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地产归保利，物业归招商。“退房令”下央企的艰难告别……
文|刘健会
编辑|李惠聪
10月30日，中国航空工业集团有限公司（下简称中航集团）旗下房地产平台，中航善达股份有限公司（000043.SH，下简称“中航善达”，公司名称变更前为“中航地产”。）披露三季报。
前三季度公司合计实现营业收入39.18亿元，同比增长-2.27%；合计实现归属于上市公司股东净利润1.38亿元，同比增长-83.35%。即便是遭遇房地产流年不利，一家公司归属于上市公司股东净利润出现如此下跌也实属夸张。细究其业务关键数据——一家公司归属于上市公司股东的净利润下降速度，远远超过公司营业收入降幅，这一切都与其经年以来逐渐剥离房地产业务有关。早在2010年国资委就发布文件，要求除16家以房地产为主业央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务。
在退出名单之上，知名央企中航集团赫然在列。而在地产行业巨大利润的无限诱惑下，中航集团多年来迟迟舍不得松手。
2015年7月2日至8月30日，中央第三巡视组对中国航空工业集团进行了专项巡视后，进行了毫不留情的批评：“对中央房地产调控政策置若罔闻，项目开发禁而不止”，如此措辞严厉的批评对于一家大型央企来说无疑是给旗下房地产项目判了死刑。
从此中航集团开始其“去房地产化”道路，四年过去了，其走向告别的旅程已近尾声。
中航地产的“更名改姓”
在被巡视组点名批评后的第二年即2016年，国务院国资委召开中央企业产业重组合作整合座谈会。会上不断针对央企重组整合进行政策吹风。两个月后，中航集团与保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，下简称“保利地产”）达成协议。中航开始了地产业务大撤退，大批量的地产项目被转卖。保利地产全资子公司广州金地受让中航地产持有的成都航逸科技成都航逸置业 、江苏中航地产、九江中航地产、新疆中航投资股权、岳阳建桥投资、赣州中航地产七家子公司100%股权，以及赣州中航置业79.17%股权，同时保利江西受让江西中航地产持有的南昌中航国际广场二期项目，总价20.3亿元。同时由于子公司的出售以及去房地产化，中航集团大量从事房地产项目的员工在新形势 下不得不纷纷离职。作为长期深耕于地产一线的中航集团老员工，似乎离开才是最好的选择。不同企业间文化冲突在此时显得尤为尖锐，中航集团是老牌的工业企业，其下有着沈飞，西飞等国内知名的飞机制造厂，一家以飞机制造为主业的公司，其地产项目也必然受到公司风格做派的影响，有一股工业的风格——不紧不慢，从中航善达的经营上可以看出一二，在房企争先恐后开始高周转模式的背景下。中航地产仍然走着自己不紧不慢的步调。与之相比的是保利地产，在退下“招保万金”的王座后，保利地产也开始了高周转的经营模式。两者的工作强度、工作内容、甚至工作性质都截然不同。习惯了大央企的一贯作风的中航善达老员工未必能够适应新工作新节奏。同时保利地产也对这些中航善达的老员工入职后感到棘手，毕竟两家公司在地产业务发展水平方面相差确实有些大。新形势整合的离职风波中还被爆出了中航善达给出的离职方案中补偿款并不能让老员工满意，公司准备按照“N+1”方式对选择解除劳动合同的员工“一刀切”式的补偿。但员工要求按照新劳动法的规定进行补偿。劳动法新规规定：“劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资3倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资3倍的数额支付。以上标准要求与中航善达最终给出的补偿方案相差3倍。中房网的一篇报道这文章曾指出：中航善达深圳市的在岗职工2015年的平均工资为81034元，折合每月6753元。三倍即2万元余元，乘以12再加1月平均工资，即约26.3万元。这让一些工龄超过20年的老员工认为极为不公且拒绝接受。中航善达有员工表示，“我们把大半辈子和所有青春都献给了公司，到头来却只值这么一点？”
曾有员工冲进正在进行的董事会议中向公司讨要说法，一时满城风雨，更爆出中航出售的武汉项目，当初留下的26名原中航人，至今已离职24位，其余在新公司也处处受到排挤。如此大规模的资产剥离对中航善达的影响不仅表现在员工中，在资本市场上更是一览无遗。虽然公司2016年年报营业收入出现大幅度增长，从2015年的55.18亿元增长到了63.22亿元，但这8.04亿元的收入增长均来自于出售子公司。虽然“卖身”实现公司业绩短期内增长，但随着战略大调整公司主要财务指标必受影响。2017年，中航善达的剥离还在继续，公司相继完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和子公司持有的深圳市深越联合投资有限公司27%股权出让给中航善达的长期合作伙伴深圳市卓越不动产投资有限公司 。2016年出售大量资产的后遗症开始显现，中航善达2017年利润总额同比下降12.30%，约为2.6亿元；归属于母公司所有者净利润约为1.5亿元，同比下降6.74%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则约亏损3.83亿元，亏损同比扩大。2018年5月11日晚间，中航地产发布公告，鉴于公司实施重大资产重组，主营业务已发生变更，未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，董事会同意将公司名称由“中航地产股份有限公司”拟变更为“中航善达股份有限公司”。公司的财务收入中房地产开发项目的收入已经腰斩，而公告中涉及的物业资产管理业务项目的收入并没有为其撑起一片新的天空。2018年年报显示，更名后的中航善达实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，归属于母公司所有者净利润 8.57亿元，较上年同期增长 468.84%。然而，业绩增长背后——仍然是通过出售房地产开发项目获得了财报数据的短暂性回光。
这一年中，中航善达又出售了惠东项目和贵阳项目，并完成上海天盛广场项目工商变更和资产交割，全年共实现投资收益 12.4 亿元。
尽管出售项目让企业似乎收益颇丰，对年报起到修饰润色作用。但扣除非经常性损益后，中航善达的净利润仅为-1.5亿元。
在8.57亿元的总利润中地产业务净利润为6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。
转型的第一年我们似乎不能要求太高，毕竟一家企业巨轮从地产到物业转向需要调度时间。
但后面的日子里，中航善达的优质资产出售完毕后，母公司中航集团其他地产项目的出售似乎陷入僵局，如烫手山竽。2023年6月3日，中航集团另一家子公司中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。该项目第一次挂牌已流拍告终，又于6月10日二次挂出。然而转让并不顺利——来咨询的人偏多，但继续跟进的人很少。为能顺利出售项目，中航集团修改了其中一条细则，对担保方的要求从600亿元降到500亿元，尽管如此但后续似乎仍不顺利。更早之前，中航系的另一家子公司中航国际控股（00161.HK，下简称中航国际）旗下广东国际大厦实业有限公司（下简称“广东国际”）挂牌一年无人问津，最终迎来了信息披露结束日。在公示期内广东国际实现营业收入1.49亿元，营业利润和净利润分别为-568.11万元和-569.7万元。中航善达券商代码为000043，这数字显示出了其上市时间之早，其属于有股票市场后的第一批上市房地产行业公司。作为中航集团的主要地产平台，与其他“同门兄弟”相比，中航善达地产项目除裁员风波外的出售还算顺利，受益于此还迎来了一波业绩增长。
物业转投招商“门下”
在失去了地产这个“聚宝盆”后，中航善达有了新的动向：今年4月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SH，下简称“招商蛇口”）发布公告，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份，自此，招商蛇口将成为中航善达第一大股东。招商蛇口大股东立下了“小目标”，承诺在2023-2023年扣非后归母净利不低于1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元，势将扭转中航善达长期以来的亏损。
根据招商蛇口和中航善达二者年报可知，截至2018年年底。招商蛇口旗下在管物业逾500个，服务项目面积超7500万平方米。中航善达旗下在全国物业管理项目共523 个，管理面积约5307 万平方米。将中航善达的在管面积合并之后，招商物业的服务面积将接近1.3亿平方米。凭借整合优势，中航善达有望成为A股物业管理第一股。招商蛇口进入后，在两大央企加持下，中航善达开始发力。
今年第三季度，公司实现扣非后归母净利润为0.44亿元，同比大幅增长424.39%；前三季度的扣非后归母净利润为1.23亿元，同比增长17.56%，证明公司目前的主业物业板块经营效益保持良好。
同时今年上半年获签6亿元的物业管理合同后，三季度公司先后中标台东高速收费、后勤服务、湖南美术馆、天津周大福金融中心、北京大兴机场南航基地等大型重点项目。
中信建投认为：招商物业过去几年利润表现虽然差强人意，但招商物业在管项目大多位于一二线城市，具有深厚的社区增值服务挖掘空间和可观的待交付面积。中航物业在管的机构类物业，虽无可观的利润率与社区增值服务可能性，但有着收入、利润率稳定，竞争相对不激烈的优势。两者结合后凭借其在机构类物业的管理经验，未来的内生增长动力依旧强劲。
（中航善达近年财务数据）
虽然“去地产化”给公司带来了沉重打击，但中信建投、东北证券、天风证券，三家券商发布研报表示对其未来的看好，都给出了“买入”评级。11月7日晚间，中航善达发布公告称，公司全称拟更名为招商局积余产业运营服务股份有限公司，公司原证券简称“中航善达”变更为“招商积余”，原证券代码“000043”变更为“001914”。
对于名称的变更公告中还给出了解释，“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产，“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等，“积余”之意契合公司的战略及业务发展定位。
“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局，其于1914年2月实行航产分业，成立“积余产业公司”。至此，中航已完成了“退出房地产”的政策任务，且退的那是一干二净，而招商蛇口却由此得到A股物业平台。
截至10月27日，今年宣告破产房企已达408家。即使在最好年份，房地产企业倒闭的一年也几百家。事实上，这个行业一直都有自己优胜劣汰的衍生轨迹。
而在当前融资渠道收窄，监管越发严格的新土壤下，行业如何进行理性的结构化调整，以及中长期调控机制的建立似乎更应放在政府关心的盘子里。业内有一个房企存活二八定律：即中国未来将只有20%的开发商活下来，80%的会死掉。回头看，目前国内开发商10多万家，即使淘汰掉80%，还有2～3万家企业，中国仍然是全球开发商数量最多的国家。
通过市场之手再次重新调整资源配置，让上帝的归上帝,凯撒的归凯撒，并不是一件坏事。
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