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巨浪视线联合财经五月花，特邀“中国房地产第一人”、原中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏先生与《财经》杂志副主编袁满女士，在《袁来如此》栏目共同探讨 “中国房地产发展是否见顶”“限购政策”“保障性住房”等相关热门话题。以下视频为该系列完整版：
袁满：最近万科的董事长郁亮有一句话业界传得也比较多，他说现在是黑铁时代，如果让您来概括，您觉得现在是一个什么时代？
孟晓苏：为什么作为一个大房企的领军人物，他看到的前景是一片黑，整个金融对房地产的打压，整个房地产政策对房地产打压，到现在没有整体放松的趋势，局部的救市解决不了万科这样全国性的企业的问题。
袁满：对，局部是不行的。
孟晓苏：中央和国务院文件已经提出了要求，要建设新的发展模式，要坚持多措并举，要讲到三稳。能不能把这些政策落实？
袁满：您就相信还是会云开雾散的。
孟晓苏：去年国务院和中央讲的也是这些，为什么最后到年底变成了一个谬字，就是因为主管部门各干各的事，各行其是。
袁满：有的是政策叠加的。
孟晓苏：不是一个司令部指挥的。你刚才说到的政策叠加，这也是最近我引用了中央财经委的一个副主任的讲法，叫做政策合成谬误。
孟晓苏：因为缺乏协调，因为没有人协调，本来医生开的药方可能是正确的，比如房住不炒是正确的，但是护士不交班，这个护士进来给打一针，那个护士给打一针，7、8个护士过来各给病人打一针把这个病人打得半死，这叫政策合成谬误。
第二个问题，美国建国245年，房地产发展了245年，虽然中间有多少个周期波动，但是到现在还是在强劲发展。我们才从房改到现在算起来才24年，我们才走了美国245年的1/10，这时候就已经是黄金时代、白银时代一直到黑铁时代了？
袁满：而且我们还在快速城镇化。
孟晓苏：明显是浅见。所以，一旦等到政策能够充分落地，那个时候人们可以看到中国房地产的黄金时代还没有走完。
城市发展要走出香港模式
袁满：现在中国人均的住宅面积大概已经达到40平米了，广义上存量的房产，有一些统计数据就显示我们要销售是要五年才能消化完。现在行业当中有些声音就预判认为，实际上中国的商业房地产市场发展的大顶已经正在形成，有这么一个说法，您认同吗？
孟晓苏：这个是不了解国情。
因为毕竟咱们统计的人均居住面积是按照建筑面积，而西方是按照居住面积，这两者之间差多少一般老百姓不知道。再一个，中国老百姓本身是一个人类历史上的定居民族，他们对于房屋到底要求未来的居住面积和居住条件要有多大、有多好，不是现在专家们坐在屋子里能够计算得出来的。
再加上中国现在是大量的新市民进城，大量的新家庭产生，这种新家庭又有新理念就是说不跟父母在一块儿住，这些都成为中国未来老百姓刚需的重要组成部分。
有人老说中国的房地产快到顶了，其中的理由就是说中国有多少多少套房卖不出去。
袁满：对。（待）消化的存量。
孟晓苏：这个数据本身是错的。
袁满：您讲讲为什么是错的？
孟晓苏：去年库存虽然有所增加，但是整个库存也没有那么多，稍微的加把力就把它卖掉了。还有的就是叫做开施工面积，施工面积本身是未来五年有可能产出、有可能不能产出的。更不要说有的专家看走眼了，他把那个施工的面积的平方米看成套数了，于是就出现了说中国有35亿套房卖不出去怎么办，35亿套房都够全世界70亿人，20多亿个家庭，每家一套半了，中国人能闲置这么多房子吗？看走眼了。所以，不能光听这些庸医乱开药。
袁满：另外是不是还会存在一些结构性的问题，比如说一线城市的情况，还有其它一些地区为了房地产导致地方区域性的泡沫？这个情况确实存在。
孟晓苏：对，你说得对，有些城市是一个人口减少的城市，特别是农村、小城镇。在整个城镇化的过程中必然有一部分减少，有一部分增加。
中国现在在这几大城市群还需要大发展，应当是人均占有城市土地100平方米，这个比例很多专家告诉我说还是太低了，像美国、日本他们都占了140多平米，而我们现在北京、上海也就是60、70平方米。
袁满：还有再往外拓展的空间。
孟晓苏：周边为什么它不去拓展呢？周边还在限制，还要在大城市保留农田呢，这就是个微观的思路，这就不是个宏观的思维。为什么中国出现了这样的一种误区呢？当时是在80年代末期，中国才刚刚开始进行土地制度改革，于是就派专家团队到外边考察，但是国家又没有外汇给他们，走到香港这些人走不动了。
就把香港的经验抄下来作为中国内地城市的管理和规划、管理经验。你看我们现在，我们整个城市大大小小建的都像香港。这就是盲人摸象。全世界的城市规划的模型有多种，我们中国为什么就光学这一种呢？
袁满：这些年大家听到的很多声音都是诟病大城市病，说的也比较多，是吧，就像摊大饼一样，一圈一圈往外画，大家觉得这个好像是不好的，但是今天听您的这个意思说我们好像还不够大，我们还可以再大一点。
孟晓苏：不一定是要靠摊大饼的方式。
袁满：那是什么方式？
孟晓苏：是要靠城市群的方式。
袁满：城市群，就相当于中心联动。
孟晓苏：通过城市群的方式来制定城市的建设，北京就应该