核心观点 我国公募REITs 市场发展正进入快车道，作为另类资产的一种，配置价值不可忽视。REITs 是将募集资金投资于底层资产，并将获得的租金和增值收入按投资者持有的份额进行分红的信托基金。海外市场的REITs 品种丰富，产品风险与股票相近，但长期持有表现优于股票，高收益+与其他资产的低相关性特征使得其配置价值凸显。当前我国公募REITs 正处于发展初期，税收优惠、资产类别以及市场容量方面较海外发达市场仍有差距，但在高质量发展、盘活存量要求之下，公募REITs 市场未来发展前景广阔。 REITs 资产配置价值：一枝独秀，多面开花 REITs 作为另类投资的一种，是将募集的资金投资于底层资产，并将获得的租金和增值收入按投资者持有的份额进行分红的信托基金。从风险收益特征来看，REITs 风险与股票相近，中短期收益率不及股票，但长期持有表现优于股票，高收益+与其他资产的低相关性使得纳入资产组合可以提升回报并增加组合的多样性。REITs 底层资产类型也在不断丰富，美国REITs 市场从十年前以零售住宅为主发展到现在包含数据中心等新兴产业在内的多类别底层资产，而不同类别REITs 因其收益特征不同亦具有资产配置价值。 美国：全球规模、成熟度领先 美国REITs 市场是全球规模和成熟度均较为领先的市场，2023 年受经济和股市下行影响，市值规模降至1.27 万亿美元但仍稳居全球第一。美国REITs以权益型为主，风险特征类似于小盘股，属于风险资产。通胀时期REITs可以提供一定收益保护且在温和通胀时期表现最优，衰退期表现相对较差而经济复苏周期表现相对占优，结合通胀与经济增长来看，低增长+低通胀组合期间表现最优，而在高增长+高通胀期间表现最差。税收优惠层面，美国主要集中在持有运营环节从而避免了两端重复征税，促进了REITs 作为一类特殊金融工具的发展。 新加坡：亚洲迅速成熟的市场 新加坡REITs 市场起步于上世纪末并于金融危机后迅速扩容发展，截至2023 年底，新加坡REITs 市值合计约946 亿新元。底层资产方面，S-REITs种类多元化较美国更低，但市值更为集中。风险收益特征来看，新加坡REITs表现良好，给投资者提供了高股息、低波动的资产选择。运营和扩募方面，新加坡REITs 普遍采用外部管理模式，扩募机制和规则与上市公司基本相同，为REITs 上市提供了便利。税收优惠方面，在新交所上市的REITs 通常具有较低和透明的税收待遇，使得新加坡市场更具竞争力与成熟度。 中国：适逢其时，蓄势可为 我国公募REITs 正处于发展初期。截至今年3 月9 日，我国共有25 只上市公募REITs 产品，总发行规模超过800 亿元。我国REITs 架构采用“公募基金 +ABS”多层结构，与国际上通行的契约型或公司型REITs 结构有所差异。我国尚未对REITs 税收进行立法，与发达国家在税收优惠层面仍存差距。在经济动能切换的背景下，REITs 在盘活存量、降低负债、优化结构等方面的优点，有助于为实体经济的高质量发展提供解决方案，近期政策不断支持，未来发展前景广阔。 风险提示：相关政策不及预期；基础资产项目运营不及预期；本研报中涉及到的具体REITs 资产为对其客观公开信息的整理，并不代表本研究团队对其推荐或覆盖。
固收深度研究：REITS的资产配置视角和海外经验
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