在房地产市场中，除了个人购房和售房外，企业或公司名义进行房产买卖也越来越常见。然而，与个人交易的税费体系截然不同，公司名义下的房产交易涉及的税种更多、税率更高，且计算方式更为复杂。本文将围绕“公司名义买卖房子缴纳多少税额”这一核心关键词，为您详细解析企业在购房和售房环节可能面临的各项税费，并提供实用的操作指南。
请注意： 中国幅员辽阔，各地税费政策可能存在细微差异。本文内容基于当前中国大陆普遍适用的税法及实践，具体情况请务必咨询专业的税务顾问或当地税务机关。
一、公司名义购入房产时需缴纳的税费
当公司以其法人名义购置房产时，主要需要承担以下税费：
1. 契税
税率： 3% - 5% 不等。具体税率取决于房产性质（如商业用房、办公用房）和各地政策。一般而言，非住宅类房产的契税税率相对固定，通常为3%或4%。 计税依据： 房产交易价格。 说明： 契税是房产所有权转移时，承受方（即购房公司）必须缴纳的税种。2. 印花税
税率： 针对购房合同，按0.05%（万分之五）缴纳。 计税依据： 购房合同载明的交易金额。 说明： 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。购房合同属于应税凭证。3. 增值税（进项税额）
说明： 如果公司购买的是新建商品房（从开发商处购买），开发商销售房产会向购房公司开具增值税专用发票，公司购房支付的增值税属于进项税额。 对于一般纳税人企业，这部分进项税额可以在后续销售商品或提供服务时进行抵扣，从而降低企业的综合税负。 对于小规模纳税人企业，通常无法抵扣进项税额，但其销售环节增值税率也较低。 税率： 销售方（开发商）适用税率，通常为9%（一般计税方法）。 计税依据： 房产的销售价格（不含税价）。4. 交易手续费、登记费等
这些是行政性收费，各地标准不同，通常包括： 交易手续费： 按面积或套数收取。 产权登记费： 固定费用，通常几百元。 测绘费： 根据房产面积计算。 公证费（如需）： 按房产价值的一定比例收取。小结： 公司购入房产的主要税费是契税和印花税，增值税作为进项税额，对一般纳税人来说可抵扣。此外还有一些行政性规费。
二、公司名义出售房产时需缴纳的税费
公司出售房产所涉及的税费种类多、税负重，是企业房产交易中最复杂的环节。主要包括以下几大类：
1. 增值税及其附加税
1.1 增值税 税率： 一般计税方法： 通常按9%征收。 简易计税方法： 对于符合特定条件的老旧房产或小规模纳税人，可选择按5%征收。出售2016年5月1日以前购入的房产，可以选择简易计税，以取得的全部价款和价外费用扣除其取得不动产时的购进价格后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 计税依据： 房产销售收入（不含税价）。 说明： 出售房产是企业的一项应税行为，需要缴纳增值税。 1.2 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 这些是增值税的附加税，按实际缴纳的增值税税额为计税依据： 城市维护建设税： 城区按7%缴纳，县城、镇按5%缴纳，其他地区按1%缴纳。 教育费附加： 3%。 地方教育附加： 2%。 计税依据： 当期实际缴纳的增值税税额。 说明： 这三项通常合计为缴纳增值税额的12%左右（具体看城建税的税率）。2. 土地增值税
土地增值税是企业出售房产时一项非常重要的税种，且税负较重。其特点是超率累进税率。
计税依据： 转让房地产所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额。 扣除项目包括： 取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、与转让房地产有关的税金（如增值税及附加税、印花税）、以及财政部规定的其他扣除项目。 对于购买后转售的房产，其扣除项目主要包括原值、契税、印花税、营业税及附加（营改增前）、增值税及附加（营改增后）、维修费用（限额内）、评估费等。 税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率40%。 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%。 说明： 当增值额占扣除项目金额的比例越高，适用的税率就越高。这要求企业在出售房产前进行精细的税务测算。3. 企业所得税
税率： 一般为25%。对于符合条件的小微利企业，可享受优惠税率（如20%或更低）。 计税依据： 房产销售收入减去房产成本、相关税费、折旧及其他合理支出后的净利润（应纳税所得额）。 计算方式： 房地产销售收入 - 房产原值 - 相关税费（增值税、附加税、土地增值税、印花税等） - 期间费用（如销售费用、管理费用、财务费用） - 折旧等 = 房产交易利润，此利润需并入企业年度应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。 说明： 出售房产所得的利润，作为企业年度经营所得的一部分，需要缴纳企业所得税。4. 印花税
税率： 针对销售合同，按0.05%（万分之五）缴纳。 计税依据： 销售合同载明的交易金额。5. 房产税（持有期间）
说明： 虽然不是交易环节的税费，但如果公司持有房产，在持有期间每年需要缴纳房产税。 计税依据： 房产原值扣除10%-30%后的余值，按1.2%的税率计算；或者按租金收入的12%计算（如果对外出租）。 重要性： 这是企业持有房产的成本之一，在考虑出售收益时，需将持有期间的房产税纳入成本考量。小结： 公司出售房产的税负主要集中在增值税及附加、土地增值税和企业所得税上，其中土地增值税的累进税率和企业所得税的利润征税，是导致企业出售房产税费高的主要原因。
三、公司名义买卖房产与个人名义买卖房产的主要区别
理解公司名义买卖房产的税负，还需要将其与个人名义下的交易进行对比，才能更清晰地认识其特点：
1. 交易税种与税率
个人： 主要涉及契税、个人所得税（差额20%或全额1%）、增值税及附加（满2年免征，未满2年按差额5%或全额5%），且享受“满五唯一”等优惠政策。 公司： 交易环节税种多（增值税及附加、土地增值税、企业所得税等），税率高，无“满二唯一”、“满五唯一”等优惠。2. 个人所得税 vs 企业所得税
个人： 缴纳个人所得税，可享受家庭唯一住房等减免政策。 公司： 缴纳企业所得税，按利润额的25%（或优惠税率）征收。如果公司将税后利润分配给股东，股东还需缴纳20%的股息红利个人所得税，形成“双重征税”。3. 土地增值税
个人： 一般情况下，个人出售自用住宅是免征土地增值税的。 公司： 无论房产用途，出售时均需缴纳土地增值税，且税负不低。4. 购房资格与限购
在许多实施限购政策的城市，公司名义购房不受个人户籍、社保、套数等限制，但这并非绝对。部分城市也已开始对企业购房进行限制。5. 成本核算与折旧
公司： 购买房产可作为企业固定资产，按规定计提折旧，折旧费用可在计算企业所得税时扣除，降低应纳税所得额。 个人： 个人购房通常无折旧一说。结论： 从税负角度看，公司名义买卖房产的整体税负远高于个人名义，尤其是出售环节。
四、公司名义买卖房产的注意事项与税务筹划建议
1. 充分进行税务测算
在决定以公司名义购买或出售房产前，务必对各项税费进行详尽的预估和测算，特别是土地增值税和企业所得税。这有助于评估交易的真实成本和潜在收益。
2. 关注房产性质与用途
房产的性质（住宅、商业、工业）和用途（自用、出租、投资）会影响到相关税费的适用税率和计算方式。例如，自用办公房产和用于投资转售的房产，在企业所得税和房产税的处理上会有所不同。
3. 合理核算扣除项目
在计算土地增值税和企业所得税时，各项合规的扣除项目至关重要。企业应妥善保管与房产相关的各类凭证，包括购房发票、契税凭证、装修费用、合理修缮费用、相关税费缴纳凭证等，确保能够最大化扣除，降低增值额和利润额。
4. 考虑企业类型与计税方式
不同类型的企业（如一般纳税人、小规模纳税人）在增值税的计税方式上有所区别，这会直接影响出售环节的增值税额。同时，是否符合小微利企业条件，也会影响企业所得税的税率。
5. 规避“双重征税”风险
如果公司出售房产后盈利，并将利润分配给股东，股东还需要缴纳个人所得税。这形成“公司所得税+股东个人所得税”的双重征税。在进行利润分配前，应咨询税务专家，探讨是否可以通过再投资、留存收益等方式，在合法合规的前提下，优化税务结构。
6. 及时申报与缴纳
企业应严格遵守税法规定，及时、准确申报并缴纳各项税费，避免因逾期申报或少缴漏缴而产生滞纳金和罚款。
7. 寻求专业税务顾问帮助
由于公司名义下的房产交易涉及复杂的税务法规和实务操作，强烈建议企业在决策和执行过程中，寻求专业的税务会计师或税务律师的帮助，进行专业的税务筹划和风险规避。
结语
公司名义买卖房子所缴纳的税额，远比个人交易更为复杂和高昂。在购入环节，主要涉及契税和印花税；而在出售环节，增值税及附加、土地增值税和企业所得税是主要的税负来源，且土地增值税的累进税率和企业所得税的利润征收特性，使得企业出售房产的综合税负可能非常高。因此，在进行此类交易前，企业必须进行充分的税务研究和风险评估，并寻求专业指导，以确保合规经营，最大化经济效益。
