“三道红线”无疑是如今地产行业讨论最为热烈的关键词之一。

2023年下半年以来，中央持续加强对房地产市场的调控，以“房住不炒”为准绳推出了一系列政策措施，包括针对房企的“三道红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等，引发房地产市场深刻变局。

其中，“三道红线”将房企的财务指标与融资增速挂钩，倒逼行业企业重视财务质量、推进降档计划，敦促行业尽快从高负债式扩张回归理性发展。

10月19日，时代传媒2023中国地产时代百强榜的子榜《2023中国地产财务稳健榜》（下称“榜单”）重磅出炉。该榜单依托时代传媒旗下的时代数据地产百强数据库，对2023年上半年房企“三道红线”以及资产负债率等财务相关数据综合汇总，以反映各家房地产企业持续降杠杆能力及财务稳健水平。

降档成效明显 

从榜单中选取的50家重点上市房企的整体财务表现上看，2023年上半年，房企在“三道红线”的约束下，继续优化财务结构，降档成效明显。50家房企平均资产负债率达73.83%，剔除预收款后的资产负债率均值为67.16%，平均现金短债比为1.89。

榜单数据显示，50家房企的净负债率均处于100%达标线内，此外，现金短债比方面，有15家房企现金短债比大于2倍，占房企总数的30%，31家房企现金短债比在1～2倍，仅有4家房企未能达到1倍以上。不过，在较难优化的预收款后的资产负债率指标方面，未降至70%的企业数量仍高达13家。

值得肯定的是，在2023年年中报期间的业绩会上，不少房企都明确表示把“三道红线”当作最重要指标，把“降档”作为年度首要任务，并明确提出了时间表。

如：宝龙地产、越秀地产、佳兆业目前已经提前实现了零踩线，正荣地产则表示年底全部转绿，时代中国表示明年年底完全转绿等。

10月11日，亿翰智库研究指出，“三道红线”以及房地产贷款集中度管理政策实施后，房企融资难度提升，同时还要兼顾降负债目标，将更加注重提升资金的使用效率，因此，账面资金不会过高，现金短债比也不会过大。

现金短债比作为“三道红线”的指标之一，不达标会直接限制房企融资增速上限，因此成为房企主动优化的指标之一，预计现金短债比将进一步向1～3倍收敛。此外，上半年部分房企尝试通过出售项目或是分拆旗下物业等子板块上市的方式，提高权益增长速度，使得行业整体的净负债率水平得以优化。

业内观点认为，“三道红线”监管政策出台近一年，房企大多都在主动按照要求改善其财务状况，行业重点房企的“三道红线”指标情况逐渐优化，绿档企业占比逐渐提高。不过，虽然多数房企是在切实去杠杆改善财务状况，但部分房企在降档的压力下，通过表外负债转移的方式优化财务指标的现象仍然存在。

偿债能力仍受考验 

“三道红线”的核心诉求是降负债，控房地产行业风险，同时在设置时，规定试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，即给予房企一定的缓冲期。

受制于房地产贷款集中度管理制度的影响，房企的银行贷款融资增速正持续走低。

银保监会公布的数据显示，截至7月末，银行业房地产贷款余额同比增长8.7%，增速创8年新低，低于其他各项贷款增速3个百分点。

此外，根据央行公布的数据，今年二季度末房地产开发贷余额12.3万亿元，同比增速2.8%，增速同样也是近10年来的新低。

开发贷增速的下滑一定程度上影响了房地产的投资额，根据国家统计局数据，全国房地产1—8月的投资额累计同比增长了10.9%，增速为今年以来的最低值。其中，8月单月的投资额同比仅增长了0.3%。

克而瑞研究中心的报告指出，当前房企债务违约问题频发，虽然许多房企在“三条红线”的转档方面有了较大的进步，但仍有部分企业的“三道红线”指标优化是通过将显性债务转为隐性债务，房企实际债务的偿还问题压力仍在，未来仍应警惕该部分债务的偿还风险。

在行业高度竞争下，预计资金会进一步流向拥有优质财务质量的房企。房企也应积极拓展更加多元化的融资渠道，进一步优化债务结构，提升债务安全边界。