资协议，建行将采用基金模式动员社会资金，投资云锡集团有较好盈利前景的板块和优质资产。在退出方式上，基金选择了市场化操作，将云锡集团未上市公司部分股权装入集团上市公司，实现退出。
4、典型案例2———武钢集团债转股
5、注意问题
（1）谨慎选择目标企业。
一方面，债转股一定注意选择合适的对象，避免选择有道德风险的企业。否则，就会使相关企业进入“亏损、转股、再经营、再亏损”的恶性循环，导致新的“赖账机制”形成。
对不符合条件的企业进行债转股，在某种程度上固化了“养懒人”的制度安排，企业将逐渐丧失改善自身经营效率低下的动力和潜能，无法适应市场优胜劣汰的生存环境。
另一方面，建议对正常债权的转股进行严格限制，主要针对不良贷款和关注类贷款进行债转股，避免偏离“去杠杆”化解不良风险的初衷。
（2）股权退出机制。
传统的退出机制诸如股权回购、管理层收购、协议转让，难度系数低、程序简单，可行性较强。
其次，如果企业做强可以上市的还可以选择二级市场出售。除此之外，建议通过发挥新三板和区域股权交易中心的作用，建议在区域股权交易中心引入做市商制度，提高市场流动性。
此外，借鉴香港盈富基金的方法，还可以探索设立基金持股模式，转让给专有基金。诸如就有研究者设想本轮债转股的持股机构有地方资产管理公司、国有资本运营公司、商业银行产业基金、政府引导产业基金等。
调整，进而得出受评抵押房产最可能的回收价值。
对于在建住宅，通常情况下可按照建成后可能的销售单价乘建筑面积得到假设开发完毕销售的价值，考虑基于目前建设进度估算后续可能发生的建设投入、相关税费、预期利润空间等因素影响及变现过程中影响因素的调整，得出在建住宅可能的回收价值。
此外，极少数情况下，抵押住宅可能已经完成拍卖流程但尚未进入分配程序，此时拍卖价值应作为抵押房产的变现价值，考虑扣除必要的税费及其他可能发生的优先扣减的金额后作为抵押住宅的回收价值。
03
抵押住宅回收时间评估
对于通过司法诉讼方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于法律诉讼进度，即通过评估时点所处的诉讼时点，倒推变现所需时间。
通常情况下，法律诉讼程序包括诉前保全、起诉、立案、文书送达、调解、判决、执行等，全部程序耗时约在2~3年左右，具体情况需结合各地区司法环境判断，但对于存在政府干预、区域司法效率低下、债务人故意拖延、跨省首封等情况的，对回收时间会有较大影响。
对于通过企业重组的方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于重组安排。
04
抵押住宅变现影响因素
1、影响回收价值和回收时间
实务中，有些因素既影响回收价值，又影响回收时间，主要包括以下几方面：
①租赁影响
对于附租赁权的抵押资产而言，如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；
如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，但抵押物处置时，如果租赁状态对抵押权实现产生影响，法院应在去除租赁权后执行拍卖流程，鉴于此，通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍，作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。
租赁的住宅多用于居住，少数为小型企业办公使用，年租金规模有限，清偿企业银行贷款本息的效果甚微，且即使抵押物所有权人拖欠银行贷款，租户为维持和业主的关系，倾向于将租金直接交给抵押物所有权人，银行难以控制租金，故通常情况下，附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。
一方面，租赁在抵押前存在，如果买受人对抵押物后续用途为出租，但现有租赁合同约定的租期、租金等条件可能无法满足买受人对后续租赁的预期，如果买受人对抵押物后续用途为自用，需待租赁合同履行到期才能腾空使用，整体上可能存在附租赁权的房产与买受人需求契合度不高的情况，导致潜在买受人数量减少，影响抵押物回收价值；
另一方面，租赁于抵押后设立，即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书，但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况，抵押物腾空过程可能会遭遇阻力，如果抵押权人急于处置，可能会与承租人私下协商让渡部分利益，影响抵押物回收价值。
尤其以下情况会加大抵押房产处置难度，价值方面可能需要处以较大的折扣才能变现：
（1）剩余租赁期长
（2）租金远低于市场水平
（3）租金已一次性全部支付
（4）租赁合同解约成本高。
此外，对于存在债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况，如租金价格明显不合理或伪造租金证据，虽然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押资产的请求，但实际执行中受制于调查取证等因素影响，对回收时间会有较大程度的影响，特殊情况下可能影响回收价值。
②区域经济景气度影响
区域经济景气度是指区域经济运行状态，区域经济的活跃程度、繁荣程度。区域经济景气，体现为区域生产增长、商业活跃、市场繁荣，带动抵押资产市场需求旺盛，资产变现相对容易；区域经济不景气，体现为区域市场疲软、商业活动低迷，影响抵押资产市场需求，资产变现难度加大，可能以更低的折扣折价处置。
可见，区域经济景气度通过影响市场需求对未来抵押资产处置时点的价格产生影响。
整体上，经济较为发达的区域资产处置市场较为活跃，抵押资产易于变现，经济欠发达区域资产处置市场低迷，抵押资产变现困难。
③区域司法环境影响
部分区域受制于经济、政治、社会结构等方面的原因，区域司法运转比较容易受到外部环境的影响，尤其是受制于来自地方政府的行政压力，地方法院很难做到独立审判，比如企业违约涉及到群体事件、涉及到地方纳税大户的问题等，可能在地方政府干预下，作为债权人的银行无法在法院立案，对回收价值和回收时间影响很大。
此外，如果区域法院存在因办事效率不高导致案件大量积压的情况，区域整体司法执行进度缓慢，对回收时间造成较大影响。
《今日农信人》
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