满足全方位的购物/休闲/娱乐/文化等消费需求
经营定位
中档偏高消费
适度引入个性潮流和年轻时尚的品牌
客群定位
项目周边的家庭客群和学生客群
▼
02|项目规划
项目总建33万㎡，其中商业约25万㎡
整体呈“品”字型布置
地上划分为五个大型业态和三幢甲级办公楼
五个大型业态，A栋：第一食品
B栋：潮流生活馆，C栋：特力时尚汇
D栋：巴黎春天，E栋：无限运动馆
地下一层即“城中城”，定位为精品时尚
特色餐饮、娱乐休闲的休闲购物广场
▼项目规划布局图
项目商圈&消费客群
01 | 五角场商圈
项目所在的五角场市级商圈
是整个北上海的城市副中心商圈
汇聚了众多大体量的商业项目
尤其是五角场的“五只角”
即合生汇/百联又一城/万达广场
优迈生活广场(原东方商厦)以及苏宁电器
▼项目所在商圈
▼五角场商圈夜景
02 |商圈消费者
五角场商圈人流量很大
来自大学/社区/交通枢纽，平均每天60万左右
环绕有复旦大学、同济大学等10余所高校
北边有约30万人口的中原社区
黄兴路周边有几大老社区和一批高品质住宅小区
还有占地近10k㎡的大型居住区新江湾城
消费者主要是周边的居民家庭和年轻学生客群
▼五角场学校及社区
项目区位交通条件
01 | 项目公共交通条件
公交站点：7个站点/28条线路
轨道交通：地铁10号线江湾体育场站
▼项目周边公交站点分布图
▼项目周边公交站点/线路统计表
▼项目地铁出入口(1号口越马路，4/5号口直达)
02 | 项目周边道路/交通
项目东侧紧邻主干道-淞沪路
南侧紧邻次干道-邯郸路及快速路-中环路
（此段邯郸路为八车道，但中间有绿植/栏杆隔断）
西侧为支马路-国宾路
北侧为支马路-政通路(交叉口处有扩宽)
整体临路性较好
▼项目四至道路
▼项目东侧淞沪路与南侧邯郸路
▼项目西侧国宾路与北侧政通路
项目动线分析
01 | 项目外部出入口
主入口设在主干道上(形象上居中)
但实际的人流多从南北两侧次入口汇入
次入口设在四个交叉口
便于来自不同方向的消费者
快速进入各楼栋，减少绕路时间
车入口在两条支马路上
▼项目外部出入口分布
02 | 项目车流动线
项目仅在西/北侧两条支马路上
设有3个车辆出入口
驱车前来购物的消费者可以
按“顺时针”路线进出车库，动线简单明了
出租车等候区不方便设置在主干道上
选择设在次干道上(人车流少/不会造成拥堵)
更有利于消费者的出行选择
▼项目车流动线
▼项目车行出入口及出租车等候区
03 | 项目人流动线
人流多从南北两侧次入口汇入
入口处淞沪路上的公交站也能带来较多人流
中心广场集散人流，串联消费动线
广场上设有多样座椅，提供停顿休憩的场地
既缓解消费者疲劳，也有利于提升街区活力
次入口设在四个交叉口
四个方向都有通道入口，但并非与道路直接相通
需从主/次入口进入后转入
主要利于消费者在楼栋间的流动消费
整体呈现为“品”字型动线，动线多，容易迷路
▼项目人流动线
▼主次入口及通道入口
04| 项目平面/垂直动线
自动扶梯/垂梯充足
该项目共设有85部扶梯，17部垂梯
每栋商业楼中均配置有多部垂梯
供消费者快速到达各楼层，也可直达地下车库
刚开业时楼栋间无连廊，现在新增了连廊
横向截面面积最大的B栋通过连廊连接其他4栋楼
A栋和D栋各连接2栋
C栋和E栋各连接1栋且两者之间无连廊
▼项目平面/垂直动线
总体上各栋建筑相对独立
高层消费者共享性较差
沿中心轴线布局有3处
从地面直接通往B1城中城的扶梯
B1有多个大型主力店，消费者可从地面快速前往
(注：连廊并行表示上下层，且不重复计算
垂梯/货梯符号旁边的数字表示电梯的部数
室外扶梯由中心广场的8部与地面通往B1的6部组成)
▼项目扶梯/垂梯/货梯连廊统计表
建筑规划特色分析
项目外立面由日本M.A.O设计公司所设计
是外商独资的一级建筑事务所
景观设计公司是澳大利亚帕莱登设计公司
致力于为客户提供高品质与创新的设计成果
01| 项目外立面
主要采用石材+玻璃材质
立面形状多样如方形/弧形/折线形等
设计有不同的变色灯光
透视性好，夜景衬托得十分漂亮
▼A栋(第一食品)日景与夜景
▼B栋(潮流生活馆)日景与夜景(变色灯光)
▼C栋(特力时尚汇)日景与夜景
▼D栋(巴黎春天)日景与夜景
▼E栋(无限运动馆)日景与夜景
▼连廊日景与夜景(2017年改造新增)
02|项目外中心广场/街道
中心广场或街道上
设置有标志性雕塑、休息座椅、立体导视
变色灯光、景观灯柱等
既利于聚散人流，又为项目增添了景色
▼中心广场/街道
03|内中庭/中廊/走道设计
中庭/中廊尽量见天
无法自然采光就利用灯光增强室内亮度
走道上/顶部设有多样灯光，增强场景体验感
▼中庭/中廊/走道
04|导视系统设计
导视系统较完善
立牌/立柱/电子屏/墙面/吊牌/电梯导视都有
简洁美观，兼具实用性与多样性
▼导视系统
05|卫生间设计
外立面易于识别，墙体以石材为主
配置全身镜/烘手器/不同厕位/高低洗手台等
提供人性化的体验
(不同楼栋、不同楼层的卫生间有所不同
这里展示的是较为人性化的设计)
▼卫生间
06|停车场设计
约800个车位
分6个区域，不同颜色标识
智能扫码缴费，减少顾客等待时间
柱距合理，导视清晰
▼停车场
商业文化艺术特色
室内装饰注重室内场景的营造
老上海/英伦风情/摩登工业风等场景相结合
并多维度运用灯光/绿化/雕塑等元素
体现复古/时尚/动感/文艺，提升体验感和趣味感
01|主题街区
用约1万㎡打造风格明显的地下公共空间
呈现永安里街区、英伦风情街
以及摩登工业街等主题街区
它们与商场购物相融合
形成一种“混搭”的快乐购物体验
▼主题街区
02 |室内场景
老上海场景
随处摆放的旧时物什
粮站/码头、黄包车/电唱机等
置身其中若穿越了时空
带来一种新鲜的体验感
再现了十里洋场与近现代上海的风情
成了商场内的怀旧“拍照地”
▼老上海场景
其他多样场景
在电梯/立柱/墙面/走道等处
营造出多种场景，可美化室内环境
增强互动性，提升消费体验，聚留人流
▼多样场景
03 |项目绿化
在室外种植绿植，在室内放置盆栽绿植
营造自然生态的消费环境
提升了项目整体的品质感
▼室内、室外绿化
04 |雕塑小品
室内外设有各种妙趣横生的雕塑小品
与大景观相互协调，点缀整体环境
使之充满活力、个性或者互动性
▼雕塑小品
05 |公共座椅
各式休息座椅，再配上绿植点缀
使休息区也显得生动活泼
延长消费者在商场内的逗留时间
▼公共座椅
06 |营销活动
通过各类集市活动/路演活动/节日活动
儿童或亲子活动等不断聚集人气
持续吸引消费者前往
▼营销活动
项目亮点总结
五角场万达广场
定位“时尚潮流新地标”
整体呈“品”字型布置
含五个大型业态和三幢甲级办公楼
项目位于五角场市级商圈
消费者主要是周边的居民家庭与年轻学生客群
周边公共交通便捷、道路等级较高
主次入口分明、人车分流
还设有出租车候车区，方便消费者来去
自动扶梯/垂梯充足，新增连廊，优化了消费动线
外立面透视性好，商业元素浓郁
超大中心广场及街道上
有标志性雕塑/休息座椅/变色灯光/景观灯柱等设置
B栋外立面有超大LRD屏幕
可实时播放上映电影及晚间灯光秀，利于聚散人流
导视系统较完善，兼具实用性与多样性
卫生间配置多种人性化设施
停车场颜色分区，智能扫码缴费，柱距合理
各式各样的休息座椅，延长逗留时间
下期将继续为大家分享
项目的整体布局和业态规划特色分析
第二篇：五角场商圈的时尚潮流新地标
引言
上海五角场万达广场业态齐全，各业态均配置了知名品牌主力店，还引进了众多“上海首家”及品牌升级形象店，经营主题化，消费细分化，业态业种丰富，布局合理，满足周边居民家庭及年轻学生客群的多样消费需求。
前言
上海五角场万达广场业态齐全
定位“时尚潮流标杆购物中心”
集合了化妆品、时装、文创、特色餐饮
影音娱乐、儿童消费、配套服务等各种业态
引进多家上海首店/品牌旗舰店/人气体验店
创新消费体验，满足各年龄层的消费需求
本周我们就来剖析一下
上海五角场万达广场内部的业态业种配置！
整体布局及业态规划
01 | 整体业态业种分析
整体来看，零售占比都最大，每层皆有
餐饮其次，主要布局4-5F
娱乐主要在3F/5F；配套主要在2F
▼整体业态比例及各楼层业态比例
零售以超市/男女时装/运动休闲装/食品为主
餐饮以特色餐饮为主，辅以美食广场/中西快餐
娱乐以影院/KTV为主，配套以培训服务为主
▼各业态业种数量/面积分布
02 | 各楼栋业态业种分析
>>>>A栋
A栋第一食品楼
主营食品零售及特色餐饮
以国内品牌/非品牌为主
一二层以食品零售为主
三层为美食广场，四五层布局特色餐饮
特色餐饮布局高层，将消费者导入高层
▼A栋业态分布
▼A栋品牌统计表
>>>>B栋
B栋潮流生活馆
数量上零售占比最大，面积上娱乐占比过半
主要以国际二线和国内品牌为主
男女时装/儿童零售/影院/KTV是主力
儿童零售布局为百货形式
▼B栋业态分布
▼B栋品牌统计表
>>>>C栋
C栋特力时尚汇刚开业时以零售购物为主
由于特力屋产品在五角场市场中消费需求不大
所以现在调整为以餐饮业态为主
商铺数量和面积占比都超过一半
特色餐饮是主要业种
主要以国内二线和非品牌为主
一至三层零售店面积大
四/五层主要是餐饮，目的性消费强
▼C栋业态分布
▼C栋品牌统计表
>>>>D栋
D栋巴黎春天主要布局百货商品
除1家餐饮店外，其余全是零售
以男女时装为最主要经营内容
▼D栋业态分布
一/二层以国际二线和国内品牌为主
主要经营黄金珠宝/化妆品
以及鞋帽/男女时装等高毛利/高租金商品
▼D栋1/2F品牌统计表
三/四层以国内品牌/非品牌为主
男女时装是最主要的经营内容
多为百货框架，专卖店比较少
▼D栋3/4F品牌统计表
五/六层以国际二线和非品牌为主
鞋帽/运动装多为国际品牌
每个业种里都穿插有非品牌
▼D栋5/6F品牌统计表
7层主要经营运动休闲装的
品牌折扣店和家居家纺
前者多为国际二线品牌，后者为国内一线
▼D栋7F品牌统计表
>>>>E栋
E栋零售占据绝对比例
一层主要经营国际二线的运动休闲装
一层有2家餐饮店
二、三层都是沃尔玛超市
面向项目周边的居民客群，满足日常消费
▼E栋业态分布
▼E栋品牌统计表
03 | 各楼层业态业种分析
纵观整个万达广场
从各栋、各层业态分布图来看
零售主力店、餐饮、娱乐、配套等目的性消费
基本是临路布局或分布在角落
以免产生商铺死角
▼各层业态分布图
>>>>B1
B1城中城以零售业态为主
数量和面积占比都在80%以上
共150个品牌，兼具少量餐饮/配套功能
布局有ZARA/GAP/优衣库/上海书城等主力店
也引入了较多的中西快餐/轻餐饮连锁品牌
▼B1业态配比及品牌统计表
▼B1品牌统计表
B1在四个角落设置
大型主力店和餐饮等目的性消费
引导消费者往深处流动，以免产生死角商铺
▼B1业态分布
>>>>1F
一层以零售为主
数量和面积占比都过半，共有169个品牌
D栋巴黎春天一层占据75个品牌
1F主要布局有黄金珠宝/化妆品/男女时装
运动休闲装/鞋帽/食品/中西快餐/轻餐饮
及少量配套服务商家
▼1F业态配比及品牌统计表
▼1F品牌统计表
1F是零售主导，餐饮其次
A栋食品零售为主，D/E栋几乎全为零售
各栋有少数餐饮店，靠近内外街
▼1F业态分布
>>>>2F
2F仍以零售为主(经营价值大)，共67个品牌
零售品牌占据50个，以男女时装为主
辅以少量餐饮及娱乐、配套
▼2F业态配比及品牌统计表
2F是零售主导
超市占据面积最大
其次是男女时装/食品/儿童零售
餐饮中特色餐饮占比最大
娱乐仅儿童娱乐，配套中培训服务占比最大
▼2F业态分布
>>>>3F
3F仍以零售为主，共52个品牌
零售品牌占据42个，以男女时装为主
说明经营价值仍然很高，有主力店带动
面积上看，娱乐占比第二
▼3F业态配比及品牌统计表
3F有5个大型主力店
沃尔玛超市/特力和乐家居/美食广场
万达影城以及好乐迪KTV（D栋除外）
▼3F业态分布
>>>>4F
4F仅有零售、餐饮两大业态
共65个品牌，数量上看，零售过半
面积上看，餐饮约是零售的2倍
▼4F业态配比及品牌统计表
4F零售以男女时装为主
内衣为辅，全位于D栋
餐饮以特色餐饮为主，分布在A栋和C栋
▼4F业态分布
>>>>5F
5F共66个品牌
零售商家数量多，但单铺面积小
餐饮数量少，但单铺面积大
娱乐量少面积大
▼5F业态配比及品牌统计表
5F零售以男女时装为主
都分布在D栋
餐饮以特色餐饮为主，位于A/C栋
两家娱乐店位于C栋
▼5F业态分布
>>>>6F
6F仅有零售业态，共30个品牌
以运动休闲装及儿童零售为主
为D栋巴黎春天六层的业态配比
▼6F业态配比及品牌统计表
6F仅有3类业种
运动休闲装是主力，有17家，数量占比过半
其次是儿童零售，仅有1家母婴用品店
▼6F业态分布
>>>>7F
7F仅有零售业态
共18个品牌，以运动休闲装为主
基本都是知名品牌折扣店
少量内衣及家纺店
▼7F业态配比及品牌统计表
7F仅D栋巴黎春天有业态布局
运动休闲装和家居家纺分布于东西两侧
内衣及箱包在南侧
▼7F业态分布
04 | 项目主/次力店品牌
零售以超市、快时尚、书店为主
餐饮以特色餐饮为主
娱乐以影院、KTV为主
配套以美容SPA、培训服务为主
▼项目主/次力店品牌展示
项目亮点总结
高租金零售业态占比最大，每层皆有
数量/面积占比各为79%和64%
主要以超市/男女时装/运动休闲装为主
餐饮其次，主要在4-5F，以特色餐饮为主
娱乐主要在3F/5F，以影院/KTV为主
配套主要在2F，以培训服务为主
从楼栋业态分布来看
各楼栋业态布局清晰，消费内容分化
A栋第一食品楼
主营食品零售及特色餐饮
B栋潮流生活馆
男女时装/儿童零售/影院/KTV是主力
C栋特力时尚汇以餐饮业态为主
特色餐饮是主要业种，目的性消费强
D栋巴黎春天百货店
以男女时装为最主要经营内容
E栋无限运动馆，零售占据绝对比例
主要经营沃尔玛超市和运动休闲装
外街道与主动线上主要布局零售业态
内街道主要布局餐饮业态
主力店多位于转角位置，引导消费
各业态均设置了国际/国内知名连锁品牌主力店
万达广场经营调整后
成为了北上海的时尚潮流新地标
下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示
第三篇：现代商业启示录
引言
上海五角场万达广场，是万达品牌的上海标杆项目，位于五角场市级商圈核心位置，地铁直达，人流大，多个主力店助力其持续经营，市民认同度高，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。
优势一
市级商圈，金角位置，地铁直达，人流量大
项目位于杨浦区五角场板块
其曾是上海的“下只角”地区
经过不断的规划和建设
如今已成为上海四大城市副中心之一
项目周边有7个公交站点/28条线路
地铁10号线接驳江湾体育场站
地铁1号口越马路，地铁4/5号口直达项目
五角场人流量很大，来自大学/社区/交通枢纽
平均每天人流量在60万左右
▼项目所在商圈
▼五角场学校及社区
优势二
万达品牌的上海标杆项目，主力店助力持续经营
万达集团的商业产品
在经历了几代变化后
形成了“盒子+街区+高层”的
集成功能组合形态(第三代产品)
五角场万达广场是万达品牌
在上海的第一个项目，且是标杆项目
多个大型主力店助力其持续经营
▼万达集团商业产品的演变
▼项目主/次力店品牌展示
优势三
开业时间长，品牌丰富，消费者认同度高
五角场万达广场2006年开业
迄今约有13年了
商业体量大，约有25万㎡
引入了众多知名品牌
并通过各类集市活动、节日活动
路演活动、亲子活动等聚集人气
持续吸引消费者前往
经营品牌档次适应性强
周边消费者对其认同度很高
优势四
迎合商圈升级，及时改造商业硬件/调整品牌
项目位于五角场市级商圈
虽然消费者认同度较高
但毕竟是十多年前的物业
硬件设备老化、品牌不够年轻
部分主力店模式老化等问题日益凸显
2016年五角场最后一角“合生汇”开业
硬件设施更新、消费环境更好
业态/品牌更年轻，更受消费者欢迎
▼五角场合生汇
▼合生汇-中庭与美食广场
▼合生汇-服装/家居/咖啡集合店与电竞馆
万达广场相形见绌，不再稳占上风，危机感明显
2017年决定改造建筑硬件，并大调经营品牌
品牌店装升级的同时，也营造多样消费场景
老上海/英伦风情/摩登工业风等场景相结合
体现复古/时尚/动感/文艺
增强互动性，提升体验感和趣味感，聚留人流
错位经营，使万达继续保持着强劲的竞争力
▼各楼栋外立面及连廊
▼品牌店装形象
▼主题街区场景
存在的不足
第一点：五角场客群消费力一般
五角场从来不缺人流
然而大量的人流并不等于大量的客流
实际消费客流量一般，消费水平中低端
五角场板块早期工人多
由于历史原因，五角场地区居民的
购买力维持在中低端水平
（历史上杨浦区为工业大区，
产业工人多，早期下岗工人多）
现在新增了江湾新城
导入了中高端居住者与大学创意产业园
五角场客源主要来自周边的居民
▼
周边高档写字楼少
大多像创智天地
属于小型创业企业的办公楼
商务层次有诸多局限
缺乏高端商务楼也是五角场商业发展的瓶颈
▼
第二点：顶部不见天，多动线，少连廊
建筑顶部不见天
5栋商业楼顶部都不见天，非自然采光
顶部多采用圆形小灯，光线不太足
(A栋顶部还是深咖啡色)，显得不够明亮
采用电源灯也就增加了能耗
仅B1层在中心广场位置有部分见天采光设计
(注：3栋写字楼并非位于建筑体上方中央位置，
见天采光是可以实现的，
但是没有采用，属于设计的遗憾)
▼项目规划布局图
▼A/B/C/D栋楼的顶部
B1层多动线且有“回”字路线
（主要是B1层面积太大）
不利于消费者辨别方位，容易迷失
▼B1层动线图
刚开业无连廊
2017年大改造，新增了楼栋间的连廊
最中心的B栋通过连廊连接其他4栋楼
A栋和D栋各连接2栋
C栋和E栋各连接1栋且两者之间无连廊
各栋建筑相对独立，缺少连廊连接
不利于高层消费者的横向流动
便利性、共享性较差
各栋商业之间的消费交互性也较差
总的来说，消费者利用率不高
▼连廊布局图
第三点：项目缺少大型正餐店
项目周边家庭客群多
但项目餐饮业态
以特色餐饮和美食广场为主
缺少大型正餐店
未满足聚会型/家宴型就餐需求
第四点：各楼栋内卫生间品质不一
各栋商业楼内卫生间设施/品质不一
有的卫生间具备多样人性设施
有的卫生间男女共用洗手台
对项目品质有影响(目前万达在改造)
▼卫生间对比(后者为男女共用洗手台)
启示一
统一规划设计，自持经营，保证经营品质
采用“持有经营”模式
对项目统一规划、统一招商、统一运营管理
统一规划，保证商业项目定位的精准性
统一招商，保证项目主题/品牌档次的落地性
统一运营管理，促使项目长期良好经营下去
此模式可保证商业的经营品质
启示二
精准定位，引进匹配客群消费力的档次品牌
前期通过详细的市场调研
了解商业发展趋势及市场消费需求
精准定位，引入契合客群消费能力的档次品牌
锁定项目的目标消费客群
在满足片区大部分消费需求的同时
也会尝试引入一些创新跨界品牌
给消费者带来不一样的新奇体验
匹配消费者习惯，逐渐引领消费阶段的升级
▼超级物种与韩国Line Friends形象店
启示三
与时俱进，追赶潮流，保持商业经营的新鲜感
消费者收入水平在变化
消费观念也在不断变化
项目需要持续不断地进行调整
不管是建筑装饰方面，还是经营内容方面
与时俱进，追赶商业发展潮流
既能适应市场变化带来的消费者需求变化
实时满足消费者的多类型、多层次需求
又能获取更高收益，提高商业经营的坪效
启示四
经营主题化，消费细分化，注重场景打造
有多个明确的经营主题
并根据主题营造出相应的消费场景
提升了消费的体验感和趣味感
细分周边消费者的消费需求
创新零售/餐饮美食/休闲娱乐/享受服务等
并布局丰富的业态业种
满足周边家庭客群及年轻客群的多样需求
▼A栋高层的特色餐饮
▼B栋2F的创新儿童城
▼E栋1F运动街区
▼B1层美食街区
启示五
配置