区别这两个概念并不简单为了咬文嚼字，搞清楚概念是为实操上的具体意义的。

一、如果是RETIS，是基金，在法律上属于资金信托，资金的转移是没有税的；但证券化中资产转移是财产权的转移，尤其是房屋产权的转移，在我国是有很多税的，在房屋资产证券化中，税是目前最难处理的一个问题。当然，如果的确是房屋租金的转移，则没有房产转移的税负。

二、由于RETIS投资的房地产公司股权，公司的债务风险会影响RETIS的收益；而资产证券化操作中，资产转移给了SPV，原房地产公司的债务就不会影响证券化的收益，所以两者的风险是不一样的。进而，两者的融资利率、评级方法都有不同。

三、如果是设立基金，投资于房地产公司股权，从主体上只要只要符合基金的监管政策就可以了，备案的私募基金管理公司原则上都可以做；而住房租赁资产证券化，目前我国只有证券公司的资管计划才能做SPV。

所以两者是有本质的区别的，现在很多人把两都混为一谈是不正确的。在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中，也是把权益类资产证券化产品，债权性质的资产证券化产品和房地产投资信托基金（REITs）并列表述的[4]。以前的其他文件中也是试点发行REITS，并没有说REITS就是资产证券化。

其次，《通知》中的进步意义。

本段摘要：住房租赁证券化是希望推出中等风险产品，采取收益法进行评估，并推出权益型、债权型产品和试点REITS。但要求租赁房屋备案增加了操作的难度，要求房产登记在专项计划名下也有一定困难。

1、《通知》提出，住房租赁证券化的目的是盘活存量资产，降低住房租赁企业杠杆率，为市场提供中等风险、中等收益的投资品种，所以住房租赁证券化并不做高风险的产品，无论作为发行人，还是中介机构，都应注意应选择风险适当的产品，防止市场风险。

2、《通知》要求发行以持有的不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。目前很多以物业收益为标的资产[5]，都设计成持有物业的公司股权，从而享有公司的股权收益（如中信启航、淅派公寓、旭辉领寓），鉴于证券持有者是通过SPV，以私募基金（合伙企业）间接持有房地产公司的股权，所以称之为权益型证券化产品。也有以信托贷款收益权做证券化基础资产（如海印股份证券化、魔方公寓），鉴于信托贷款是通过信托以贷款的方式贷给房地产持有的公司，是对公司的债权，可以称之为债权性质的证券化产品。

这两种方式的共同缺陷就是底层资产（房产）实际上没有转移，那底层资产被查封、拍卖的风险是存在的，即没有实际风险隔离，实际上并不是真正意义上的资产证券化产品。但从直接涉及证券的私募基金的合伙企业份额、信贷贷款的信托收益权是转移了，所以从形式上也算资产转移了，监管部门其实也考虑到这样的问题，所以发挥聪明才智，创造了证券化资产和底层资产的两上概念。

《通知》要求，各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。这可能对很多房屋的验收提供