之所以有争议，首先它得有热度有期盼。
星寰凭借着南站板块住宅的稀缺，以及越秀和广州地铁两大国企的背书成为了近段时间的流量王。
南站板块住宅项目稀缺已久，长期以来只有它们家兄弟星瀚TOD项目在售。
越秀和广州地铁的战略合作也已广为人知，遍地开花的TOD项目，整体来看取得了不错的效果，双方也有种屡试不爽的感觉。
经历了今年如此多开发商出现状况，品牌的稳健性如今已成为房地产发展非常重要的一环。
越秀+广州地铁两大国企强强联合无疑给客户喂了一颗定心丸，也意味着市场会对其抱有更大的期盼。
据悉，2023年4月26日，项目地块（番禺南站BA0401009、BA0401017地块）由越秀地产以底价9.72亿元竞得，折合楼面价21819元/㎡。
越秀·星寰TOD建筑面积约229000㎡，占地面积约70700㎡，规模中等，绿化率为35%，容积率为3，也是中规中矩。
项目共建13栋住宅，规划1306户，分两期开发，一期首开1-4栋，首推建面约90-133㎡三至四房，货量不算很多，有意向的朋友需多多关注。
一期大门距谢村地铁站较近，内部没有游泳馆（游泳馆共用）但楼栋呈点状分布，容积率较低。二期开放5-13栋，围合式布局，游泳馆位于中心。
项目建筑立面由倪阳大师团队打造，同步国际建筑美学，内部定制六大主题花园，打造全龄运动健康社区。项目实行人车分流，共配1774个车位，车位比1:1.36。
够笋够有诚意
实用率9成，户户朝南
突出的产品力，更是占领了购房者的心智。
猜猜越秀·星寰TOD的实用率？超90%。（数据来源：项目方）
这样的产品力和性价比，是不是许久未见？目前在售的几个红盘，实用率均在80%左右。
更难得的是，项目还罕见性做到户户朝南。
南向的房子有多好？住过就知道，夏天有凉风送爽，不会像北向房子那般闷热；而冬天，太阳可以直射入房间，阳光明媚，温暖舒适。
｜越秀·星寰TOD效果图
具体来看看三种户型设计的巧妙之处：
建面约90-95平三房，户型不大，却做到四开间朝南，采光和通风优秀，且是主套设计，带独立卫浴。
建面约112-115平四房，除了四开间朝南，更做出约6.5米大阳台，带来巨幅采光，观景效果也震撼。
建面约133平的四房，舒适度更棒，南北双阳台，实现对流，主卧套房面积达到约25平，尺度奢阔。
价格劲爆
折后均价3.7-3.9万/平
首先，价格足够诱惑。
星寰此前吹风价是4万+/平左右，开盘却甩出3.7-3.9万/平，震惊了很多人。
有粉丝甚至表示，“星寰这个价格和户型，可以吊打广州所有同面积段的楼盘。”
为什么说价格笋？对比同定位的板块，一目了然。
目前，对于珠江新城一带的上班族来说，有5个比较热门的置业板块：
约一集新闻联播的时间到珠江新城的，有三个，老黄埔，均价约5.3-5.7万/平；黄埔庙头，均价约4.2-4.7万/平；番禺客运站，均价约4.3-4.5万/平。
黄埔科学城到珠江新城，则需要约两集新闻联播的时间，均价约3.7-5.95万/平。
再来做一个综合分析：
老黄埔价格较高，5.2万/平起，总价约450万起。
庙头的优势在于，通过5号线延长线，直达珠江新城，但环境一般。
番禺客运站，只有一个新盘可选择，区域没有什么利好刺激，热度不高。
而科学城，区域配套比较成熟，短板是距离珠江新城通勤较远。
相较之下，同样是到珠江新城一集新闻联播的时间，星寰3.7万/平起，价格最笋，而且无论是地段成长性，还是产品，均可圈可点，均好性较优。
距地铁口约300米
约一集新闻联播时间到珠江新城
其次，地铁优势明显。
越秀·星寰TOD，位于南站立交东侧，距离地铁7号线谢村地铁站，约300米，走路也就约一首歌的时间。
其与地铁关系如此亲密，在以上提到的五大热门置业板块、超10个项目中，只有番禺客运站的龙湖金地项目和科学城的星樾山畔可媲美。
从谢村出发，通过7号线，往东2站到广州南站，前往湾区各个城市、乃至全国各地，都方便。
同样经7号线，往西2站到汉溪长隆，再换乘3号线，就能直达珠江新城。
你也可以通过7号线，3站到万博新城，换乘高速地铁18号线，4站抵达冼村。
可以说，越秀·星寰TOD的轨道交通优势，可以秒杀很多项目。
世界客流量最大高铁站
广州南站板块天花板不可估量
从广州方面看来，唱衰南站的比说好的多。倒是佛山的不少楼盘，借着广州南站的东风，屡登流量榜。
以至于坊间都出现这并非“广州南站“而是“佛山东站”一说。
但根据2023年8月《广州南站核心区城市设计》最新的规划定位为：
说白了，南站不止是番禺的南站，也不止是广州的南站，其定位更高，至少是服务于大湾区甚至是华南地区的门户枢纽。
毕竟，这里是中国最强的高铁枢纽、世界客流量最大高铁站，是广州、乃至整个大湾区对外的重要窗口。
这里云集5条高铁、3条城轨、5条地铁、2座有轨电车，四通八达的路网，如同动脉深入肌理，向外连通9省，对内衔接珠江新城、琶洲、金融城等核心区。
事实上，广州南站已开始积蓄能量。
比如，大力打造商务区，2023年，城投南站商办综合体、新世界国际学校、正佳广州南站商务区文商旅等19个项目正式签约，预计投资总额超530亿元。
再比如，《广州南站核心区城市设计》8月出炉了，定位为世界性超大型TOD，南站将从交通站场的单一功能，转向“站城一体、业态融合”的大湾区门户枢纽。
又比如，投资额达120亿，可容纳10万人的世界最大专业足球场，也落在广州南站。
关于足球场的最新消息，恒大可能会退出，但能肯定的是，无论是城投接手，还是其他白衣骑士，建设不会停，这是广州重磅体育场馆。
星寰距离7号线谢村站300米，20-40分钟通勤半径内可以覆盖珠城、琶洲、广钢、万博、番广区府等日常活动区域。
无论是番禺区内部，还是与天河、海珠、荔湾等老城区之间的经济和交通联系都非常的方便。
板块交通不必再赘述，2站南站、3站万博、7站珠城，坐拥珠城半小时生活圈范围。
放眼全市，同等价位的板块来说，也就创新城、科学城、白云湖、横沥岛四个强概念片区了。
确实个个对手都很能打，但如上所述，南站的天花板其实都不会比它们差。
若说城市面貌，除了科学城好点，但其通勤时间会比较长，其他三个目前来说甚至比南站更差。
星寰位于南站和万博的中间位置，拿它们自家的和樾府、星瀚来对比再好不过了。
其定位肯定是在和樾府之下，与星瀚至少也是持平，番禺、海珠、荔湾和天河都在其意向客户辐射范围。
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