10月20日，恒隆广场君悦居公寓拿到预售证，并于24日开放样板间，26日开始预售。
据了解，君悦居首批发售的只有4个户型，面积最小的是133平方米的一居室，最大的则是256平方米的三居室，首发房源只有30多套。而早前君悦居对外释放的价格为4万-6万每平方米，按首发房源中面积最大的256平方米户型计算，售价达到了1200万上下，成为名副其实的千万级别公寓，即便最小的133平方米户型，售价最低也在500万以上，在昆明楼市独一无二。
那么，在目前楼市如此不景气的大背景下，又是昆明最不被看好的公寓产品，恒隆广场君悦居的千万豪宅卖给谁呢？先看公寓市场，放眼全国，自从2017年出台了限制商改住新规后，重点6城公寓成交一落千丈，从此维持低位成交水平。从各城公寓成交走势来看，北、上两城对政策敏感度最强，政策影响力最大，在2017年3月出台禁止商改住新规后，北京、上海的公寓成交在2017年呈现断崖式下跌，2017年北京同比跌69.4%，上海同比跌73.3%，在随后的2018和2023年，北京公寓成交水平继续下滑，分别下降42.6%、24.8%，上海在2018年短暂回升，2023年到2023年连续4年回落，累计下降超40%。
广州和南京的政策效应仅次于北上，广州在2017年3月发布限制商改住，并规定商改住只能售给企业，在2017年公寓成交量显著下降，从2016年的234.2万平方米降至2017年的176.8万平方米，同比跌幅为24.5%。然而，2018年12月，广州公寓政策不再限制销售对象，导致2018年和2023年连续两年回升，2023年再度下滑24.6%。南京则在2017年限制商改住政策出台后，成交量同比下降14.7%，2018年触底反弹，2023年到2023年持续回落，累计跌幅超60%。
深圳于2017年5月发布限制商改住，但政策并未限制购买方，加之深圳住宅资源稀缺，公寓作为住宅的替代品存在，因此政策效应并不是显著。2017年到2023年成交量仍然上升， 2023年小幅回落7.9%。
反观昆明，近年因为过度的商业开发，更是让公寓市场陷入绝境，销售近乎停滞。
从月度成交来看，在政策出台后的首月， 2017年4月，北京、上海、广州、南京公寓成交量一落千丈，北京环比跌幅达到73%，上海环比跌幅达61.2%，广州跌幅为67.4%，南京跌幅为45.4%；深圳在2017年5月发文限制商改住，当月环比跌幅为18.5%，次月环比跌幅为12%，相对来看跌幅较为温和；东莞于2017年10月发布严禁商改住，随后的11月成交环比下跌15.9%，12月立即反弹14.5%，政策对市场的影响程度不大。
整体来看，北上对限制商改住的反应最为强烈，在政策出台后市场立即反应，跌势显著，广州和南京次之，深圳由于市场本身的特殊性，对政策最为不敏感。而昆明，反应比北上广更为激烈，公寓市场已沉寂多年。
从价格走势看，政策出台后，北上价格上涨动力不足，呈现不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交价格下跌3.87%和13.4%，2023年到2023年再次开始下滑，自此，北京公寓市场单价从3-4万水平降至2万+水平。上海2018年-2023年公寓价格分别下降12%、8%、5.6%。
广州在2018年和2023年公寓价格分别下降8.7%和4.3%，政策效应相对偏弱。南京于2017年出台打击商改住政策，主要针对层高做出限制，将公寓的层高从4.8米限制到3.6米，意味着挑高公寓产品从此成为绝版，这也一定程度造成挑高公寓产品的稀缺性，短期内带动价格上升，随着这部分公寓逐步出清，价格开始下滑，尤其是近两年来几乎已经售罄，公寓价格在2023年、2023年连续下滑，累计降幅近30%。
深圳由于新建住宅项目的稀缺，虽然政策挤压了一部分需求，但价格仍较为坚挺，变化幅度不大，2018年小幅降1.9%，到2023年受到疫情等多重因素影响，价格同比下降10.7%。
而昆明，早在2011年房地产交易会组委会公布数据显示，昆明主城寓均价约为7000元/平方米。另据克而瑞数据显示，2023年，昆明主城公寓（商务）成交均价约7353元/平方米，2023年上半年成交均价约7284元/平方米……这也就是说，12年过去了，昆明主城公寓售价只涨了284元/平方米。
另外，2023年3月，主城公寓成交均价约为10018元/平方米，也就是说，1年时间，昆明公寓价格就跳水了近40%。当下，昆明公寓销售的难度可想而知。
有人说，君悦居是昆明最高端的公寓，主打差异化，不能和普通公寓产品相提并论，而且目前昆明高端楼市销售有持续回暖迹象，高端公寓或会迎来春天。但是，高端公寓和高端住宅真的可以划等号吗？
从昆明房协发布的今年前5月楼市销售榜单可以看出，高端项目表现突出。TOP10榜单中有6个项目均价超过1.6万元/平方米，龙江金茂府、山海湾8号、龙湖锦粼天序3个项目均价超过2万元/平方米。山海湾8号均价更高达25262元/平方米，排名第6位。克而瑞研究也在最新报告中指出，从2023年前5月各个城市表现来看，均呈现出改善高端去化优于刚需的特征，改善高端韧性显现。但是，我们也能看到，榜单前30也未能见一个公寓产品入围。
这个情况和杭州楼市颇为相似，至2023年，杭州主城区的存量房已经达到29728套，逼近3万大关，其中住宅可售房源有18620套，大量楼盘去化速度缓慢，库存房源积压严重。2023年5月，有媒体对杭州市场上数十个正在销售或即将上市的楼盘进行了调查，发现目前的杭州楼市需求正向两极化发展：一些动辄几千万元的房源依然抢手，甚至出现几个人抢一套的情况；另一边，越来越多针对刚需的楼盘低价首开，价格战如火如荼，同样响应者众；唯独总价四百万以上、户型面积偏大、定位精装修的高端公寓行情陷入一片惨淡中，个别楼盘新推房源去化率还不足一成。
究其原因？市场决定改一切，而且底子是关键。
对于缺乏一二线产业支撑的昆明而言，商务属性浓厚的高端公寓产品，明显缺乏对相同段位的商务企业及商务精英的吸引能力？
特别