新疆维吾尔自治区住房公积金个人住房贷款业务规范

第一章 总则

第一条 为规范全区住房公积金个人住房贷款业务、统一贷款业务流程、防范贷款风险，依据《中华人民共和国民法典》《住房公积金管理条例》《中国人民银行个人住房贷款管理办法》，住房公积金个人住房贷款业务规范等法律法规和文件规定，结合新疆实际制定本规范。

第二条 住房公积金个人住房贷款是指向正常缴存住房公积金的在职职工发放用于购买、建造、翻建、大修自住住房适用住房公积金贷款利率的个人贷款。

第三条 全区各地住房公积金管理中心（以下简称管理中心）负责本行政区域内住房公积金贷款管理工作。分中心、管理部根据管理中心授权，负责管辖范围内住房公积金个人住房贷款的审核、发放和贷后管理工作。

第四条 住房公积金贷款金融业务由管理中心委托商业银行（以下简称受托银行）办理，受托银行由当地住房公积金管理委员会审议确定。管理中心应与受委托银行签订金融业务委托协议，受托银行依据协议承办住房公积金个人住房贷款业务，并接受管理中心的监督和考核。

第五条 自治区住房和城乡建设厅会同财政厅、人民银行对全区住房公积金个人住房贷款工作进行监督。全区各地住房公积金个人住房贷款政策调整前，应向自治区住房和城乡建设厅备案。

第六条 全区住房公积金个人住房贷款业务除应符合本规范要求外，还应符合国家和自治区有关规定。如本规范与国家和自治区有关规定不一致时，应执行国家和自治区规定。

第七条 本规范适用于新疆维吾尔自治区各级住房公积金管理机构（新疆生产建设兵团除外）。

第二章 贷款对象和条件

第八条 住房公积金贷款应优先支持缴存职工购买首套自住住房。

第九条 住房公积金个人住房贷款包括以下种类：

1.期房贷款。

2.现房贷款。

3.再交易住房贷款。

4.拆迁安置房贷款。

5.拍卖房贷款。

6.商业银行个人住房贷款置换住房公积金个人住房贷款。

7.建造、翻建、大修住房贷款。

第十条 借款人申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款应当符合下列条件：

1.具有完全民事行为能力。

2.至少在申请贷款前6个月连续逐月足额正常缴存住房公积金，异地缴存时间应合并计算。

3.借款申请人为购房人。

4.信用良好、收入稳定，有偿还贷款本息的能力。

5.未超过法定退休年龄。

6.有合法购买（建造、翻建、大修）住房合同、协议以及有关部门批准的证明文件。

7.购买住房的，应已支付不低于规定比例的首期购房款；建造、翻建、大修住房的，应已支付不低于建造、翻建、大修住房所需费用规定比例的首期付款或自筹资金。

8.购买、建造、翻建、大修普通自住住房原则上在签订购房合同（协议）、确权日期或建设工程施工许可证批准之日起一年内提出申请。商业银行个人住房贷款置换住房公积金个人住房贷款的应在贷款偿还期内提出申请。

9.具有管理中心认可的担保方式，同意管理中心规定的贷款偿还方式。

10.法律、法规和规章规定的其他条件。

第十一条 借款人申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款时存在下列情形之一的，不予贷款：

（一）借款人或其配偶已办理住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款尚未结清的。

（二）借款人家庭购买、建造、翻建、大修同一套住房已申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款的。

（三）购买非普通住宅或商业用房、车库车位等。

（四）购买农村集体土地性质房产的。

（五）购买产权有异议房产的。

（六）借款人或共同借款人因存在不良行为，处于禁止贷款惩戒期内的。

（七）借款人或其配偶个人信用信息存在以下负面信息之一的：

1.存在因信用不良被起诉记录的。

2.自本次贷款申请之日起前五年内，贷款或贷记卡连续逾期3期及以上的，准贷记卡连续逾期超过180天的。

3.自本次贷款申请之日起前五年内，贷款或贷记卡累计逾期6次及以上的，准贷记卡累计逾期次数按照准贷记卡规则达到6次及以上的。

（八）存在管理中心认定的其他形式。

第十二条 借款人在购买、建造、翻建、大修普通自住住房一年内申请住房公积金个人贷款。商业银行个人住房贷款置换住房公积金个人住房贷款的，应在贷款偿还期内提出申请。

第十三条 异地缴存职工可向购房地管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

第三章 贷款利率、期限和额度

第十四条 住房公积金个人住房贷款利率按中国人民银行规定执行。住房公积金个人住房贷款期限在1年的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上（不含1年）的，遇法定利率调整时，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定。

第十五条 贷款期限应符合以下规定：

1.住房公积金个人住房贷款期限为整年数，最短不得少于1年，最长不超过30年。

2.贷款期限不得超过借款申请人办理贷款时至法定退休年龄后五年。

第十六条 住房公积金最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定，最低贷款额度不低于1万元。

第十七条 住房公积金个人住房贷款实行“低存低贷”原则，实际贷款额度在最高贷款额度范围内，宜与借款人及共同借款人住房公积金个人月缴存额或账户余额倍数挂钩，具体倍数可由当地住房公积金管理委员会根据房地产发展情况和管理中心资金状况综合确定。住房公积金个人住房贷款额度不满足购房需求的，借款人可申请组合贷款。

第十八条 住房公积金个人住房贷款月还贷本息不得超过家庭月工资收入的50%至60%，具体区间由管理中心根据实际情况确定。借款人或共同借款人当前有其他贷款的，应同时纳入月还贷本息测算。

第十九条 住房公积金个人住房贷款额度不超过实际房价（不包含单独注明的车库、车位价款，建筑面积超过144平方米的普通住宅按144平方米计算房屋总价，下同）的80%。所购住房为商品房的，实际房价为合同价；所购住房为再交易住房的，实际房价不超过交易价、计税价、内部稽核价中的最低者。商业银行个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款的，实际贷款额度不超过商业贷款余额。

第二十条 住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于实际房价（不包含单独注明的车库、车位价款，下同）的20%。首付款金额与贷款金额之和不得超过购建房金额，购买拆迁安置房的，首付款金额与贷款金额之和不得超过房屋总价减去补偿金额。

第二十一条 借款人购买共有产权房屋（夫妻共有除外）申请贷款时，以借款人所占该房屋产权份额计算实际可贷额度。共有产权的份额按《房屋所有权证》或《不动产权证书》上记载内容为准；尚未出具《不动产权证书》的，按商品房买卖合同上记载内容为准；共有产权份额没有明确的，按份共有。

第二十二条 借款人及共同借款人收入情况按住房公积金缴存基数确定，共同借款人未缴存住房公积金的，应提供能够反映其真实收入的有效证明材料。

第四章 贷款程序

第二十三条 管理中心应按照审贷分离的原则对住房公积金个人住房贷款实行初审、复审、终审三级审批制度，并遵循岗位不相容和回避机制。

第二十四条 管理中心应在10个工作日内对借款申请做出准予贷款或者不予贷款的决定，同意贷款的，借款人应与有关方签订借款合同及相关协议并落实担保。管理中心在取得合法有效的担保权利后，由受托银行发放贷款。

第二十五条 具备条件的，资金应划转至房屋所在地建设行政主管部门设立的资金监管账户；不具备条件的，资金划转应符合以下规定：

1.购买本地商品住房的，转入开发商在管理中心备案的售房账户中；购买外地商品住房的，转入网签备案合同中注明的开发商银行账户。

2.购买再交易住房的，原则上应转入售房人银行账户中。

3.购买拍卖住房的，转入借款人银行账户中。

4.购买拆迁安置住房的，转入售房单位账户中。

5.建造、翻建、大修自住住房的，转入借款人银行账户中。

6.商业银行个人住房贷款置换为住房公积金个人住房贷款的，转入商业银行贷款账户中。

第二十六条 管理中心应主动通过柜面、电视、广播、报纸、综合服务平台等媒体向缴存职工宣传住房公积金个人住房贷款政策并受理贷款咨询。

咨询主要内容包括贷款条件、贷款程序、贷款额度、利率、期限、担保、还款方式、违约责任等，并明确告知申请贷款所需资料、责任、义务和相关禁止事项。

第二十七条 借款人申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款时，需向管理中心或管理中心委托的受托银行如实提供下列资料（如无特殊说明均为原件，下同）：

1.借款人夫妻双方有效身份证明材料。

2.婚姻状况证明：已婚者提供结婚证，离婚者提供离婚证或民政部门盖章的离婚证明（协议书）或法院生效判决书。

3.配偶在异地缴存住房公积金的，应提供异地贷款缴存证明；配偶未缴存住房公积金的，提供能够反映其真实收入的有效证明材料。

4.购买住房首期付款证明或建造、翻建、大修住房自筹资金证明。

5.在异地管理中心缴存的借款人应提供近6个月缴存流水和异地贷款情况证明，通过业务系统可直接查询到的可不提供。

6.借款人及配偶近一个月内的个人征信报告。

第二十八条 借款人申请住房公积金个人住房贷款或住房公积金贴息贷款应根据不同贷款种类提供如下资料：

1.期房贷款：提供购房合同（经房屋产权管理部门备案，下同）、房产公司出具的首付款收据、具备条件的应提供契税完税证明。

2.现房贷款：提供购房合同或不动产权证书、首付款证明，具备条件的应提供契税完税证明。

3.再交易住房贷款：提供不动产权证书、首付款证明，具备条件的应提供契税完税证明。

4.拆迁安置房贷款：提供拆迁（安置）补偿协议、购房合同、首付款证明，具备条件的应提供契税完税证明。

5.拍卖房贷款：提供不动产权证书、购房合同或成交确认书、首付款证明、竞拍协议，具备条件的应提供契税完税证明。

6.商业银行个人住房贷款置换住房公积金个人住房贷款：以其他房产设定抵押的，提供原商业银行个人住房贷款合同、商业银行出具的贷款余额对账单、用于设定抵押房屋的《不动产权证书》或购房合同。

7.建造、翻建、大修住房贷款：提供建造、翻建自住住房的工程概预算以及规划、建设等有关部门的批准文件；大修自住住房的房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算。

第二十九条 管理中心或受托银行的贷款受理人员在收到贷款申请及相关资料后，应通过面谈、现场调查、查询信用报告等方式，对申请人的资格、资信进行贷前调查。符合申请条件的提交复核岗复核，不符合条件的一次性告知借款申请人具体原因。

第三十条 贷款复核人员从信贷政策、规章制度和风险控制角度对贷款申请进行全面审查。重点对购房行为、当事人签名、征信报告等的合规性、资料填写的完整性，以及业务系统信息录入的准确性、担保的合法有效性等方面进行审查。复核通过的提交终审岗审批，如存在疑问可约谈借款人或上门核实，经核实后不符合贷款条件的退回该贷款申请。

第三十一条 贷款终审人员对贷款申请进行审批。审批通过的，由管理中心通知借款人或有关机构签订借款合同、办理抵押登记等相关手续；审批未通过的，一次性告知申请人具体原因。

第三十二条 自结清首次住房公积金个人住房贷款的次月起，可再次申请住房公积金个人住房贷款。

第三十三条 管理中心查询个人信用信息应严格遵守中国人民银行关于个人信用信息管理规定，建立个人信用信息查询台账，并对异议处理情况予以记载。

第五章 贷款担保

第三十四条 住房公积金个人住房贷款担保采用全程全额担保，责任范围包括住房公积金个人住房贷款本息以及追偿借款本息产生的一切费用。

第三十五条 借款人申请住房公积金个人住房贷款的，担保方式有以下五种：

1.房产抵押担保。由借款人提供个人房产或他人房产做抵押担保。抵押房产的抵押年限应大于贷款期限且符合国家房屋使用年限的相关规定。

2.保证担保。经管理中心认可的担保公司或自然人为借款人提供连带责任保证担保。

3.保证担保加房产抵押担保。由房地产开发企业提供阶段性保证担保后转为房产抵押担保。

4.住房公积金联保。住房公积金缴存职工以其名下同等数额的住房公积金为借款人提供担保。

5.质押担保。借款人用国债、银行存单等管理中心认可的有价证券作为质物为借款人提供权利担保。

第三十六条 住房抵押设定应符合以下规定：

1.原则上以所购房屋设定抵押。

2.用其它房产设定抵押的，该房屋应不属于拆迁范围且房屋产权没有异议。

3.借款金额不得超过抵押物价值的80%。

4.具备条件的地区宜支持房屋异地抵押设定。

5.抵押物剩余使用年限应大于贷款应结清日期。

6.抵押人和抵押权人应当签订书面合同，并在不动产登记部门办理抵押备案登记手续，抵押权至借款人还清全部贷款本息时消灭。

7.抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。

8.抵押登记办理完成后，方可办理贷款发放手续。

第三十七条 借款人以共有产权房屋设定抵押的，须征得其他共有产权人的同意，并办理抵押登记。

第三十八条 管理中心可通过公开招标的形式，选择有资质的担保公司为借款人的贷款提供全程全额保证，担保费用由管理中心支付。

第三十九条 由担保公司提供贷款担保的，担保公司须与借款人和管理中心签订担保合同或协议，并有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的，由担保公司在其保证范围内承担全额连带债务清偿责任。担保责任至借款人还清全部贷款本息时消灭。

第四十条 由房产公司提供阶段性担保加房产抵押的，房产公司应与管理中心签订阶段性担保协议，由房产公司提供连带责任保证并办理预抵押登记，具备条件后，由房产公司办理房屋抵押登记并解除保证责任。在保证责任期间，由房产公司在其保证范围内承担全额连带债务清偿责任。

第四十一条 采用住房公积金联保的，以联保人名下同等数额住房公积金做担保，联保人原则上不超过五人。保证期限为自债务履行之日起至债务履行期满为止。联保人在保证期间不能使用其所担保金额的住房公积金。需要变更联保人的，新联保人的担保金额不得小于原联保人的担保金额。

第四十二条 联保人应符合以下条件：

1.具有完全民事行为能力。

2.在申请贷款的管理中心缴存住房公积金。

3.借款申请人及其配偶不能作为联保人。

4.联保人与借款人不得相互担保。

5.不处于为他人债务提供保证担保期间。

6.法律、法规和规章规定的其他条件。

第四十三条 质押担保的应符合以下规定：

1.可使用国债、银行存单作为住房公积金个人住房贷款的质物，出质人可以为借款人也可以为第三人。

2.出质人和管理中心或受托银行应当签订书面合同，并在合同约定的期限内办理移交权利凭证和冻结、止付、核押、收押等手续。质物由管理中心或受托银行保管，质权至借款人还清全部贷款本息时消灭。

3.质物到期日应晚于贷款到期日。质权设定完毕并办理相关手续后方可发放贷款。

第四十四条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第六章 贷款偿还

第四十五条 住房公积金个人住房贷款期限为1年的，实行到期一次性还本付息，利随本清。贷款期限在1年以上的，采用等额本息还款或等额本金还款方式按月分期归还贷款本息，未按时足额偿还贷款的记为逾期，贷款逾期部分按中国人民银行有关规定计收利息和逾期罚息。

第四十六条 借款人可以在每月还款日前到受托银行偿还贷款本息或委托受托银行通过银行卡、存折等方式代扣。

第四十七条 借款人可以申请提前结清贷款或提前偿还部分贷款本金。还款金额高出其当月应还本息时，超出部分按提前还本方式冲减本金。

第四十八条 借款人提前部分还款的，应在归还完当期贷款本息后再冲减贷款本金，并按照剩余本金、剩余期限、同档期挂牌利率重新计算月应还本息额。此前已计收的贷款利息及相关费用不做调整。

第四十九条 借款人提前全部还款或归还最后一期贷款的，应按照资金实际占用天数计算当期利息，并在归还完当期利息后再结清剩余贷款本金。此前已计收的贷款利息及相关费用不做调整。

第五十条 借款人及共同借款人在住房公积金贷款期间，可申请办理住房公积金按月对冲还贷业务，每月使用住房公积金账户内余额直接冲抵住房公积金月还贷额。

每月对冲还贷的具体时间由管理中心与借款人协商确定。当借款人及其配偶住房公积金账户余额不足时，不足部分可由受托银行从还款银行卡（存折）中扣划。

第五十一条 借款人及共同借款人可在签订借款合同时与管理中心一并签订住房公积金对冲还贷协议，也可在贷款期间内与管理中心签订住房公积金对冲还贷协议，并从协议签订后的下一还款期开始执行对冲还款。

第五十二条 因抵押物被拍卖等特殊情况贷款需提前还清的，由法院提供相关法律文书，管理中心可申请法院将拍卖所得款项优先结清该笔贷款。

第五十三条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，借款合同各方权利义务终止。管理中心将抵押物的权属证明文件或权利证明等相关资料返还权利人，权利人前往相关部门办理抵（质）押或担保注销手续。

第七章 合同及合同变更和法律责任

第五十四条 借款人应与管理中心、受托银行、担保人签订借款合同。借款合同依据《中华人民共和国民法典》和有关法律法规规章、司法解释制定。

第五十五条 借款合同的内容应包括：借款种类、金额、利率、期限、用途、担保方式、还款方式、合同的变更和解除、违约责任、风险控制等事项。担保合同可以并入借款合同。

第五十六条 借款人在贷款期限内，有义务配合管理中心、担保机构、受托银行等对贷款使用情况进行监督检查。

第五十七条 借款人死亡、宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款合同约定的义务。

第五十八条 借款合同需要变更的，经借款人、管理中心、受托银行和所涉及的其他当事方协商同意，可依法签订变更协议。变更协议未达成以前，原借款合同继续有效。

第五十九条 只有借款人或经公证的受托人才能申请变更合同内容，变更还款账户的除外。借款人死亡的，可由其继承人申请。

第六十条 还款账户变更应符合以下规定：

1.借款人变更合同约定的还款账户时应向管理中心提出申请。

2.原则上变更后的银行卡账户名应与借款人一致，借款人死亡、离婚等特殊情况下，可以申请变更或增加还款关联人。

第六十一条 借款人需变更担保方式的，应事先征得管理中心同意，并由当事各方办理有关变更手续。

第六十二条 借款人用住房公积金个人住房贷款所购房屋作为置换抵押物的，其评估价值的80%应不低于借款金额，抵押物价值不足的不予以置换。

第六十三条 借款人有下列情形之一的，管理中心可追究借款人违约责任和法律责任：

1.借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的。

2.借款人不按照借款合同规定用途使用贷款的。

3.连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息，自管理中心发出催还通知书之日起30日内，仍未能清偿贷款本息和相关费用的。

4.借款人在借款合同履行期间死亡、宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行借款合同的。

5.因抵押物毁损不足以清偿贷款本息，或质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新抵押（质）物的。

6.未经管理中心同意，借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵（质）押的。

7.借款人卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的。

8.其他由于借款人原因，影响借款偿还或损害管理中心利益的。

9.借款人拒绝或阻挠管理中心、担保机构、受托银行对贷款使用情况进行监督检查的。

10.发生管理中心与借款人约定的其他情况。

第六十四条 在追究借款人的法律责任或违约责任时，管理中心可依法或者依借款合同约定采取下列一种或数种法律救济和违约救济措施:

1.限期纠正违约行为。

2.按约定或国家规定计收罚息。

3.提前收回全部贷款或部分贷款。

4.处置担保物或质押权利，用所得价款偿还贷款本息。

5.要求保证人承担保证责任。

6.依法或者依借款合同采取其他手段追偿贷款本息。

7.按照相关规定纳入失信惩戒名单。

8.对骗取贷款构成犯罪的，追究刑事责任。

第六十五条 按照有关规定处置的抵押物或质物所获价款按下列顺序分配：

1.支付抵押房产拍卖费和处置抵押房产的其他费用或处置质物的相关费用。

2.扣除抵押房产应缴纳的税款。

3.归还所欠住房公积金个人住房贷款本息和逾期罚息。

4.归还担保人代偿的逾期贷款和罚息。

5.剩余金额退还抵押人或质押人。

第六十六条 处分抵押物或质物所得价款不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时，不足部分由担保人负责代偿，担保人代偿后有权向借款人追索。

第六十七条 因借款人隐瞒抵押物存在产权共有、争议、被查封、被抵押或者已经设定抵押权等情况所产生的法律后果，由借款人承担责任。

第六十八条 发生纠纷时，当事方可通过协商或者调解解决，协商调解不成的，可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。

第八章 贷后管理

第六十九条 管理中心应加强贷后检查和风险监测，强化对逾期贷款的催收，建立贷款档案管理制度，重要权属证明应由专人进行专案管理。

第七十条 管理中心应建立贷款动态跟踪机制，及时掌握借款人资信变化和抵（质）押物的价值变动情况，以及保证人的财务状况和可能影响担保能力的重大变化。

第七十一条 对逾期3期以内的贷款由管理中心或受托机构进行催收；逾期3期（含）以上的应启动清偿机制并由管理中心进行催收。

第七十二条 贷款档案是指在贷款受理、审查、批准、签约、发放和贷后管理等过程中所形成的，具有查考和利用价值的文件、合同及其他相关资料。贷款档案的移交、保管、使用须严格按照档案管理的有关规定执行，保证其真实、准确、清晰、完整。

第七十三条 贷款发放完成后，管理中心应对借款合同、抵押契约、购房合同协议等进行纸质归档，其他资料进行电子归档。

第九章 附则

第七十四条 本规范由自治区住房和城乡建设厅负责解释。

第七十五条 本规范自2023年3月1日起实施，有效期5年。