来源：雪球App，作者： 思嘉录，（https://xueqiu.com/9816300033/198279255）

最近发现不少人（包括一些专业人士）都没弄明白“扣除预收款后的资产负债率”究竟是什么意思，于是想插一篇文章做个知识点普及，是有此文。

顾名思义，很多人把这个指标理解成从负债中剔除预收款后的资产负债率，但是忘了同时要剔除对应的资产。而且监管部门设置这个指标的初衷是为了能有一个反映出房企资产负债情况的统一标准。因为每个企业的净利润率情况不一，这个指标里预收款中隐含的利润部分就被统一剔除掉了，这种做法公允，但或许不够真实。

举个例子吧，$中国海外宏洋集团(00081)$ 21年半年报中的资产1827亿，负债1529亿，资产负债率83.7%，合同负债（预收款）789亿，那么扣除预收款后的资产1038亿，负债740亿，指标就是71%，这种情况未考虑预收款中的利润部分，而真实的结转业务发生时资产端“在建工程”和负债端“合同负债”会有一个差额，这个差额差不多就是净利润（忽略其他细节）。

如果参照宏洋报表的净利润率，按10%计算合同负债的净利，此时资产1117，负债740，此时的资产负债率66%，每家企业的净利润率情况不同，大家也可以自己算一下手中的房企，同时要注意大量企业合同负债中的净利润率远低于10%，个别企业甚至为负，而且与市场整体水平相比，66%的资产负债率仍然属于高杠杆，那么在选择地产股时，除了杠杆率，更应该考量的是企业的经营管理水平，因为企业的优缺点会通过杠杆同时放大，收益和亏损也将同时放大——这也是老巴当年投资富国银行时的忠告。

今日大跌，市场的安全性又多了一分。

$中国海外发展(00688)$ $中国建筑(SH601668)$ @今日话题