组织房屋的经常检查,搞清房屋的完损状况,从养护入手,预防事故的发生,并且有计划地组织大、中修,提供勘察、施工的资料依据。
二、中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件,进行局部维修,且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下,并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。主要包括以下内容:
1、少量结构构件已形成危险点的房屋;
2、一般损坏而需要进行局部修复的房屋;
3、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。
主要特点:
工地较集中、项目较小,工程量较大,工程的计划性,周期性强,基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房标准的要求。
三、大修工程
凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备,不需要全部拆除,一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。
主要内容:
1、主体结构的大部分严重损坏,有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。
2、整幢房屋的公用生活设备必须进行管更换,需要改装、新装的房屋。
3、因改善居住条件,需要进行局部改建、添装的房屋
4、需对主体结构进行专项抗震加固的房屋
主要特点:
工程地点集中,项目齐全,工程量大,一次费用较大,且整体性强,其基本要求是使经过大修后的房屋必须符合基本完好房标准要求。
四、综合维修(成片轮修工程)
凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼,进行有计划成片维修,包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修,其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。
主要内容:
1、该片(幢)大部分严重损坏,或一般性损坏,需进行有计划成片维修的房屋。
2、需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程
主要特点:
规模较大,项目齐全,工期长,费用大。其基本要求是经过维修的成片(幢)房屋必须符合基本完好或完好房的标准。
五、翻修工程(更新改造工程)
凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。
主要内容:
1、主体结构全部或大部分损坏,失去正常使用功能,有倒塌危险的房屋;
2、因自然灾害破坏严重,不断继续使用的房屋;主体结构,围护结构简陋,无修理价值的房屋。
3、地处陡峭易滑坡地区或地处地势较代洼长期积水又无法排出地区的房屋
4、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
六、物业费的维修范围
《物业服务收费管理办法》第十一条中明确规定：
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业管理费之中。
但是，特别指出，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。中修、大修以及更换主要部件等等，从专项维修资金中列支费用。
但是具体小修项目还得看物业服务合同如何约定，形成制止文件最具有约束性。
七、公共维修基金的维修范围
一、 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围
（一）房屋本体：
拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。
整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。
玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）
户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。
（二）公建配套：
1 、道路（路幅宽 7 米以下）：路面破损50% 以上，整体修复路面、路沿。
2 、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。
3 、公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。
4 、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。
二、 共用设备维修基金使用范围
（一）垂直电梯
1 、机房部分：
1 ）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。
2 ）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。
3 ）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。
4 ）选层器：整体更换。
5 ）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。
2 、井道部分：
1 ）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。
2 ）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。
3 ）导轨：更换变形损坏部件。
4 ）导靴：整体更换。
5 ）曳引钢丝绳：全部更换。
6 ）对重：更换导靴。
7 ）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。
3 、厅站部分：
1 ）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。
2 ）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。
（二）中央空调
1 、空调压缩机部份：
1 ）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。
2 ）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。
3 ）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。
2 、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。
3 、冷凝器：更换阀门、管道。
4 、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。
5 、膨胀阀：更换。
6 、控制系统：更换主控板。
7 、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。
8 、风机盘管：更换风机、盘管。
9 、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。
10 、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、 U 型管、换热器、蒸发器、冷凝器。
11 、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。
（三）锅炉
1 、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。
2 、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。
3 、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。
4 、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。
5 、供热设备：更换分汽缸、换热器。
（四）电气系统
1 、强电：
1 ）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。
2 ）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。
3 ）低压电器：电动机整机更换（ 5kw 以上），转子、定子绕组修换（ 10kw 以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（ 100A 以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。
2 、弱电：
1 ）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。
2 ）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。
3 ）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。
4 ）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。
5 ）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（ 5 米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。
6 ）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。
（五）消防设备：
1 、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。
2 、消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、阀门。
（六）给排水：
1 、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ 150 以上（含Φ 150 ）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。
2 、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。
（七）质量要求：
设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的 90% 以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。
《物业多种经营与增值服务实战落地高级研修班》查看