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看惯了城市高楼，不少人又向往起恬淡的乡村田园生活，甚至想到农村买房居住。不过，农村自建房不同于城市的商品房，在转让买卖上有着严格的法律规定，一定要当心咯~
老陈今年六十三岁，老家在峨眉山市某村。他从2001年开始到成都打工，20年来，辛苦积攒了一笔存款，准备回农村老家买间养老房，和老伴安享晚年。
小马和老陈是同乡。去年，小马在自家宅基地上修建了一栋五层的自建房，专门聘请了大城市的装修队，打造了全村最时髦的小洋房。现在，小马想带着妻儿去大城市安家，这栋自建房空置没人居住，于是他对外放出了准备卖房的消息。
老陈得知这个消息时，已经有很多村民来看过小马的洋房。老陈刚下客车就赶紧拨通了小马的电话，让小马带着自己看房。老陈看到房子的一瞬间，感觉自己这么多年的辛苦没有白费，如果能买到这么高端大气的房子，不仅能满足老伴多年的心愿，日后女儿在这里出嫁也风光。而小马还介绍，自己修房用的都是最好的建材，楼体质量相当不错，家具都用的实木材质，既美观还没有污染。老陈买了房子可以拎包入住，什么都不用再添置了。
老陈是越看越满意，越看越想买。但他深谙“买家没有卖家精明”的道理，即便是老乡，也不敢掉以轻心，毕竟买房可不是一笔小钱呐！于是，老陈借如厕之故，给刘村长打了个电话咨询。刘村长表示，小马的房子不错，如果老陈的户口还在村里，那就可以买，但如果是村集体外的人，就不能买。老陈挂断电话后，悬着的心放回了肚子里，当天他就和小马签了房屋转让协议，第二天便给小马付了购房款，生怕这么好的房子被别人抢走。
然而，事情并没有想象中那么顺利。没过几天，刘村长的一个电话有如晴天霹雳一般，把老陈一家从天堂拉到地狱……原来，最近正严查违修违建，通知刚下发到村里，小马的自建房有多处属于超过规划面积修建，属于违法建筑，必须限期拆除。
老陈的妻子看着发呆的老陈，气不打一处来，一把夺过老陈的电话，拨通了小马的电话。谁知小马却称这是“天灾人祸”，老陈一家只能自认倒霉，况且双方已经签订协议，从法律上讲，这房子的所有权与自己无关，随后就挂断了电话。本来气势汹汹的老陈妻子如泄了气的气球般挂了电话，一阵天旋地转的感觉袭来，晕倒在地。
老陈的妻子住院了。老陈无暇顾及新房，心想房子也要没了，钱也要不回来了，日日在医院护理妻子。朋友听闻老陈的情况，赶紧给他支招，违法建筑依照法律本就不该买卖，双方签订的《房屋买卖协议》属无效合同，小马理应返还老陈的全部购房款。
老陈心中又燃起了希望，他委托律师提起诉讼，请求法院确认双方签订的《房屋转让协议》为无效合同，返回全部购房款。最终，在法院的调解下，老陈与小马达成调解，由法院出具调解书，确认双方同意解除《房屋转让协议》，由小马向老陈返还购房款21万元，并由小马承担案件受理费。
解读嘉宾
四川明炬律师事务所 律师 崔紫奇
什么是自建房？
自建房，从字面意思理解就是在个人或单位拥有土地使用权的前提下，单位或个人自己或雇佣他人自行建造的房屋和建筑。需要特别注意的是，无论是农村个人自建房还是单位或集体自建房，土地使用权都不归个人所有，而是归农村集体或单位集体所有，个人只有房屋使用权。
本案中，小马在自家宅基地上所修建的自建房，就属于农村个人自建房。
买卖农村自建房，是否符合我国法律规定？
一般来说，房屋要交易或出售必须具有“两证”，即房产证和个人土地使用证，具备了这两个证的房屋就可以像商品房那样在房屋市场上自由交易。
从这一点上来看，农村个人自建房严格来讲是不能像商品房那样自由交易的，最大限度只能在同村居民间转移房屋使用权。宅基地上的自建房由于拥有个人土地使用权，所以可以像商品房一样自由交易。
在具体的农村实践过程中，因我国法律规定，严禁买卖农村宅基地，而对于其上的农村房屋是否可以买卖并没有明确规定，故而还是会有不少农村居民将自建房进行转让、出售，进而产生买卖交易。
买卖宅基地上自建房，应具备哪些条件？
房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地转让的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可以申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织成员以外的民事主体。
这一规定，国家相关部门在10多年前已经进行明确。1999年5月6日国务院公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第一次明确了禁止农村房屋向城市市民出售，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月，国务院公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国发〔2007〕71号)第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”
也就是说，宅基地上自建房的买卖必须具备以下条件：
（1）自建房的受让对象是同一集体经济组织的成员；
（2）受让人没有其他房产；
（3）该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
（4）房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
案例中的老陈，最终主张解除合同，并不是因为小马的自建房不能买卖，而是因为小马所修建的五层是超过规划面积的房屋，属于违法建设，不完全满足自建房买卖的条件，因而依法不得转移物权登记。
老陈和小马签订的《房屋转让协议》，为什么是无效合同？
合同的效力从通常的理解是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力，合同被确认无效或撤销后将导致合同自始无效，这也就是效力溯及既往的原则。《民法典》第143条第三款规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事法律行为有效。老陈和小马签订《房屋转让协议》是一种民事法律行为，因为合同中约定的自建房不符合法律法规的交易的强制性规定，所以是无效的民事法律行为，故而所签订的《协议》也就无效。
买卖自建房，应注意哪些法律问题？
现下，农村自建房已成为一种流行趋势，越来越多的农村人选择回家自建房。但是由于农村建房的面积一般都不大，楼层不高，因为造价低、工期短，专业的施工队不愿意接这种小工程。很多建房者只好找零散组成的施工队，因为缺乏专业性，也没有专业的监理人员，自建房的质量无法得到保证。
所以在进行农村自建房买卖时，买方更应额外注意以下四点事项
（1）建房者因法制意识淡薄，对自建房施工图纸和工程队的资质要审批这件事，都置若罔闻；故而买方应该核验这些手续、资质是否齐全、合法；
（2）一些建房者安全意识薄弱，搭建的脚架、扶手不稳固，特别是对受力重、易磨损的部位不随时检修加固，埋下了安全隐患。建房过程中偷工减料现象十分严重，有些新房砂浆中的水泥含量不足10%。房屋结构不合理，造成砖柱失稳。故而买方要慎重核验房屋质量；
（3）农村自建房规划存在一定漏洞，一些自建房不按规划建房，有的农民受以讹传讹的“风水”观念影响，将房屋建在山脚集雨地带，或谷口风道旁，一旦洪水暴发，灾难在所难免，故买房者也应仔细考量。
案例启示
总而言之，对农村自建房的转让、出售与买卖，无论卖方，还是买方都应谨慎考虑，因农村自建房的买卖比较复杂，如果有必要，可以咨询一下当地的专家、律师，问清楚农村自建房买卖应符合哪些条件，买卖时应注意哪些事项，也可以清楚地了解当地的情况，以免重蹈案例中老陈的覆辙。
主管：成都市司法局
总编：唐洪春 主编：张娅
原标题：《想买农村自建房？千万别忽略这些重要问题！》
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