企业必须对所有的投资性房地产采用统一的计量模式，不能一部分用成本模式，另一部分用公允价值模式。成本模式可以转成公允价值模式，但公允价值模式不允许转成成本模式。
这个准则从2007年开始在上市公司中施行。2007年之前，我国并没有对投资性房地产的单独会计准则，企业实践中是将其与固定资产混在一起核算的。那么准则变换那年，有多少上市公司是有投资性房地产的呢？这些有该项资产的企业选择了什么模式来计量其投资性房地产呢？
栗子老师搜集整理了2007－2014年A股上市公司合并报表中投资性房地产的报表附注信息，整理如表1。
表1 投资性房地产信息整理表
注：做这个数据整理，栗子老师的眼已瞎。2015年和2016年数据下载不了，所以只做到2014年。此部分数据是根据国泰安数据库“公司研究系列”中的财务报表附注有关数据整理的，有可能涉及部分数据缺失和不全面的情况。因为并不是所有上市公司投资性房地产的报表附注在数据库中都完整体现了。所以请读者注意，这个统计结论是有偏差的！！！但栗子老师认为趋势和占比大小大致是可以看的。
我们可以看到，在所有上市公司中大概有四成多的上市公司会有投资性房地产。有投资性房地产的上市公司中只有极少数的公司（5%）选择用公允价值模式对其投资性房地产进行会计核算。用公允价值计量的这个比例随着时间推移在逐渐增加，主要是由于准则规定公允价值模式是不允许转为成本模式的。
二、关于投资性房地产会计处理的思考
（一）为什么绝大多数上市公司沿用成本模式计量
为什么绝大多数公司会选择成本模式计量其投资性房地产呢？栗子老师认为，可能的原因有：
第一、路径依赖。原来投资性房地产是作为固定资产核算的，会计把固定资产卡片、台帐建的好好的；这时候你告诉Ta，有个什么公允价值计量，Ta那时还没来得及学习新准则呢。既然原来这么做也不错，那就仍然按照成本模式来做账吧。栗子老师认为，在2007年准则刚开始适用的时候这是最重要的一个原因。
第二、公允价值的取得是有成本的。企业不能空口白牙就说我自己这房子值多少钱，当期公允价值上涨多少，直接增加当期利润啦；一般来说，需要聘请资产评估师评估一翻，因此评估费要出的。也就是说，使用公允价值计量就要支出相应的评估费。但是，就有上市公司对其投资性房地产的公允价值是自己评估的，遇到这样的案例就要十分小心了，这个公允价值没有经过第三方认证，其真实准确性可能要打折扣的。
第三、公允价值的波动不受管理层控制，管理层对利润表的把控力度减弱。（当然那种管理层自己随便估的情况不适用此处描述。）公允价值由市场决定，若是租赁市场好，投资性房地产公允价值上升伴随利润增加；但万一，租赁市场不好了，这块公允价值的下降会给利润表带来冲击。这相当于将利润表中的一块内容交给了外部市场，管理层对利润表的把控力度减弱。若是用成本模式计量，当期投资性房地产折旧如何计提可是管理层可以说了算的。
因此，我们会看到绝大多数的上市公司仍然用成本模式计量其投资性房地产。但每年总会有几家上市公司将其投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，那么为什么要转换计量模式呢？
（二）转变计量模式的动机
利用上文搜集到的数据，栗子老师进一步整理了2007-2014年间将投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式的企业名单，并分别看了一下这些企业转换当年该事项对利润表的影响，整理如表2所示。
表2投资性房地产计量模式转换对营业利润的影响
注：样本中的公司是对已有的投资性房地产变更计量模式的，当年新增投资性房地产并采用公允价值计量的不在样本范围内。另，请读者不要将上面统计作为当年转换计量模式的全样本统计，栗子老师尽可能搜集了数据并整理，但不排除数据缺失和不全面的情况。
这张表很有意思。在我统计的这16家公司中，只有1家（2008年的金融街）该转换事项带来的公允价值变动为负数（并且对当年利润影响不大），其余15家公司的营业利润全部都会因为该计量模式的转换而增加。这15家中甚至有5家（三分之一），考虑了这部分正收益之后，营业利润仍然是负数。另外的10家营业利润为正数的公司中，6家公司公允价值变动收益占营业利润的比重超过10%。
因此，投资性房地产计量模式的转换非常直接的动机就是——改善当期利润。
当我们观察企业利润来源的时候，一定要区分这些利润到底是企业经营业务带来的，还是会计手法带来的。
（三）不同计量模式与财务分析
第一、对利润表上利润率指标的影响
成本模式下，投资性房地产的核算与固定资产一致，每年计提折旧，因此利润表中会体现折旧费用。公允价值模式下，折旧费用没有了，大多数情况下投资性房地产会确认公允价值变动收益。因此，一般情况下，利润表上的盈利能力都会得到提升（这里没有讨论少数会产生公允价值变动损失的情况）。
第二、对总资产（净资产）收益率的影响
一结合总资产（净资产）规模，这里的结论就不确定了。当净利润提升的同时，总资产（净资产）规模也在扩大，甚至有可能出现由于投资性房地产公允价值与历史账面价值之间差额极大，导致分母急剧增加，从而导致总资产（净资产）收益率降低的情况发生。
上市公司年报中会披露一些主要的财务指标，例如每股收益和净资产收益率。准则要求对发生投资性房地产计量模式转换的事项按照会计政策变更的方式来处理，即需要追溯调整以前期间的报表。因此，栗子老师从转换当年的年报上可以看到对上一年相关指标的追溯调整值，再去上一年年报中摘出该指标原来在历史成本模式下的值比较，就可以看到不同计量模式对这两个指标的影响了。
我搜集整理了上述16家转换计量模式的上市公司在转换年度上一年基本每股收益和加权平均净资产收益率的原值与追溯调整值，如表3所示。
表3投资性房地产计量模式转换对盈利能力指标的影响
注：黄色标出的部分是采用公允价值模式后该指标下降的情况。
按照栗子老师前面的判断，净资产收益率可能变大也可能变小，因此出现6家该指标变小的公司不奇怪；但为什么有5家公司的每股收益都是变小的呢？
一种猜测是：这几家公司不仅做了一项会计政策变更，还有其他会计政策变更导致了净利润变小。因此，栗子老师挨个排查了一遍，发现并不存在这种情况。即这5家公司当年就是只有投资性房地产的会计政策变更了。这个猜测不成立。
另一种猜测是：此处为了对比转换前后指标，我搜集的是转换当年前一年的数据，因此企业有可能通过低估前一年投资性房地产的公允价值来达到将公允价值上升