仔细看了碧桂园跟恒大的报表，发现几个问题：
首先港股在改了会计准则之后，预收账款为0了，但是碧桂园又没有完全结算完，那么剩下的钱去了哪里呢？我看到有一个科目是应收贸易款和其他应收款，里面是相关方的物业销售所得，但是这个科目与去年的金额差距不大，所以不知道是不是有部分的预收款项被塞到了这个科目，剩下的达到了标准的就直接结算了？碧桂园将无形资产分为商誉+计算机软件，这一点跟恒大的需要区别，恒大是把商誉单独拿出来的，那剩下的无形资产可能就是系统或者计算机类的资产。碧桂园的土地使用权是指的自主经营使用的土地，而开发用的土地使用权是放到存货+在建物业+持作销售的已落成物业中的。并且这里的土地使用权需要摊销，摊销的费用在管理费用中核算。投资性房地产使用的是公允价值计量，一般仅仅包含出租用的持有物业，由于目前绝大部分的出租率偏低所以这块大家都会控制，经营性的物业一般也不计入，比如酒店，一般计入固定资产，所以也限制了投资性房地产的规模，所以不是特别重要，不过对于陆家嘴、金融街、金地、绿地等可能会更重要一点。港股中的存货都分为存货+在建物业+持作销售的已落成物业，其中存货是建筑材料及配件，这种一般归为流动资产；在建物业如果在正常的营运周期（一般是一年到两年）则放入流动资产，如果不在正常的营运周期则放入非流动资产，其中包含建造成本（包括资本化的折旧、员工成本等）、土地使用权以及资本化利息等；持做销售的已经落成物业一般都是流动资产长投在港股报表中名字不同，恒大的叫做以权益法入账之投资，但是碧桂园分成于合营企业之投资+于联营企业之投资，（区别是是否对于企业有控制权，合营是有共同控制权的，一般是50%，但是联营是小于50%的但是对于企业的经营有着重大影响）一般合营都是收购入股第三方房企或者跟第三方合作新设房地产公司，而且收购中可能产生正的也可能产生负的商誉（这与一般的收购不太一样，因为合营很多都是希望借助碧桂园的开发能力或者品牌的，所以也可能产生负的商誉）持有待售金融资产（AFS）在这里被叫做以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，恒大叫可供出售金融资产（跟国际叫法一致），一般是持股比例小于20%，未产生重大影响的金融资产，包括投资基金公司，投资控股有限公司以及风险投资资金，一般用公允价值计量。另一个需要注意的就是这个贸易及其他应收款，一般包括应收账款+其他应收款+提供给第三方贷款（有的时候也列作非流动资产）+预付土地款+其他预付款项；这里应收账款年报中的解释是主要来源于物业销售，碧桂园的这一科目17年对比16年几乎翻番（可能是第一点指出的推测？），其他应收款主要是关联方款项，这一块碧桂园也有大幅度的增长，说明合作增多，（但是是不是同时说明合作过程中议价能力下降？），另外还有就是土地保证金，这块也翻倍，源于其拿地大幅度增长；对应的负债端的贸易及其他应付款，应付款就包括购房者预付保证金和应付本集团若干合营企业及联营企业的其他款项，以及尚未支付对价的款项。衍生金融工具其实也蛮重要的，管理层讨论里面还特意提到，而且17年由于人民币升值等原因公司这块的收益还蛮大的。递延所得税资产和负债在A股的报表里面很重要，因为土地增值税的预提是计入dta的，如果这个科目较大则说明其明年会继续加速拿地，另一方面说明今年利润较好，这里由于会计准则的调整，所以还涉及到递延税项的调整，此外收并购、OCI等也会影响到税项的调整。现金的话分为现金及现金等价物（库存现金+银行存款）+受限制现金，受限制现金主要是预售的时候交的建设保证金，只有预售的物业竣工这部分钱才能解除，否则是被当做担保存款，只有当地的国土部批准才能支付建筑费用。以公允价值计量且变动计入损益的金融资产，个人理解就是trading security，碧桂园披露的话包含理财产品和天图投资2.29%的股份。利润表利润表列式方法跟IFRS非常类似，遵循Sales-COGS=GP,GP-SG&A=OP, OP-I-TAX=NI 的公式
碧桂园的收入主要分为5大部分，房地产开发、建筑、酒店、物业和租赁，其中房地产开发占比营收绝对高位费用也就是COGS包括直接人工、直接材料、直接费用，所以就包括了无形资产的摊销、营业税、折旧、员工工资、租金费用、土地使用权摊销等。SG&A包括了营销市场推广、行政开支等等；财务收益主要是汇兑收益以及金融资产的利息收入；财务费用这个科目，虽然地产公司负债率都较高，但是由于利息大部分被资本化了，所以可以看到财务费用并不大这里注意长投产生的投资收益在17年是负的，而且都在税前列支；非控制性权益包括永续资本工具和其他少数股东权益，这里永续资本工具由于16年已经还完了所以不再付息，这对核心净利润的影响高达14亿，少数股东权益有较大的增长。利润表现金流量表港股的现金流量表用的是间接法，所以就没有销售商品、提供劳务收到的现金，这个科目可以近似的堪称企业的销售回款，虽然现在随着非并表项目的增多、地产企业多元化业务的开展，可能会有些失真，但是仍旧属于比较重要的科目，然鹅港股没有这个科目。一般A股的报表，可以这么去看：
销售商品、提供劳务产生的现金流入---利润表营业收入。二者通常情况下差不多，如果前者比后者小太多，说明赊销为主，有无法收回货款的风险，也有虚增收入的可能。购买商品、提供劳务产生的现金流出---利润表营业成本。二者通常情况下差不多，如果前者比后者小太多，说明供应商以赊销为主，公司的供应链控制水平较高。收回投资收到的现金----资产负债表的长期股权投。对比历年变化数，看看附注是什么内容，如果是基金、理财的话，说明这家公司不怎么缺钱，是比较安全的。取得投资收益收到的现金----利润表的投资收益。如果前者比后者小太多，则投资收益并没有在当年收回全部现金，有关联交易或者准关联交易做大利润的嫌疑。处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额----资产负债表的固定资产、无形资产等项目。这里的金额如果太大，说明这个企业砸锅卖铁卖点血，日子快过不下去了。处置子公司及其他营业单位收到的现金净额----资产负债表的长期股权投资。可以到附注中看一下卖掉的是哪个子公司，卖给了谁。A股常见的是卖给了关联公司，然后赚一波非经常性收益，确保不亏损。购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金----资产负债表的固定资产、无形资产等项目。如果这个项目比较大，可以看一下它年报里是不是新上了什么项目。吸收投资收到的现金----资产负债表资本公积。没事总是吸收投资的公司，通常比较缺钱，如果没有划时代的产品要面试，那就小心一点。取得借款收到的现金---资产负债表短期借款、长期借款。看一下附注，借的谁的钱，借银行的说明安全性比较高对于港股来说，对于经营活动的现金流来说，这些指标可能都需要自己去计算：
1、销售商品、提供劳务收到的现金＝利润表中主营业务收入×（1＋17%）＋利润表中其他业务收入＋（应收票据期初余额－应收票据期末余额）＋（应收账款期初余额－应收账款期末余额）＋（预收账款期末余额－预收账款期初余额）－计提的应收账款坏账准备期末余额2、 收到的税费返还＝（应收补贴款期初余额－应收补贴款期末余额）＋补贴收入＋所得税本期贷方发生额累计数3．收到的其他与经营活动有关的现金＝营业外收入相关明细本期贷方发生额＋其他业务收入相关明细本期贷方发生额＋其他应收款相关明细本期贷方发生额＋其他应付款相关明细本期贷方发生额＋银行存款利息收入4．购买商品、接受劳务支付的现金＝〔利润表中主营业务成本＋（存货期末余额－存货期初余额）〕×（1＋17%）＋其他业务支出（剔除税金）＋（应付票据期初余额－应付票据期末余额）＋（应付账款期初余额－应付账款期末余额）＋（预付账款期末余额－预付账款期初余额）5．支付给职工以及为职工支付的现金＝“应付工资”科目本期借方发生额累计数＋“应付福利费”科目本期借方发生额累计数＋管理费用中“养老保险金”、“待业保险金”、“住房公积金”、“医疗保险金”＋成本及制造费用明细表中的“劳动保护费”6．支付的各项税费＝“应交税金”各明细账户本期借方发生额累计数＋“其他应交款”各明细账户借方数＋“管理费用”中“税金”本期借方发生额累计数＋“其他业务支出”中有关税金项目 即：实际缴纳的各种税金和附加税，不包括进项税。7．支付的其他与经营活动有关的现金＝营业外支出（剔除固定资产处置损失）＋管理费用(剔除工资、福利费、劳动保险金、待业保险金、住房公积金、养老保险、医疗保险、折旧、坏账准备或坏账损失、列入的各项税金等)＋营业费用、成本及制造费用(剔除工资、福利费、劳动保险金、待业保险金、住房公积金、养老保险、医疗保险等)＋其他应收款本期借方发生额＋其他应付款本期借方发生额＋银行手续费、汇率变动对现金的影响＝汇兑损益。
对于投资和筹资来说，一般这些报表上披露的还是比较充分的，这里不作过多赘述。
港股会计准则变更的具体影响变化总体介绍目前港股的会计准则与国际准则（IFRS）以及北美准则（US GAAP）以及中国的会计准则都不尽相同，但是港股的会计准则收入确认相比于大陆更加激进，整体原则与国际准则类似更加偏向于principle based 而中国大陆的与US GAAP类似，更加rule based。香港会计准则15号提供了一套框架，用以取代美国公认会计原则（US GAAP）及IFRS下现行的收入确认指引。它摒弃了US GAAP下对特定行业及特定交易的具体要求，这些要求过去也常常被采用IFRS的报告主体在缺少特定IFRS指引的情况下采用。
该项准则引入全新的定性及定量披露要求，旨在帮助财务报表使用者理解源自客户合同的收入和现金流量的性质、金额、时间及不确定性。主体将应用“五步法”模型来确定收入确认的时间和金额。根据该模型的具体要求，收入应在主体将商品或服务的控制权转移给客户的时点（或过程中）以其预计有权获得的金额予以确认。根据满足特定条件的情况，收入应按以下方式确认：1）在一段时间内，以一种能够反映主体履行履约义务的方式确认；或者 2）在某一时点上，当商品或服务的控制权转移给客户时确认。收入确认可能影响的行业具体过程满足条件在一份出售房地产的协议中，X公司考虑了以下因素，以评估合同存在的条件是否满足：– 购买方可获得的财务资源；– 购买方对合同做出的承诺，这可能基于该房地产对于购买方业务营运的重要程度来确定；– 出售方以往在类似情况下与类似购买方订立类似合同的经验；– 出售方执行合同权利的意图；以及– 协议安排的支付条款。如果X公司经评估后认为不是很可能收到预计有权获得的金额，则不会确认任何收入。相对地，X公司应用该项新准则的指引来核算合同存在之前收到的对价，并可能在一开始将收到的现金作为订金负债来核算。
另一个可能影响的步骤是收入的确认，主体在其履行履约义务，即将商品或服务的控制权转移给客户的时点（或过程中）确认收入。控制权可能在某个时点上或一段时间内转移。首先，主体根据以下标准来判断控制权是否在一段时间内转移。转移标准如果满足其中一项或多项标准，则主体在一段时间内、以一种能够体现其履行履约义务的方式确认收入。主体可能使用产出法（例如已生产的数量）或投入法（例如已发生的成本或工时），其目的是体现主体将商品或服务的控制权转移给客户的履约过程。如果主体在履行履约义务的过程中产生了大量由客户控制的在产品或产成品，那么产出法（例如已交付的单位或已生产的单位）将无法准确体现履约进度。这是因为对产出的计量并未包含所有已执行的工作。如果主体基于发生的成本使用投入法，则需考虑对未安装的商品，以及没有反映在合同价格中的、履约过程中的重大低效损耗（例如浪费的材料、人工或其他资源）进行调整。如果主体已向客户转移了合同中一项重要商品的控制权，但该商品将在以后安装，那么在满足一定条件的情况下，主体可就该商品按零利润确认收入。如果允许在一段时间内确认收入的上述三项标准均不符合，那么主体应在其向客户转移商品或服务控制权的时点上确认收入。
参考KPMG报告
对碧桂园的影响对于碧桂园而言，有如下影响：
预收账款变为0，根据香港财务报告准则第15号，一方面，履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且整个合约期间内有就累计至今已完成的履约部分的可强制执行的付款请求权，所以可以按投入法计量的履约进度确认收入。出现合同资产与合同负债科目，与房地产开发活动有关的对工程进度款的合同负债在以往年度列示为预收客户账款；与建筑活动有关的合同资产在以往年度列示为贸易及其他应收款 — 合约工程的应收客户款项。为获得合同而直接产生的印花税和销售佣金如果预计可收回，则可资本化并记录在合同资产中碧桂园各个科目采纳前后变化