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千万级别公寓面世昆明 你说卖给谁?<昆明公寓价格走势>

10月20日,恒隆广场君悦居公寓拿到预售证,并于24日开放样板间,26日开始预售。

据了解,君悦居首批发售的只有4个户型,面积最小的是133平方米的一居室,最大的则是256平方米的三居室,首发房源只有30多套。而早前君悦居对外释放的价格为4万-6万每平方米,按首发房源中面积最大的256平方米户型计算,售价达到了1200万上下,成为名副其实的千万级别公寓,即便最小的133平方米户型,售价最低也在500万以上,在昆明楼市独一无二。

那么,在目前楼市如此不景气的大背景下,又是昆明最不被看好的公寓产品,恒隆广场君悦居的千万豪宅卖给谁呢?先看公寓市场,放眼全国,自从2017年出台了限制商改住新规后,重点6城公寓成交一落千丈,从此维持低位成交水平。从各城公寓成交走势来看,北、上两城对政策敏感度最强,政策影响力最大,在2017年3月出台禁止商改住新规后,北京、上海的公寓成交在2017年呈现断崖式下跌,2017年北京同比跌69.4%,上海同比跌73.3%,在随后的2018和2023年,北京公寓成交水平继续下滑,分别下降42.6%、24.8%,上海在2018年短暂回升,2023年到2023年连续4年回落,累计下降超40%。

广州和南京的政策效应仅次于北上,广州在2017年3月发布限制商改住,并规定商改住只能售给企业,在2017年公寓成交量显著下降,从2016年的234.2万平方米降至2017年的176.8万平方米,同比跌幅为24.5%。然而,2018年12月,广州公寓政策不再限制销售对象,导致2018年和2023年连续两年回升,2023年再度下滑24.6%。南京则在2017年限制商改住政策出台后,成交量同比下降14.7%,2018年触底反弹,2023年到2023年持续回落,累计跌幅超60%。

深圳于2017年5月发布限制商改住,但政策并未限制购买方,加之深圳住宅资源稀缺,公寓作为住宅的替代品存在,因此政策效应并不是显著。2017年到2023年成交量仍然上升, 2023年小幅回落7.9%。

反观昆明,近年因为过度的商业开发,更是让公寓市场陷入绝境,销售近乎停滞。

从月度成交来看,在政策出台后的首月, 2017年4月,北京、上海、广州、南京公寓成交量一落千丈,北京环比跌幅达到73%,上海环比跌幅达61.2%,广州跌幅为67.4%,南京跌幅为45.4%;深圳在2017年5月发文限制商改住,当月环比跌幅为18.5%,次月环比跌幅为12%,相对来看跌幅较为温和;东莞于2017年10月发布严禁商改住,随后的11月成交环比下跌15.9%,12月立即反弹14.5%,政策对市场的影响程度不大。

整体来看,北上对限制商改住的反应最为强烈,在政策出台后市场立即反应,跌势显著,广州和南京次之,深圳由于市场本身的特殊性,对政策最为不敏感。而昆明,反应比北上广更为激烈,公寓市场已沉寂多年。

从价格走势看,政策出台后,北上价格上涨动力不足,呈现不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交价格下跌3.87%和13.4%,2023年到2023年再次开始下滑,自此,北京公寓市场单价从3-4万水平降至2万+水平。上海2018年-2023年公寓价格分别下降12%、8%、5.6%。

广州在2018年和2023年公寓价格分别下降8.7%和4.3%,政策效应相对偏弱。南京于2017年出台打击商改住政策,主要针对层高做出限制,将公寓的层高从4.8米限制到3.6米,意味着挑高公寓产品从此成为绝版,这也一定程度造成挑高公寓产品的稀缺性,短期内带动价格上升,随着这部分公寓逐步出清,价格开始下滑,尤其是近两年来几乎已经售罄,公寓价格在2023年、2023年连续下滑,累计降幅近30%。

深圳由于新建住宅项目的稀缺,虽然政策挤压了一部分需求,但价格仍较为坚挺,变化幅度不大,2018年小幅降1.9%,到2023年受到疫情等多重因素影响,价格同比下降10.7%。

而昆明,早在2011年房地产交易会组委会公布数据显示,昆明主城寓均价约为7000元/平方米。另据克而瑞数据显示,2023年,昆明主城公寓(商务)成交均价约7353元/平方米,2023年上半年成交均价约7284元/平方米……这也就是说,12年过去了,昆明主城公寓售价只涨了284元/平方米。

另外,2023年3月,主城公寓成交均价约为10018元/平方米,也就是说,1年时间,昆明公寓价格就跳水了近40%。当下,昆明公寓销售的难度可想而知。

有人说,君悦居是昆明最高端的公寓,主打差异化,不能和普通公寓产品相提并论,而且目前昆明高端楼市销售有持续回暖迹象,高端公寓或会迎来春天。但是,高端公寓和高端住宅真的可以划等号吗?

从昆明房协发布的今年前5月楼市销售榜单可以看出,高端项目表现突出。TOP10榜单中有6个项目均价超过1.6万元/平方米,龙江金茂府、山海湾8号、龙湖锦粼天序3个项目均价超过2万元/平方米。山海湾8号均价更高达25262元/平方米,排名第6位。克而瑞研究也在最新报告中指出,从2023年前5月各个城市表现来看,均呈现出改善高端去化优于刚需的特征,改善高端韧性显现。但是,我们也能看到,榜单前30也未能见一个公寓产品入围。

这个情况和杭州楼市颇为相似,至2023年,杭州主城区的存量房已经达到29728套,逼近3万大关,其中住宅可售房源有18620套,大量楼盘去化速度缓慢,库存房源积压严重。2023年5月,有媒体对杭州市场上数十个正在销售或即将上市的楼盘进行了调查,发现目前的杭州楼市需求正向两极化发展:一些动辄几千万元的房源依然抢手,甚至出现几个人抢一套的情况;另一边,越来越多针对刚需的楼盘低价首开,价格战如火如荼,同样响应者众;唯独总价四百万以上、户型面积偏大、定位精装修的高端公寓行情陷入一片惨淡中,个别楼盘新推房源去化率还不足一成。

究其原因?市场决定改一切,而且底子是关键。

对于缺乏一二线产业支撑的昆明而言,商务属性浓厚的高端公寓产品,明显缺乏对相同段位的商务企业及商务精英的吸引能力?

特别

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