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C-REITs月度市场回顾
市场规模与收益情况
图表1：截至7月31日，C-REITs总市值为916亿元
注：数据截至每月底
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：已上市公募REITs限售解禁情况
注：1）数据截至2023年7月31日；2）蓝色为已解禁份额
资料来源：REITs基金发售公告，中金公司研究部
图表3：C-REITs市场7月收益情况
注：数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表4：C-REITs加权平均总回报与C-REITs市场情绪指标走势
注：1）为了方便对比，我们对中证REITs价格指数及中证REITs全收益指数进行起始日期标准化调整；2）数据截至2023年7月31日；3）C-REITs市场情绪指标根据我们2023年3月24日发布的《公募REITs市场情绪初探》中描述的模型计算，并剔除了所有项目上市首日的换手数据
资料来源：Wind，中金公司研究部
流动性与资金面
图表5：C-REITs市场成交额及换手率
注：1）数据截至2023年7月31日；2）换手率基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：C-REITs市场月度大宗交易金额
注：数据截至2023年7月31日
资料来源：上海交易所，深圳交易所，中金公司研究部
图表7：7月资金价格中枢相对6月略有下移
注：数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：6月M1、M2剪刀差走阔
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：6月社融规模同比负增长
注：数据截至2023年6月30日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：7月十年期国债利率下行约2bps
注：数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
相对价值与相关性
图表11：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比
注：数据统计区间为2023年6月至2023年7月
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表12：7月产权REITs相对3年期企业ABS的息差走阔
注：数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表13：C-REITs的估值分位数处于历史低位
注：1）数据截至2023年7月31日；2）C-REITs估值为市值加权P/NAV，股指估值为P/E(TTM)，可转债估值为百元溢价率
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：C-REITs市场当前面临负动量压力
注：数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表15：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）
注：1）数据截至2023年7月31日；2）相关性系数基于日收益率计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表16：C-REITs与股债收益率30日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表17：产权类及经营权类REITs与股债收益率30日滚动相关系数
注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，中金公司研究部
P/NAV、现金分派率与IRR
图表18：C-REITs全市场P/NAV走势
注：1）数据取自2023年6月21日至2023年7月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表19：产权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2023年6月21日至2023年7月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表20：经营权REITs历史P/NAV走势
注：1）数据取自2023年6月21日至2023年7月31日；2）按市值加权
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表21：C-REITs 7月交投及估值情况
注：1）数据截至2023年7月31日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于不复权收盘价计算；4）2023年预期现金分派率基于首发和扩募招募书预测现金分派和当前市值计算，各板块2023年预期现金分派率采用总市值加权法计算; 5）未发布2023年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2023年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，已发布2023年年报的经营权REITs项目的NAV以账面净资产价值计算；6）NAV均剔除分红；7）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块期末基金总资产与净资产比例、P/B及P/NAV
资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部
细分板块表现
图表22：产业园REITs 7月价格表现对比
注：1）数据截至2023年7月31日；2）以2023年6月30日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表23：仓储物流REITs 7月价格表现对比
注：1）数据截至2023年7月31日；2）以2023年6月30日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表24：环保REITs 7月价格表现对比
注：1）数据截至2023年7月31日；2）以2023年6月30日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表25：高速公路REITs 7月价格表现对比
注：1）数据截至2023年7月31日；2）以2023年6月30日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表26：保障性租赁住房REITs 7月价格表现对比
注：1）数据截至2023年7月31日；2）以2023年6月30日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表27：能源REITs 7月价格表现对比
注：1）数据截至2023年7月31日；2）以2023年6月30日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价
资料来源：Wind，中金公司研究部
近期政策与潜在项目跟踪
图表28：部分7月REITs相关政策
资料来源：上海交易所，商务部，国家发改委，国务院办公厅，深圳市住建局，福建省人民政府，沈阳市人民政府，北京市人民政府，江苏省自然资源厅，广西壮族自治区人民政府，河南省财政厅，中国REITs论坛，和讯网，中金公司研究部
图表29：部分潜在REITs项目7月动态跟踪
境外REITs市场回顾
图表30：美国REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表31：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比
注：1）数据截至2023年7月31日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部
图表32：美国权益型REITs P/FFO情况
注：NAREIT最新数据截至2023年一季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表33：美国权益型REITs同店NOI同比增速
注：NAREIT最新数据截至2023年一季度, 数据频率为季度
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
图表34：中国香港REITs市场走势
注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表35：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2023年7月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表36：新加坡REITs市场走势
注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2023年7月31日
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表37：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比
注：1）数据截至2023年7月31日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算
资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部
图表38：中国香港REITs P/B
注：1）数据截至2023年7月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表39：新加坡REITs P/B
注：1）数据截至2023年7月31日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B
资料来源：彭博资讯，中金公司研究部
图表40：美国各板块REITs总回报情况
注：1）2017-2023年数据为年度总回报率，2023年7月数据为月度总回报率；2）数据截至2023年7月31日
资料来源：NAREIT，中金公司研究部
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