自2017年起，商业地产步入调整期。购物中心运营商之间同质化竞争的日益加剧，消费者偏好则逐步转向体验式消费。场景思维似乎是个双赢的破局方法，避免同质化竞争的同时还能够提升消费体验。而相比片段式的场景内容，全场景购物中心则能通过创造沉浸式的消费体验，让消费体验有质的飞跃。实现购物中心全场景化的过程困难重重，而更大的难题是如何将项目准确地嵌入区域协同关系、城市目标甚至全球发展趋势，以保证购物中心发展的可持续性。
住总万科广场被业内誉为“北京首家全场景购物中心”、“北京首家无霾商场”。在经济崛起之前，大部分品牌商都低估了这片土地的商业价值。凭借前瞻性的区域规划经验，基于社区商业深刻理解的全场景打造，住总万科广场开业当天实现了招商签约100%，开业率98%，区域到访率近60%的佳绩。社区商业的本质是什么？如何打造全场景商业？如何以未来视角看待区域的发展？
旧宫谋求新生
“旧宫”因“旧衙门行宫”得名，明代修建，为海子提督衙署，乾隆年间重修为清帝射猎避暑临憩的行宫。旧宫位于北京南四环与五环之间，1983年设为南郊农场分场，1990年改为镇。镇域面积为29.4平方公里，下辖19个行政村。据2010年第六次人口普查统计，镇域内居住人口20.7万人，其中户籍人口1.4万人，外来人口高达13.2万余人，人口数量少且流动性高。
南城是北京发展相对滞后的区域，旧宫镇更是在朝阳、丰台和大兴交界处，地处规划市区南部边缘的城郊结合处，城乡居民混杂。无论与北部中心城区相比，还是与南部紧邻的亦庄新城相比，旧宫镇的产业发展都相对滞后，工业总产值仅为同期亦庄新城的1/8。
旧宫镇相对独立，与外界经济的互动较少，一直处于自我发展的较封闭状态，区域发展亟待破局。区域内产业、居民素质、居住环境等相对落后，导致旧宫的潜力被长期低估。然而，旧宫镇政府和RET睿意德团队看到了这片土地蕴含的潜力，希望重新制定区域战略，通过产业的全面升级和环境的持续改善，提升旧宫的整体形象，从而实现区域价值短期和长期的持续提升。
强敌环绕下寻找生机
战略的核心是通过取舍，制定正确的目标。这需要梳理内部资源和外部环境，实现内外长期协同发展。与企业战略相比，区域战略的制定更加困难，尤其是对那些强敌环绕的区域，即不能迁移，也无法盲目尝试创新。战略大师Michael Porter将企业的一般战略分为成本领先、差异化和聚焦(niche)三个基本点。聚焦即机会利基，通过寻找需求未被满足的细分市场，利用有限的资源和专业化的经营获取最大化的价值，这也是Clayton Christensen的颠覆式创新的核心洞察。
地处北京城区和亦庄新城中间，产业、商业、人才等优质资源都向周边倾斜，旧宫的绝处逢生需要在北京城区和亦庄新城中寻找新的市场利基。亦庄正处在高速发展建设中，而且无论从城市规划还是地理位置上来看，亦庄与旧宫的联系都更加紧密。因此，在制定旧宫的整体规划前，需要先分析对比亦庄的各方面情况，以期实现区域的协同发展。
产业结构方面，旧宫产业尚未成规模，而亦庄新城自1992年开始建设，在政府和企业的共同努力下，已经建立了稳固的高新技术产业发展优势。但受早期规划时“产城分离”的思想影响，亦庄域内产业用地比例较大，配套居住及公共服务用地较小，土地储备严重不足，难以承载人口居住需求，形成潮汐性人流，人口外溢至临近区域势在必行。而旧宫距亦庄仅1.8公里，交通联系便利，土地储备量充足，对于承接亦庄外溢人口有着得天独厚的地域优势。
▲北京亦庄新城规划2008年-2023年
人口结构方面，旧宫人口流动性高且受教育程度较低。相较之下，随着亦庄经济发展，就业人口总量不断增加，受高等教育的人员比重逐年上升。人口结构日趋精英化和年轻化，使得人们对生活品质的要求随之提高。旧宫土地储备充盈，开发高质量配套服务潜力巨大。如果能够吸引优质人才迁入，将加速旧宫的人口更新，提升消费力。同时，新消费需求的产生将吸引