个人出租住房，要缴哪些税费
金九银十，当前正是住房租赁市场的交易旺季。国家税务总局湖南省税务局12366纳税服务热线数据显示，近期纳税人十分关注个人出租住房的涉税问题。咨询主要集中在个人出租住房需要缴纳哪些税费、能否代开增值税专用发票等方面。
个人出租住房，要缴哪些税费
整体来讲，个人出租住房涉及增值税，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加(以下简称“附加税费”)，房产税，城镇土地使用税，印花税以及个人所得税。其中，根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号，以下简称“24号文件”)规定，对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税;对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
个人出租住房涉及的其他6种税费，需要分情况具体讨论。
增值税方面。一般情况下，个人出租住房，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2规定，按照5%的征收率减按1.5%计算、缴纳增值税。实务中，房东如果采取一次性收取租金形式出租不动产，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2023年第5号，以下简称“5号公告”)第四条规定，取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
附加税费方面。由于个人出租住房不涉及消费税，附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据。增值税免征的，附加税费也免于征收。
对于需要缴纳增值税的情况，根据《增值税暂行条例实施细则》第二十九条、《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第3条、《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)第四条等规定，自然人(即其他个人)可以适用《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2023〕13号，以下简称“13号文件”)规定的增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征优惠政策，各省(自治区、直辖市)人民政府制发的落实文件中作出特殊规定的除外。13号文件指出，2023年1月1日～2023年12月31日期间，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征附加税费。笔者提醒，纳税人需要根据所在省(区、市)具体规定，明确附加税费具体的减免优惠。
此外，教育费附加、地方教育附加方面，根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税〔2016〕12号)规定，如果月租金不超过10万元，予以免征。
房产税方面。根据24号文件规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。同时，根据13号文件规定，在2023年1月1日～2023年12月31日期间，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。以湖南省为例，纳税人可以减按50%缴纳房产税，那么纳税人房产税的实际税负为2%。
需要说明的是，根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号，以下简称“43号文件”)规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
个人所得税方面。24号文件第二条明确，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。同样需要说明的是，根据43号文件规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号，以下简称“639号文件”)规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
在计算财产租赁所得时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。根据个人所得税法规定，财产租赁所得费用扣除标准为，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用。
根据咨询热点，笔者提示，修缮费用每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
实际案例：出租住房如何缴税
举例说明，2023年2月底，A先生将一套位于长沙市雨花区的住房出租给C女士，租期半年(2023年3月1日～2023年8月31日)，合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金9000元。因房屋门窗损坏，3月，A先生支付了300元修缮费用，支付凭证齐全。那么，对于该笔租金收入，A先生应如何缴纳税款?已知湖南省按照50%幅度减征房产税、附加税费等。
该案例中，A先生收取半年租金共计9000元，分摊后的月租金收入为1500元，未超过15万元，根据5号公告规定，可免缴增值税，进而免缴附加税费。同时，根据24号文件规定，A先生还可享受免缴印花税及城镇土地使用税优惠。因此，A先生出租住房，只要缴纳房产税和个人所得税。
房产税方面，因A先生免缴增值税，在确定房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税税额，即每月应缴纳房产税：9000÷6×4%×50%=30(元)。
个人所得税方面，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入也不扣减增值税额。
由于一次性收取房租，A先生应于收取房租的次月一次性申报缴纳个人所得税：(9000-180-300)×(1-20%)×10%=681.6(元)。
能否代开增值税专用发票
湖南12366热线咨询数据显示，一些纳税人关心能否代开增值税专用发票。该问题主要集中在承租方为增值税一般纳税人，承租方需要取得增值税专用发票用于进项税额抵扣的情形。
根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)规定，其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。
根据现行规定，个人出租不动产代开发票仅需填报3份《代开增值税发票缴纳税款申报单》，同时提交载有租金等内容的房屋租赁合同、纳税人身份证原件查验(信息核实无误后合同及证件资料及时退还)，即可办理个人不动产租赁发票代开业务。
来源：中国税务报 作者：国家税务总局湖南省税务局纳税服务和宣传中心
图片来源：众可信财税
2023年1月的解析——
个人出租住房的税收问题
个人出租住房属于应税行为，需要按照规定纳税。这本来是一个比较普通的事，也是多数人知晓的。但鉴于实务的情况，通常对于个人出租给单位和索取发票的承租人的，个人到税务机关代开发票时，需要按照规定缴清相关税收；对于不索取发票的，普遍没有主动申报纳税，税局也是面对现实，居于之前没有足够的出租信息及涉及面太广等因素，也是难以管理起来，当然其中也有稳定，不惹事的考量。如今，对于出租方信息，相关部门起始掌握得比较多，比如公安部门就对出租房管得比较仔细，这自然与他们的治安管理相关。凡是出租房管理得好的地方，一般相对治安不会太差。因此，出租房信息不是真空，而是早已具有，只是需要部门之间的配合而已。同为执法机关，一般合作并不是很难。
近期对出租住房的热议，主要是因个人所得税专项扣除引起。劈开扣除对个税本身的影响程度不说，看看出租方的基本税收情况。
一、咋看个税专项附加扣除
新的个税工薪族综合所得，按照扣除三险一金、基本扣除费用（年60000元）、专项扣除、专项附加扣除和其他法定扣除之后的余额，之后计算缴纳个税。住房租金属于专项附加扣除范围。如何看附加扣除？通俗理解，可以这样，基本扣除等其他的法定扣除是主体，相当于西瓜，已经人人可以平等享受，然后为了显示一下个性差异，就搞了个附加项目。想不到的是，就这样一个本以为是额外的附加项目，翩翩称为议论的热点。
二、住房租金支出在个人所得税税前扣除的基本规定
纳税人在本人任职受雇的直辖市、计划单列市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）全部行政区域范围内（无任职受雇单位的，为综合所得汇算清缴地的税务机关所在城市）自己和配偶都没有自有住房，实际自己签订租赁住房合同承租住房，而发生租金支出，可以按照规定进行每月1500元、1100元或者800元的三档标准之一，在计算个人所得税时给予扣除后计税。
由于个税扣除中需要保持租房合同备查，于是出现了个人出租房不愿意配合提供信息的情况，在一些人的推波助澜下，也是成为一时热议。
那么，个人出租方到底需要教多少税？
三、个人出租房屋涉及的税收
1.增值税
（1）基本征税规定
个人出租住房，属于有优惠政策的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×1.5%
自然人出租住房外的不动产，增值税按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款＝含税租金收入÷(1＋5%)×5%
（2）免税规定
日前发布的《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2023年第4号）明确，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
简单说，就是个人无论出租住房，还是其他不动产，月租金收入未超过10万元的，免征增值税。对于一年一收或者合法的任何一段时间一次性收取的，均可以折算成每个月的租金收入，然后看是否超过10万元。
因此，虽然增值税政策中有对出租房允许存在一定免租期，可以按照规定不征增值税，但是对于折算成月平均值在临界点附近的，需要综合考虑出租合同的租金与租期及免租期的协定，能够分摊后可以免税的，一般是划算的。
举个例子：个人将别墅出租，年租金100万元，采用两种方式出租，结果增值税就完全不同。第一种方式，约定3个月处于整修等，属于免租期，后9个月租金100万元。这样，前3个月不征增值税，但后9个月没有平均超过10万元，就需要缴纳增值税。第二种方式，约定没有免租期，12个月租金100万元，则分摊后每个月不到10万元，就可以全年免税。
对于多数不是大量投资不动产、职业出租住房的人来说，现在的每个月销售额10万元以下的免征增值税的政策基本是够用了。
但是，需要注意，对于承租人索取增值税专用发票的，虽然没有超过月租金收入10万元，在向税务机关申请代开专用发票时也需要缴纳增值税。
2.房产税
对个人出租住房，不区分用途，按租金收入的4%税率征收房产税。
个人出租不属于住房的房屋，并不是用于居住的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
3.城镇土地使用税
对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
4.印花税
对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对于住房之外的租赁合同需要缴税。
5.个人所得税
（1）适用税率：个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。但，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税（依据财税〔2008〕24号，财政部 税务总局公告2018年第177号发布其有效）。
（2）税前扣除：《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）明确，有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。对于前三项需要有效票据支撑。
（3）扣除标准：财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
在实务中，一般采用按照带征率的办法征收的比较多，各地的具体带征率也是有所区别，应以当地为准。对于月租金收入800元以下的，带征率一般为0。
6.城建税、教育费附加、地方教育附加
城建税是随同增值税征收。财税[2016]12号规定，缴纳教育费附加、地方教育附加的单位和个人月销售额10万元以下（季度30万元以下）的免征教育费附加、地方教育附加。
近日，《国家税务总局关于深入贯彻落实减税降费政策措施的通知》（税总发〔2023〕13号）指出，各省税务机关要配合财政部门积极研究对增值税小规模纳税人在50%幅度内减征相关地方税种和附加的政策方案，主动向省级人民政府请示汇报，按要求及时制发操作文件并抓好后续落实，相关情况要及时向税务总局报告。主要涉及资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加和地方教育附加，各地在落实中。
综上，对于出租住房月租金少于10万元的，主要是房产税4％和个税。个税各地略有差异。
来源：一叶税舟 作者：叶全华