2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。
截至目前，共有64家物业服务上市公司登陆资本市场。2023年以来，资本市场物业板块整体表现欠佳，在地产下行、疫情管控等外部影响及自身高速扩张引发的一系列风险的综合作用下，上市公司整体规模增速放缓，盈利水平下降，市场拓展竞争加剧。在此背景下，优秀上市公司持续挖掘行业发展机遇，保持规模稳步有效增长，延伸服务边界，引领行业驶入高质发展新阶段。
在2023中国物业服务上市公司研究中，中指研究院针对公司规模、盈利能力、服务品质、成长潜力、财富创造能力等方面制定了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、经营业绩佳、投资价值大的优秀物业服务上市公司，探索不同市场环境下物业服务上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。
1、总市值探底回升约四成，市值TOP10企业总市值占比约75%，长尾效应凸显
政策驱动，民营房企信用风险释放是物业板块整体市值回升关键。2023年11月地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险的释放和物业上市公司估值重塑。自2023年6月底以来，物业板块整体估值一直处于波动下行阶段，2023年10月31日，达历史最低点约2613.74亿元，后在政策刺激下开启反弹模式，截至2023年5月5日收盘，64家上市物业服务公司总市值为3546.49亿元，较底部回升36.35%，目前处于震荡盘整期。
图：2023年以来物业板块总市值走势
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华润万象生活以总市值804.23亿元位列第一，万物云以374.28亿元排名第二；板块平均市值为55.41亿元，超过均值的共计12家；超过100亿元的共8家，市值合计达2521.19亿元，占总市值的71.09%；TOP10企业市值合计2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍，市值分化显著。
2、板块整体市盈率反弹至14.54倍，优质企业及特色企业估值更高
业绩是支撑估值的底层逻辑，高估值匹配高增长。物业服务上市公司平均PE（TTM）最高时接近45倍，然而当高增长等条件被打破，高估值就难以为继，PE在业绩预期走弱的情况下震荡下行，至今小幅反弹并企稳。截至2023年5月5日，PE为14.54倍，较2023年初17.10倍降低17.01%。
截至2023年5月5日，中天服务、华润万象生活、特发服务的市盈率分列前三，分别为51.26、37.01和33.00倍，排名前十的公司市盈率均值为29.74倍，其中A股上市公司4家，表明A股给予物业股更高的估值。
图：物业服务上市公司市盈率TOP10
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3、IPO热度有所下降，国资背景企业、特色赛道企业及规模较大企业仍有机会
IPO方面，2023年，物业管理行业新股发行数量为6家，均在香港主板，较2023年的14家显著下降，IPO节奏明显放缓；募集资金总额为74.4亿港元，融资总量收缩至2018年水平。2023年至今，仅一家企业成功登陆港股资本市场，募集资金及上市企业数量进一步下降，IPO热度减退。
图：物业板块历年上市公司数量及募集金额
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另一方面，从公司第一次递表到叩开资本市场大门平均用时来看，最近几年的平均等待时间持续增长，2023年新晋企业润华服务更是用时568天。部分企业在招股书过期后也并未继续推进上市进程，当下港股市场估值较低，部分有上市意向的物企仍在观望，等待更好时机。
目前，有7家物业服务企业处于上市进程中，6家在冲刺港股，珠江股份正在进行重组并于A股上市，目前尚未完成更名；7家企业中有3家为国资背景企业，还有一些国企已公布上市公告正在准备过程中。未来，国资背景企业或将成为上市主力。
1、管理规模：增速放缓，市场竞标成为主流拓展方式，非住宅业态占比持续增长
（1）管理面积同比增长18.18%，TOP10占比首超六成
截至2023年底，物业服务上市公司管理面积均值为1.3亿平方米，同比增长18.18%，合约面积1.8亿平方米，同比增长12.50%，增速均较去年显著下降。原因在于：第一，房地产行业下行，各类用地规划建筑面积及全国商品房销售面积下滑，导致项目供给减少；第二，收并购减少，拓规模降速；第三，部分物业服务上市公司去化非盈利项目，退盘数量上升；第四，疫情导致外拓变得更加困难，影响了企业的市场化拓展进程。
图：2023-2023年物业服务上市公司管理面积与合约面积及增速情况
注：2023年未发布年报以及未披露相关信息的上市公司未被纳入
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规模TOP10企业合计管理面积41.53亿平方米，占比为61.34%，头部效应明显。其中，碧桂园服务管理面积9.57亿平方米，位列第一，保利物业管理面积5.76亿平方米，排名第二。
（2）市场竞标成主流拓展方式，并购更加理性
2023年，市场竞标成为物业服务上市公司规模扩张的主流方式，招投标市场竞争异常激烈，既有关联方支持减弱“被动独立”影响，也有物业企业主动走独立化发展道路长远打算的考量。物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比逐年提升，2023年达到53.89%，较去年提升2.37个百分点，继续创新高。
图：物业服务上市公司管理面积来源情况
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并购更加理性，国资背景企业成并购主力军，民营企业与国资企业合作更加广泛。根据中指数据库·物业版监测数据显示，2023年，行业发生并购交易共43宗，相比2023年的145宗大幅下降，收并购热度大减，收并购双方更加谨慎，意愿降低；并购标的PE均值约11.5倍，较2023年略降；国资企业涉及总交易金额超40亿元，占比过半；将并购案例以单笔并购金额由大到小排序，国资背景企业占据前6席。
图：2023-2023年物业管理行业收并购交易情况（中指数据库·物业版监测）
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（3）积极布局多业态，非住宅业态占比持续增长
2023年，上市公司管理面积中非住宅业态占比30.15%，虽然较去年增长不明显，但长期增长趋势未变。在新房交付下行，房地产行业走势不明的大背景下，物业服务上市公司积极布局多业态，优化业务结构，增强抗周期风险能力。
图：物业服务上市公司管理面积中非住宅业态占比
注：未披露管理面积业态划分数据的上市公司不包括在内
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截至2023年底，卓越商企服务、金融街物业、雅生活服务的非住宅业态占比分别以64.51%、58.97%、56.40%排名前三，排名前十的企业占比均值为51.39%，首次超过五成。目前来看，物业服务上市公司几乎都有开展非住宅业务。商业物业、办公物业等为较早布局的重点业态，随着后勤社会化的持续推进，医院、学校、公众物业等也逐步成为物业服务上市公司重点发力的细分业态。
2、收入结构：基础服务收入占比由降转增，中流砥柱作用凸显，创新型服务存在不确定性
2023年，物业服务上市公司营业收入均值达46.44亿元，较上年增长19.38%，管理规模扩张是营业收入增长的根基，规模增速放缓，营收增长降速明显。碧桂园服务营业收入达413.68亿元，排名第一，增速约43.42%。TOP10营收均值为167.53亿元，均值增速为25.36%，高于全部上市公司营收均值增速，表现出较强的成长能力及抗风险能力。
图:2023-2023年物业服务上市公司营收均值及增速情况
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从收入构成看，基础物业服务收入中流砥柱的作用更加凸显。2023年，基础物业服务收入占比为66.71%，较去年增加7.77个百分点，占比近四年来首次正增长，物业服务上市公司在存量项目持续优化经营及储备项目有效转化的支撑下，呈现出弱周期性和较强的韧性。增值服务及创新型服务收入占比为33.29%，近几年来首次转降。
图:2023-2023年物业服务上市公司基础物业服务收入、增值服务与创新型服务收入占比
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创新型服务种类多，业务开展存在不确定性，上市公司需结合自身优势进行聚焦。在创新型服务中，城市服务、商业运营、智慧科技服务等是收入较大的业务。将上市公司中所有已披露的相关数据汇总，发现商业运营、智慧科技服务、城市服务总量保持增长态势，但商业运营、智慧科技服务分化严重。
3、盈利能力：净利润均值同比下降28.66%，关联交易等风险出清是主因
（1）毛利润均值略增，净利润均值较去年大幅下降28.66%
2023年，上市公司毛利润均值为11.57亿元，较去年略增0.25亿元；净利润均值3.66亿元，回落至2023年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较去年分别下降4.19和5.32个百分点。
图:2023-2023年物业服务上市公司毛利润（率）和净利润（率）情况
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（2）关联交易等风险出清是主因，疫情管控导致的成本增加等为次因
地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平。2023年，物业服务上市公司应收账款及票据均值为15.31亿元，同比增长36.45%；部分上市公司披露了应收关联公司款，该指标均值为1.73亿元，同比大幅增长63.21%。
随着应收账款规模的扩大，应收账款周转天数显著放缓，2023年物管公司计提的应收账款坏账准备普遍增长，部分公司针对关联房企应收账款计提了较大金额的减值，对业绩形成较大冲击。2023年，物业服务上市公司资产减值损失均值为2.69亿元，较去年激增2.25亿元，同比增长511%。
图：2023年物业服务上市公司应收账款及票据及增速情况
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疫情管控等因素增加了物业服务上市公司运营管理成本，利润被压缩。2023年行政费用均值为3.99亿元，较去年增长25.08%，销售及分销成本均值为0.62亿元，较去年大增40.91%，侧面反映出成本增长率大于收入增长率，利润被侵蚀。
图：2023-2023年物业服务上市公司行政费用及销售费用
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此外，前两年行业内规模扩张出现内卷，存在激进并购现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，出现商誉减值问题，以上种种原因综合作用，压缩了利润空间，导致营业收入实现增长而利润不增甚至反降的结果。
1、基础服务市场空间大、储备充足，社区增值服务和创新型服务开启更大空间
（1）基础物业市场空间大，储备面积充足，非住宅成为重要拓展领域
基础物业管理收入伴随公司规模的扩张而持续增长，有潜力，有韧性。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，截至目前，全国商品房竣工面积、学校、医院、产业园区、交通枢纽站、文体场馆等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，预期未来将仍处于稳定增长阶段。
图:2023-2023年港股物业服务上市公司储备面积情况
注：样本为42家披露储备面积的物业服务上市公司
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盘点披露储备面积的42家上市公司数据发现，目前上市公司储备面积较为充足。2023年，42家上市公司的储备面积均值约为6585万平方米，同比增长4.83%，增速较上一年（26.84%）下降22.01个百分点；“储备/在管”约为49.03%，意味着储备面积能支持当前管理面积增长一半，储备充足。华发物业服务、绿城服务、建发物业、中骏商管等“储备/在管”均超80%，远超均值（49.03%），表明未来增长动力足，潜力大。
图:2023年部分物业服务上市公司“储备/在管”情况
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但近三年“储备/在管”呈现下降趋势，表明规模拓展难度增加。2023年，上市公司“储备/在管”均值约为49.03%，且近三年呈现逐步下降趋势，较2023年的65.85%下降16.82个百分点，表明项目拓展承压，市场化拓展成为上市公司重要的规模扩张手段，但市场竞争逐步加剧，拓展难度加大，每个公司均面临一定挑战。
在市场化拓展中，非住宅领域成为各上市公司发力的重要方向。从招标市场看，据中指数据·物业版招标数据显示，2023年物业管理行业第三方市场招标信息共发布16万余条，以非住宅业态招标信息为主，占比约87.6%，其中办公物业占比最高约42.10%，其次是学校业态，占比18.50%，表明在市场化拓展中，非住宅项目标的更丰富，成为当前市场主流。
（2）社区增值服务阶段性承压，未来仍是重要业务板块
社区增值服务是物业上市公司的重要板块，几乎每家企业都在大力发展相关业务。相比于非业主增值服务，社区增值服务具备潜力大，需求大，业务延展性好等特点，且受地产影响相对较小，风险较低。近十几年，社区增值服务经历了“从无到有，从有到全，从全到优”的探索，取得了良好成效。
图：社区增值服务发展趋势图
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虽然在2023年受疫情管控、经济波动、地产下行等因素影响，社区增值服务增速放缓，部分上市公司甚至出现下降，但长期看，社区增值服务仍然具备增长潜力，市场空间广阔。首先，政策对社区增值服务开展的支持力度并未减弱，物业公司近场优势仍在，业主及客户的多元生活需求日益丰富。其次，拖累社区增值服务阶段性承压的原因主要都是外部原因，伴随疫情管控放开，经济逐步恢复，地产相关交易逐步出清后，社区增值服务定能重回快速增长的轨道，为上市公司贡献