华侨城A日前回复了深交所关于其2023年年报的问询函，详细解释了关于资产减值准备、现金流安全等外界关注的问题。
2023年，受市场等多重因素影响，我国房地产市场总体购房信心处于历史低点，城市市场分化明显，行业深度调整带来的短期挑战前所未有。在这样的大背景下，基于当前市场情况对存货项目及资产进行重新评估，华侨城A于2023年计提了约127亿元资产减值准备，归属母公司净利润首次由盈转亏。
华侨城A于回函中表示，在行业调整期，公司力争经营性现金流自平衡，相关资产计提减值准备符合2023年房地产市场变化趋势及公司实际情况，合理、合规。此外，截至2023年末，公司现金短债比保持在1.53的水平，不存在流动性风险。
对于今年将采取哪些措施，以持续优化公司资本结构，华侨城A方面介绍，公司将加快回款、控制支出节奏，以确保公司现金储备充分，做到流出可控、流入充足，来保证现金流安全。
此外，该公司将充分用好房地产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”支持，通过债务规模管控、长短期债务结构优化及成本约束持续强化债务风险管理和成本控制。
“公司将结合市场形势，积极做好债务、金融、投资等各类风险防控，筑牢风险防线。” 华侨城A方面称。
公司发展稳定 现金流安全
2023年楼市的下行调整，使房地产开发企业面临不小的挑战。
据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积约13.6亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额约13.3万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
这样的市场行情下，2023年也成为华侨城A上市以来，经营承压最重、最为困难的一年。
华侨城A对深交所的回函中表示，楼市2023年经历了深度调整，公司部分项目预计可变现净值已明显低于账面价值，减值迹象明显。
公司按照企业会计准则要求，经评估测算，于报告期末计提存货跌价准备总共115亿元，本次存货减值项目共计36个。具体而言，计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。
从行业情况来看，2023年，无论是头部房企还是央企、国企，资产减值计提均出现显著扩大的现象。
据克而瑞数据，全国30家重点监测房企去年计提资产减值总规模达1470亿元，同比增长近50%。克而瑞对70家样本上市房企数据经统计分析后发现，伴随着市场下行调整，房企盈利持续下滑；2023年净利润亏损企业占到半数，最高亏损额近300亿元。在房企的资产减值计提中，一般以存货跌价损失为主，占比大多在90%以上。
“公司2023年度计提存货跌价准备占房地产存货余额的比例，与行业基本保持一致。” 华侨城A方面表示，报告期内存货跌价准备的计提符合市场变化趋势，亦未偏离同行业可比公司情况。
就公司期内经营活动产生的现金流量有所减少，华侨城A方面介绍 ，这主要是因销售回款金额较上一年出现较大幅度下降所致。
事实上，通过坚定落实“以收定投、以销定产”原则，该公司在2023年确保销售回款的同时，还在持续有序推进债务结构优化调整，力争实现经营性现金流平衡，成功保证了公司流动性安全。
截至2023年12月31日，华侨城A有息负债余额较年初减少110亿元，其中短期债务较年初减少60亿元，现金短债比1.53，维持较好安全边际，不存在流动性风险。
此外，该公司在期内还积极把握融资环境改善窗口机遇，以低成本、长期限、无担保的融资，对高成本、短期限、有担保的融资进行了置换。
主动变革 向“市”而生
对于华侨城A的业绩表现，中信证券认为，这或与其一度偏重规模增长，区域公司业务内容较为庞杂有关。
针对这些问题，华侨城A去年已着手对组织展开大力变革，深入推进企业合并重组，通过有效推动房地产、主题公园、酒店、商业、物业等业务专业化发展，以显著提升资源配置效率。
就公司地产和文旅现阶段主要发展战略思路，华侨城A表示，一方面，公司确立了旅游业务“两维三核多点”新发展格局，另一方面，房地产业务将向“一体两翼三功能”新发展模式转变。
就今年的工作安排，华侨城A方面表示，公司今年将积极努力夯实资产质量，争取资源质量、资产质量和经营质量方面，进一步得到提升。
从市场环境的变化来看，相关部门先后出台不少楼市扶持性政策，但政策出台至市场恢复仍需一段时间，市场短期内仍存在一定调整压力。
据此，华侨城A今年将坚定落实“以收定投、以销定产”措施，抢抓市场机遇，动态调整开发实施计划，采取灵活的价格策略，全力冲刺更高的销售目标。
该公司相关人士介绍，公司今年将以“专业化”作为核心经营思路，以“精益管理”作为核心工作手段，以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向。
华侨城A方面表示，补充优质货源、提高周转速度是年度工作的重中之重，一方面要重点聚焦核心城市核心板块的市场化招拍挂项目，及时补仓优质资源；另一方面将通过合理铺排开发节奏，采取灵活价格策略，积极把握每个城市每个市场窗口机会，争分夺秒抢抓销售。
这种积极灵活的市场策略，已经取得了较为明显的成果。
以东莞松湖原岸项目为例，该项目是华侨城A在 2023年6月获得的，于今年4月上市销售。该项目开盘首日，357套房源100%被选，成为东莞市今年首个突破千人登记、公开摇号的选房项目，位列东莞市2023年新房首次开盘销售榜单前列。
而据华侨城A公布的数据，2023 年 4 月，公司实现合同销售金额46.7亿元；2023 年 1-4 月公司累计实现合同销售面积66万平方米，同比增长15%；合同销售金额132.2亿元，同比增长27%。
旅游综合业务方面，华侨城A旗下文旅企业紧抓游客消费新趋势，围绕亲子、国风、二次元等主题，融合音乐、热舞、美食、露营等多种元素，推出了丰富多彩的文旅活动。
今年1-4 月，该公司旗下文旅企业合计接待游客近3200万人次，较去年同期增长约97%。随着今年五一假期旅游市场回暖，公司旗下文旅企业合计接待游客450万人次，较去年同比增长约170%。
投资拿地方面，1月16日，华侨城联合顺控城投，摘得佛山顺德欢乐海岸PLUS二期项目地块，地块面积240600㎡，计容建面301300㎡，仅半个月时间项目便奠基动工，预计6月中旬首开入市。5月23日，在无锡今年二批集中供地活动中，华侨城以21亿元竞得无锡经开区南湖大道地块，占地面积68573㎡，计容建面111670.45㎡ ，摘地当天即开工，全力提高周转速度。
华侨城A称，公司今年总体将采取相对审慎投资策略，但也会积极参与市场化“招拍挂”，适时补仓优质项目，积极关注核心城市核心板块的集中供地。与此同时，公司将持续保持文旅综合开发的核心优势，以合适价格持续获取高性价比综合开发项目。
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