要了解物业行业的财务管理和核算，最基础的需要先了解包干制与酬金制。
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制形式，在物业服务合同中进行约定。
所谓包干制与酬金制，指的是物业公司的物管费定价的一种模式，定价模式不同，业务管理、报表体系不同。简单的说，这个模式确定了物业公司对收取的物管费，是属于自己的还是代管资金。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制
是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制与酬金制的区别
1、报表公示
在酬金制模式下，物业公司属于帮助业主代管资金，物业公司应当向业主公示该小区的财务收支报表。而在包干制模式下，物业公司无需向业主公示财务收支报表。
2、会计核算
理论上，包干制模式下收到物业费和支付物业成本都是计入物业公司的收入和支出科目，而酬金制模式下只有酬金部分才计入物业公司的收入，物业费的收取和物业服务支出都是挂往来科目。但在实务中，由于中国的酬金制很难真正推行，盈利了业主可能会要求你返还，亏损了业主都不会补足，所以，在会计核算上一般还是采取的和包干制一样的核算方法，都计入了物业公司的收入和支出
3、税负问题
酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出。
只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没有理由强迫物业公司交税。
但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局代开发票。但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。