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存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。
总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快，资产利用效率就越高。
PART 1
三家房企存货破万亿，房企去化压力较大
存货周转率保持较高水平，表明企业销售稳定，存货变现有保障，营运能力良好。从E50存货周转率来看，2023年存货周转率均值为0.3394，较2023年同期的0.3207上升了0.0187，存货周转效率有所提升。存货超千亿的房企中雅居乐存货周转率最高，为0.5761次，其次是绿地控股为0.5597,中国金茂为0.5457。
从E50存货总量来看，2017年至2023年，E50房企存货规模稳步增长，2023年末存货总量为12.73万亿元，较2023年年底的10.94万亿元增长16.36%。从整体来看，除中国奥园和新力控股两家房企存货有所下降外，其余房企的存货均出现不同程度的上涨。近年来融资环境收紧，“三道红线”政策和银行的贷款集中度制度的推出均在一定程度上增加了房企获取资源的难度，房企拿地也更加审慎，叠加房企大力抓回款，转化的存货增幅逐渐下降，在房企融资不容乐观的情况下，预计未来存货增长仍有下降空间。
从各房企存货表现来看，E50房企中有38家房企存货总量超过千亿，较2023年底多出9家。和2023年类似，存货总量最多的仍然是中国恒大，为14067.39亿元。受到中国恒大的“高增长、控规模、降负债”战略影响，中国恒大2023年存货同比仅增长5.93%，整体增速趋缓；存货规模破万亿的房企共3家，分别为中国恒大、碧桂园和万科A，较2023年增加2家。从增速上来看，近年拿地较为积极的建发国际存货涨幅最快，2023年存货规模为1188.82亿元，较2023年年底的759.09亿元同比增长56.61%；值得注意的是，E50房企中有两家企业的存货出现下降的情况，分别为中国奥园和新力控股。其中新力控股的存货同比下降7.68%，主要原因是公司上市以来投资强度较低，且公司投资重心由长三角转回江西大本营，导致开发中物业的价值有所减少。
具体来看，存货大致可以分为两个部分，即开发产品（现房）和开发成本。2023年E50房企现房的规模已升至14959.94亿元，同比上升25.31%，明显高于存货的规模增幅。现房占库存比例超过20%的房企共有6家，分别为绿地控股、宝龙地产、禹洲集团、富力地产、首创置业和中国奥园，较2023年增加1家。其中中国奥园为E50房企中现房占存货比例上升较快的企业，同比上升6.57个百分点。从E50房企的平均现房占存货的比例来看，2023年现房占存货的比例有所上行，从2023年的10.92%上升至2023年的11.75%，房企去化压力较大。
PART 2
建发国际总资产周转率上升最快，总资产周转率预计将趋于稳定
总资产周转率方面，2023年E50总资产周转率均值为0.22，与2023年同期基本持平。具体来看，E50房企中26家房企的总资产周转率上行，上行的房企数量和2023年持平。其中随着销售收入的大幅攀升，建发国际总资产周转率同比上升的最快，从0.2023上升至0.2681。其次为新城控股，总资产周转率由2023年的0.2025快速上升至2023年的0.2797，同比上升38.12%。此外，亦有部分房企的总资产周转率较2023年同期有所下滑，其中禹洲集团的总资产周转率下滑最为明显，由2023年的0.1787下滑至0.0649，同比下滑63.68%。由于部分项目延迟交付和合联营公司收入未能并表，导致其销售收入大幅下跌，拉低了禹洲集团的总资产周转率。
与房企存货变动幅度相同的是，随着融资环境的恶化，E50房企总资产规模增长幅度逐年下降。2023年，E50房企总资产规模增速为14.49%，较2023年同期的21.78%有所下行。其中，新力控股的总资产规模增速放缓明显，2023年增速仅为0.42%。此外值得注意的是，新力控股也是E50房企中唯一一家总负债规模减少的企业。此外，E50房企中亦有部分房企的总资产规模实现快速成长，其中，建发国际总资产增长最快，增速为58.69%，其次是华发股份为37.48%。E50中总资产超过5000亿元的房企有12家，较2023年底10家增加2家，分别是世茂集团和新城控股。其中，总资产最高的是中国恒大，总额为23011.59亿元，其次是碧桂园的20158.09亿元以及万科的18692.41亿元，整体来看恒碧万三强的总资产规模优势明显，且距离绿地控股的13973.36亿元仍有较大距离，预计未来恒碧万三强的领先优势仍将持续。
整体来说，我们看到营业收入成为了影响房企总资产周转率的重要因素，部分房企由于受到疫情影响，营业收入增速放缓影响了总资产周转率。展望未来，随着销售业绩增速的逐年降低，营业收入的增速预计亦将下行；叠加在融资持续收紧大环境下，各大房企总资产规模增长将受限，我们预计总资产收益率将维持相对稳定。