中国恒大：从财务报表看恒大
由于众所周知的原因，中国恒大近几天很火。公司的股价也迅速反应，跌幅9.46%，成交额达到28.05亿。如果从2023年7月7日股价27.22元计算的话，目前收盘13.78元，跌幅将近50%。相当于损失一半，可以说，都焦了，不得不割肉喂印了。
市场就是这样，很多人都不愿意承认自己的错误。很多大v还在苦苦守候。认为恒大倒不了，它手中的土地价值就在那，会有解决办法的——破产清算，光卖地就能还上账，且为股东大分一笔。
真的如此吗？我们来看一下
2023年中报业绩
截止2023年6月30日，公司营业收入2,666.3亿元；毛利666.8亿元；净利润147.6亿元。合约销售额为3,488.4亿元，合约销售面积为3,863.2万平方米。
2,666.3亿元的收入是什么概念，在a股中能排在14名，仅次于上汽集团，中国银行等。可以说巨无霸的存在。
净利润147.6亿元在a股中能排在22名，高于美的集团，平安银行，保利地产等。赚钱能力非同一般。
合约销售额为3,488.4亿元，合约销售面积为3,863.2万平方米。在上半年的销售排行榜中，排名第二，权益销售额排名第一。这销售水平绝对是数一数二。
所以，在公布业绩的那几天，公司的股价上升到年内最高点27.22元。
那为什么从高点之后一路下跌？
资产快速增长
截止2023年6月，公司的总资产达到2.2万亿。这是什么概念。给大家一个数据参考一下，去年中国gdp为99万亿元。也就是说恒大的资产规模相当于中国一年gdp的2%左右。规模相当之大。这说明网上传的那份文件中写的一旦恒大有什么闪失，影响重大。
这近十年，公司资产从1000亿元快速上升到22000亿元的超级巨无霸。在2015年完成5000亿元；2016年完成1万亿元；2017年完成1.5万亿元；2023年就站上了2万亿元。也就是说2015年到2023年几乎是一年一个台阶，快速的增长。这也只能在中国才能有这样的奇迹。
从近十年的变化，可以看到公司规模快速增长，主要得益于公司负债的增加。从800亿元到接近2万亿元。负债率越来越高。从80%到86%，接近90%的水平。
另外，除了利用负债，公司利用少数股东的资本进行快速提高杠杆。少数股东权益从7亿元到现在的1862亿元超过了归母权益。意味着公司的大规模扩张在一定程度借助于小股东。明股实债不是没有可能。
高杠杆经营
于2023年6月30日，本集团的借款为人民币8,355亿元；于 2023 年 6 月 30 日 借 款 平 均年利率为9.14%（ 2023年12月31日：8.99%）。
高达9%多的资金成本。公司的去年净利率才7%左右。债务量大，债务成本高，财务压力大。
有息负债达到8355亿元，其中，两年内支付的占比70%，达到6000亿元左右。短期偿债压力巨大。
在2万亿元的债务中，除了有息负债8千亿元，另一个大头就是其他应付款也将近8000亿元。这里面很大一部分是需要支付给供应商的钱以及关联方的往来款。这些钱短则三个月，长则两三年需要支付出去。支付压力大。
偿债分析
公司今年销售目标为6000亿元。2万亿元的总资产中主要是存货1万多亿元。1万亿元的货基，一年销售6000亿元，去化率可以达到60%。去化率还算比较高。
公司现在现金有1400亿元，应收账款有1550亿元，这里就有快3000亿元。如果一年能达到6000亿元，可以达到9000亿元，支付短期的8000亿元左右的债务，完全是没有问题。
但是问题是公司如果这样做的话，那么就和破产清算没什么区别了。因为这些钱还要去支付拿地款，去支付工程进度款以及各种联合营的往来款合作款。所以，如果没有进一步资金周转，公司将会面临资金短缺的风险。
结论
所以，房地产行业虽然赚钱能力还很不错，估值不到10倍，但是还是很多人都不会去碰，一方面是政策，一方面是风险。
国家政策房住不炒，三条红线出台，多少房地产企业会面临资金短缺问题。房地产就是吃钱的巨兽没有钱，就没有杠杆，没有杠杆也就不能赚大钱。
风险是公司的债务风险，作为吃钱的巨兽，这些钱如果不能生钱，那么就需要吐出来，元气大伤。比如某达。
别看房地产行业现在10倍pe不到，一般净利率下滑，瞬间就是几十倍几百倍pe。
还有一点需要注意，公司巨额的往来垫款，巨额的少数股东权益，这些都是表外的资产，有多少风险，有多少内幕，基本上小散很难知晓。
总之一句话，看得见的只是冰山一角，高杠杆的公司最好不碰，哪怕是烟蒂，哪怕多么诱人。