2023.09.25
2023年5月26日，2023中国房地产及物业上市公司研究成果发布会成功召开，《2023物业服务企业上市公司研究报告》在会上正式发布。
上海易居地产研究院、科瑞物业发布2023年度物业服务企业上市公司20强、2023年度物业服务上市公司单一龙头企业、2023年度物业服务企业潜力独角兽榜单。
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01
资本市场分析
房企上市热度下降
市场回归理性
1.1
上市之路充满变数
预期的上市高峰尚未到来
上市市场转冷，上市房企数量低于预期。2023年将有34家企业报表，但很多物资企业因首表到期未能取得进一步进展，导致第二次报表企业数量增加。截至2023年底，上市房企总数仅为55家，未达到预期的70多家。截至2023年4月30日，新增上市房企仅有3家（金茂服务、力高）健康生活与东源仁智服务）。
1.2
行业竞争加剧
下半年，板块大幅回落
（一）市值近减半，房企、物业、国企混合排名明显提升
市值方面，地产板块整体市值已超过1万亿元。截至2023年4月30日，58家上市房企总市值为52.5港元9.22亿，几乎是最高点的一半。同时，上市公司平均市值为90.68亿港元，市值中位数为23.65亿元，超过2000万的上市公司仅有12家平均值。股价最高的碧桂园服务（1139.74亿港元）和最低的方圆生活服务（1.44亿港元）相差791.48倍，市值是严重分化的。
从企业性质来看，国有企业的市值相对稳定。四大国企市值连续排名前十，分别位居第一二、三、第四和第七。
在房企和房企混盘市值TOP50中，截至2023年4月30日，共有8家上市房企进入混盘市值TOP50，比去年同期减少3家。此外，民营企业在商品和企业结构中的排名比上年有所下降。国有企业表现相对平稳，混合排名较上年有明显提升。
（二）估值减半，国企、工商管理企业业绩比较高
上市地产公司的市盈率也大幅下降。截至2023年4月30日，45家上市房企（不含2023年4月30日后上市的房企）平均市盈率为13.61倍，估值高于同期去年（33.14次），中位数为8.55次，明显低于去年同期（26.76次）。
在低迷的市场环境下，国有地产公司的发展更加稳健。同时，商业管理、公建等非住宅领域发展空间广阔，市场往往给予较高估值。市盈率前五名的房地产公司中有四家是国有资产的房地产公司。其中，华润万象人寿、特色服务和招商储备在总部物业、企业管理和非住宅物业领域也处于领先地位，实力雄厚。作为专注于公建物业的独立第三方地产公司，新大正不逊于国企，市盈率31.38倍，排名第五。
1.3
资本市场承压
国企股份相对稳定
（一）政策及地产担忧传导至物业，股价大幅下跌
2023年上半年和下半年，股价走势经历了大起大落，下半年股价大幅下跌。截至2023年底，上市地产公司跌23.69%，其中港股通地产公司跌29.09%，恒生工业服务及管理指数跌幅46.74%，恒生指数和沪深 300 指数大幅下跌（分别下跌 14.08% 和 5.20%），房地产板块整体表现落后于大盘指数。
恒生工业服务及管理指数亦呈现震荡下行趋势，与最高点（2023年6月30日）相比，于2023年3月15日跌至最低点3544.84点10607.56点下跌66.58%，截至4月底，恒生工业服务及管理指数达到4682.24点。
（二）民企涨跌，国企股价相对平稳
从股价走势来看，民营地产公司受市场环境影响较大，股价涨跌互现。但国企股价波动幅度较小，相对稳定，长期表现较好。
1.4
回购和增加股息
旨在恢复市场信心
2023年下半年以来，房地产板块表现相对低迷。为扭转这一局面，多家地产公司发起了多次股票回购并增加了分红。他们也希望借此提振楼企发展动力，提振市场信心。
02
运营规模分析
规模业绩持续高增长
行业仍在快速发展
2.1
多重因素驱动规模扩张
市场拓展能力成为增长关键
（一）经营规模高质量提升，扩张目标初见成效
2023年伊始，上市房企普遍制定高速扩张计划，设定翻番的规模目标，为全年规模竞争定下基调。2023年初制定的目标，年内完成度较高。
2023-2023年，49家披露管理面积的上市房企总管理面积从24.99亿平方米增加到53.1亿平方米，平均管理规模由5100.510,000平方米增加到1.8亿平方米，复合增长率45.64%。上市地产公司市场集中度持续提升。2023-2023年，行业49家上市房企的市场份额从8.06%提升至15%左右。
2023-2023年，44家上市房企的合同总面积将从39.33亿平方米增加到74.77亿平方米，复合增长率3< @7.89% 。充足的签约面积是房地产企业未来规模增长的重要保障，也为上市房地产企业管理面积的增长提供了确定性。
(二）规模优势集中，两极分化进一步加大
材料企业规模迅速扩大，企业间差异化进一步加大。2023年披露管理面积的49家上市房企，管理面积中位数为3.741.万平方米，同比增长28.66%，增速低于平均管理面积增速（50.44%），中位数与平均差距进一步拉大至7077.19万平方米，分化严重管理区域。2023年，上市房企签约面积中位数为6016.40万平方米，同比增长37.57%，差异化进一步加大。
2023年至2023年，管理面积超过1亿平方米的企业分别有8家、13家和15家。2023年，管理面积超过平均水平（1.8亿平方米）的房企有14家。家庭。上市房企规模分化进一步拉大。前五名在管企业总规模达到23.5亿平方米，占上市房地产企业总规模的40%以上（43.48%），上市房企中，最大的碧桂园服务面积是最小的兴盛商业管理面积的421.66倍，两极分化进一步加剧。鉴于资金实力等因素差距越来越大，
同时，2023年5家上市房企管理面积翻番，17家上市房企增速超过平均水平（50.44%）。
（三）对相关房企的依赖度降低，第三方领域占比持续提升
从项目来源来看，房地产企业对相关房地产企业的依赖度持续下降，第三方（市场拓展和并购）项目管理面积逐年增加，增速和比例已超过相关房地产企业项目管理面积。.
规模扩张方式的差异也成为材料企业基本面分化的重要因素。根据上市房企内生-外扩张关系图，房企根据所管区域来源大致可分为内生领先型和外扩张领先型。
注：X轴为源头相关房地产企业在管理区域内的占比；Y轴为第三方源管理区域的比例；气泡图是管理区域。
（四）多种拓展方式协同工作，市场化拓展能力尤为突出
（1）相关房企资源优势仍是房企规模扩张的重要来源
近三年（2023-2023年），上市房企相关房企经营面积年均超过4亿平方米，土地入库面积年均超过16亿平方米。房地产企业也在逐步摆脱对相关房地产企业的依赖。但相关房企对房企规模扩张的贡献不容小觑。
（2）做市能力是材料企业规模不断扩大的关键
2023年，众多上市地产公司的第三方拓展能力将不断增强。7家上市地产公司的第三方新合同面积（市场拓展+并购）也占全年新合同面积的60%以上。来源于被收购的面积和相关房地产企业的面积。
此外，披露新增市场开发合同面积的10家上市物业公司2023年新增市场开发合同面积均实现稳定或快速增长，市场化拓展能力尤为突出。
（3）并购是企业快速扩大经营规模的重要途径
截至2023年底，共有35起涉及基础物业服务的并购，其中19家公司发起的30起并购披露了标的公司的管理区域。数据显示，收购完成后，这30笔收购可增加收购方潜在管理面积约6.83亿平方米。
（五）多轨综合发展趋势明显
从房地产企业住宅物业与非住宅物业的关系图可以看出，房地产企业的大部分服务形式仍以住宅物业为主。
注：x 轴为管理面积中住宅物业的比例，y 轴为管理面积中非住宅物业的比例，气泡图为总管理面积。
而不是生活在管理领域的不断增加。2023-2023年，35家上市房企平均非住宅经营面积将从1552.18万平方米增加到4035.92万平方米，复合增长率为6 1.25%，明显高于同期住宅物业复合增长率（36.15%）和总管理面积（42.98%）。非住宅物业面积占比也由2023年的30.49%提升至2023年的38.78%，管理的非住宅面积分布更加广泛。
(六）深耕核心区，提升城市密度
随着规模的扩大和城市数量的增加，单个城市的管理面积仍然较低。据不完全统计，2023年，37家上市地产公司平均分布在78个城市。单个城市平均管理面积为156.430,000平方米/城市。只有10家物业公司超过平均水平，城市密度仍有待进一步提高。
2.2
收入继续快速增长
社区增值服务发展可期
（一）业绩加速增长，社区增值服务贡献持续提升
(1）营收增长强劲，业绩指引逐步落实
2023年，多家材料企业制定了规模化、高增长的指导目标。在材料企业规模快速增长的同时，将在年内完成业绩目标。
（2）业绩持续快速增长，差异化进一步加大
2023年披露业绩的54家上市物业公司营业总收入达到18.19.60亿元，平均33.70亿元，同比增长5%。 46.49%，高于上一年度6.65个百分点，业绩持续快速增长；上市房企市场份额持续提升，2023年54家上市房企市场份额将首次突破10%，2023年将进一步提升至14%左右。
收入分化进一步扩大。2023年，上市房企营收中位数为13.75亿元，同比增长29.78%。中位数与平均值相差近20亿元，企业间营收将进一步分化。同时，14家上市房企营业收入超过平均水平（33.70亿元），23家房企营收增速高于平均水平（46.49% )、5家物业公司增速超过80%。百亿营收阵营增至5个，营业总收入768.63亿元，占营业总收入的40%以上（42.24%） 54家上市公司的收入。）。
（3）收入结构趋于平衡，社区增值服务贡献持续提升
上市地产公司的收入结构趋于多元化和均衡。基本物业服务收入仍是营业收入的主力军，占比过半。社区增值服务对收入的贡献率持续提高，到2023年达到16.30%，比上年提高1.87个百分点。
（二）社区增值服务提质拓展，发展空间广阔
(1）社区增值服务收入增速最快，对整体业绩增长贡献较大
社区增值服务在质量和能力上有所提升，是各业务条线中收入增长最快的板块。2023年，41家上市房企实现社区增值服务收入2.51.75亿元，均值6.14亿元，同比增长2.5亿元。 69.89%，分别高于同期总值。营业收入、物业管理服务收入和非业主增值服务收入分别增长19.52个百分点、26.91个百分点和33.22个百分点，继续保持保持高速增长。此外，2023年将有7家上市房地产企业社区增值服务收入超过10亿元，
2023年，41家上市房企的社区增值服务占比将在5.72%至29.83%之间，平均为16.30%，比上年增加1.87个百分点，中位数为16.65%，比上年增加4.93个百分点。社区增值服务占比超过平均水平的房地产企业有22家。
（2）社区增值服务是提升单盘创收能力的重要抓手
社区增值服务挖掘存量时代单位面积价值，在提升竞争力方面发挥重要作用。2023年在管住宅区25家上市物业公司平均增值服务收入为7.24元/平方米，比上届增加6.49元/平方米年0.74元/平方米，增长11.44%。其中，住宅小区增值服务管理的12家物业企业收入超过平均水平。
（3）五类社区增值服务业务是物资企业发力的重点
通过梳理上市房企业绩报告，25家上市房企详细披露了社区增值服务细分领域。每个公司的口径和分类略有不同。有运营服务、租赁和销售服务、美居服务和停车位管理服务五类。
样本数据显示，社区生活服务相关业务分布最为广泛，收入最高，占比提升，增速最快。与上年相比，租赁和销售服务的占比提高了0.64个百分点，其他板块的占比也出现了下降。
(4）社区增值服务丰富多样，触达