案例分析：个人租赁商铺要交哪些税？
大家好，我是微微，昨天我们聊了个人买卖商铺的涉税问题，今天，我们结合案例的形式来具体说说个人出租商铺到底要交哪些税？
案例1
老王有一处位于市区的商铺，租给了个体户老李作为小吃店门面，双方签订了租赁合同，每月租金5.25万元。
那么老王要交哪些税呢？
01 增值税
根据《国家税务总局关于发布的公告》(2016年第 16 号)：
“单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。”
因此，适用的不动产出租的增值税征收率为5%。
在税收优惠上区分住宅、以及非住宅来判断是否适用税收优惠，非住宅没有税收优惠，直接使用税率5%。
增值税：含税销售额÷（1+5%）×5%=52500/（1+5%）*5%=2500元
是这样计算吗？
并不是！
小规模纳税人免征增值税的优惠适用于小规模纳税人中按期纳税的单位和个体工商户，但
国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2023年第5号）作了补充说明：
“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。”
划重点，这里的其他个人指自然人，而文中所指的是出租不动产而不是出租住房，也就说说，按月分摊后个人取得的月租金，不管是住房还是商铺，只要不超过15万元，均可免于缴纳增值税。
老王可以去税务机关代开增值税发票，如果有经常性业务，也可以考虑办理临时税务登记或者申请成为小规模纳税人。
02 城建税、教育费附加
城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加作为增值税的附加税（费），一般情况下随着增值税的征收而征收，也随着增值税的减免而减免。
具体税率如下：
市区：7%；县城和建制镇：5%；其他地区：1%。
教育费附加：3%；
地方教育费附加：2%
另外，根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2023〕13号）：
“三、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
四、增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。因此，老王属于小规模纳税人，缴纳城建税和教育费附加时也可以享受减半征收的优惠政策。”
由于本例中增值税直接免于征收了，那么也不存在城建税和教育费附加了。
03 房产税
房产税的课税对象一般为经营自用的房屋（税率1.2%）以及出租的房屋（税率12%），一般情况下对于房屋转让的行为不征收房产税，是对房屋所有者征收。
因此，有别于出售商铺，出租商铺的行为需要缴纳房产税。
根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：
“对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。”
但商铺属于非住房仍然需要按12%征收。
房产税：不含税租金*税率=50000*12%=6000元
注意，增值税只是免征，因此计算不含增值税收入时还是使用50000元而不是52500元。
04 印花税
根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
划重点，出租住房免征印花税，但出租非住房仍然需要按照财产租赁所得按照1‰的税率缴纳印花税。
印花税：50000*1‰=50元
05 个人所得税
个人出租商铺按照财产租赁所得缴纳个人所得税，税率为20%，不得享受出租住房的优惠税率10%。
个人所得税：（不含税收入-其他税费）*20%=（50000-2000-50）*20%=9590元
综上，老王出租商铺共需缴纳税款：2000+50+9590=11640元
税负率=11640/52500=22.17%
那么老李要交哪些税呢？
01 印花税
与出租人老王相同，需要缴纳50元印花税，但无需承担其他税负。另外，租金支出可以列支在成本费用中再计算经营所得需要缴纳的个人所得税时予以扣除。
好了，今天的小讲堂就到这里了，我们可以看出，个人出租商铺最大的税负在于个人所得税，整体税负率虽然与出售商铺差不多，但由于税基的差异，出售商铺的税负还是远远超过了出租商铺。
但正由于出租和出售的税负差极大，在商用房产领域确实做到了租铺不炒，购买商铺的唯一目的只能在于出租，毕竟出售时如此高的税负你说转移给买家，谁愿意呢？
购买商铺对很多家庭来说是一种博弈，如果你指望用商铺投资，绝不是第一选择，你指望出租，有时候并不是越好的地段越容易出租的，而指望用租金在短期内回本显然也是不现实的。因此，商铺属于长期投资，对于那些有闲钱又希望有长期稳定现金流的人来说也不失为一种投资策略，但也基于这点注定了其高税负。