1) 增值税是以房产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受得税；
2) 增值税附加，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，三者是在增值税额基础上按比例税率进行征收的，所以在实操过程中统称三者为增值税附加。
① 城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种；
② 教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费。作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源；
③ 地方教育附加是指根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。该收入主要用于各地方的教育经费的投入补充。按照地方教育附加使用管理规定，在各省、直辖市的行政区域内，凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都应按规定缴纳地方教育附加。
【纳税人】出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。
【计税依据】
1) 增值税的计税依据: 征税税务机关认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)；
2) 增值税附加的计税依据:本次所缴纳的增值税额；
【基准税率】上海市增值税及附加的基准税率为 5.55%、
【增值税减征或免征的情形】
1) 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征增值税；
2) 夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征增值税；
3) 亲属间赠与（不包含取得新产证以后再出售的情况），免征增值税。
3.什么是个人所得税？
【定义】不动产买卖过程中的个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税
【纳税人】出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。
【计税依据】个人所得税的计税依据: 征税税务机关认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)
【基准税率】
1) 差额税率：20%；
2) 全额税率 1%或 2%。
【个人所得税减征或免征的情形】
1) 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，免征个人所得税；
2) 夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；
3) 直系亲属间赠与（不包含取得新产证以后再出售的情况），免征个人所得税。
4.什么是印花税？
【定义】在销售、转让房地产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移书据税目，有交易双方分别按照数据所载金额万分之五缴纳印花税
【纳税人】买卖土地、房屋权属的单位或个人，即购买人、出售人。
【计税依据】征税税务机关认可的成交价格(在土地、房屋权属转让时)
【基准税率】
1) 产权转移：0.05%；
2) 办理产权证：5 元/件。
5.什么是土地出让金？
【定义】二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房（已购公房）、旧式、按经济适用住房管理的二类经济适用住房。即该房是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金
【纳税人】承受土地、房屋权属的单位或个人，即购买人。在实际业务中，常见的纳税人就是购房人
【计税依据】房屋管理机构认可的房屋建筑面积
如何区分普通住宅和非普通住宅？
现行普通住宅标准（2014 年 11 月 20 日起执行）：
5 层以上（含 5 层）的多高层住房，以及不足 5 层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等
单套建筑面积在 140 平方米以下
实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.44 倍以下，标准见下表：
注：此处可以等于本数（即 450 万元/310 万元/230 万元），但是部分评估公司的系统在输入本数的情况下偶尔会将该案源认定为“非普通住宅”，因此实操过程中在合同的签署上，为了避免产生问题，公司会建议交易双方不要写本数价格。但根据该项政策内容，此处应为等于号。
如何界定房屋是否满 5 年/满 2 年？
1.不同性质/来源的房屋如何界定购入时间？
商品房：按照产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）
经济适用房：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年（孰先原则）
动迁安置房：以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年（孰先原则）
房改房： 以产证登记日期、契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）
直系赠与的房屋：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）
非直系赠与的房屋：以新产证登记日期、新契税单完税凭证的填发日期为准计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）
继承的房屋：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）
夫妻变更的房屋：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）
加减车位的房屋：以原产证登记日期、原契税单完税凭证的填发日期计算是否满 5 年/满 2 年（孰先原则）
2.若房屋权属来源是部分继承、部分赠与，再次交易时如何界定购入时间？
继承的部分：可以按照继承前的购入日期界定购入年限
赠与部分：直系亲属赠与，受赠部分可以按照赠与前的购入日期界定购入年限；非直系亲属赠与，受赠部分按照受赠时的日期界定购入年限
如何确定缴税基数？
以税务或税务指定的评估公司的核定价作为缴税基数。
注：
合同（网签）价：交易双方在签署的《上海市房地产买卖合同》中协商拟定的价格
核定价：税务根据其指定的评估公司出具的核价单上注明的价格认定为“税务核定价”
住房如何缴税？
1.增值税及其附加税的征收标准如何？
2.个人所得税的征收标准如何？
注：按利润 20%缴纳个人所得税时可抵扣相应项目，即利润=本次出售的核定价-【购入的合同价格+购入所缴纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修费用（≤购入的房屋合同价格的 10%）+购房按揭贷款利息】。抵扣装修费用及购房按揭贷款利息时需提供以下备件：
装修费用：需提供装修合同、装修发票、结算明细清单
购房按揭贷款利息：需提供按揭贷款合同、银行利息清单（主贷人姓名、利息总和、物业地址、贷款合同编号、加盖银行业务章）
3.契税的征收标准如何？
首套：首套且≤90 平方米（税务核定价格-增值税）×1%（只减去增值税部分，附加税不减；首套且＞90 平方米（税务核定价格-增值税）×1.5%（只减去增值税部分，附加税不减）
非首套：（税务核定价格-增值税）×3%（只减去增值税部分，附加税不减）
注：契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房，包括与他人共有。
4.住房的交易费用有哪些？
转移登记费：80 元
抵押登记费：80 元
注：交易费用均由客户方缴纳，若客户方一次性付款，则无需支付抵押登记费。
房改房出售时如何缴税？
好了，今天就跟大家聊这些了，希望对大家有帮助哦，喜欢我的就关注我吧。查看