战略视角下恒大集团财务报表综合分析
一、公司简介
恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。恒大地产在中国280多个城市拥有810多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河，让600多万业主实现宜居梦想。目前，恒大总资产2.1万亿，年销售规模超6000亿，累计纳税超2400亿、慈善捐款超148亿，员工14万人，每年解决就业260多万人，世界500强排名第138位，2023年5月26日，“2023中国房地产上市公司测评成果发布会”举行，备受关注的“2023中国房地产上市公司百强”等系列测评榜单最终揭晓。万科、中国恒大、碧桂园凭借自身优异的综合实力分列年度全国房地产上市公司Top100排行榜前三位。
旅游产业-----旅游综合体
体育产业---- 恒大排球 恒大足球 恒大乒乓球
文化产业-----恒大音乐 恒大电影
快消品产业-----恒大冰泉
金融产业-----华夏银行
房地产市值排名
图1-1
二、恒大集团战略分析
（一）长期股权投资（人民币单位：亿）
名称
长期股权投资（母公司）
合并长期股权投资
恒大
10265
1893
万科
323
1304
碧桂园
暂时未拿到信息
521
表1-1
（二）恒大、碧桂园、万科其他应收款占总资产比例
（单位%）（2015年-2023年）
图1-2
其他应收款，企业非产品交易所形成的债权。对于房地产企业会设立很多子公司，母公司提供给子公司的资金计入其他应收款。
恒大：
其他应收账款一直保持在10%以上，说明支付给子公司的资金较多
碧桂园：
其他应收款从15年的10%在后期上升为22%左右，在18年甚至达到了25%
万科：
其他应收款在15-17年在13%左右，后期慢慢降低，甚至在18年达到了4%
三家公司比例均较高，超出正常规模，通常认为为不良资产。
（三）恒大、碧桂园、万科经营活动现金流量
（2015年-2023年，单位：亿元）
图1-3
恒大：2017年之前经营活动为负，18年达到1354亿元以上，主要是大额开发物业以及持有大量待出售竣工的物业所导致的，大量的占据着企业的资金，甚至达到千亿的规模，其次是对于上下游关系和联营公司的大额应收账款和其他应付账款以及受限制现金，以上几个项目的大额规模严重导致了企业现金流的缺失，严重阻碍企业的日常经营。
碧桂园：15年经营活动为负，16年之后扭亏为盈，后期一直保持在800亿左右
万科：一直为正，一直维持在400亿左右，2017年曾达到800多亿
（四）恒大、碧桂园、万科投资活动现金流量
（2015年-2023年，单位：亿元）
图1-4
恒大：近5年投资活动（促进多元化）一直为负，甚至在16年达到了-1195.59元
碧桂园：近5年一直为负，自17年-19年之后每年投资活动为-500亿左右，数额巨大
万科：一直为正，良性发展，甚至在18年投资活动达到了861亿元。
（五）恒大、碧桂园、万科筹资活动现金流量
（2015年-2023年，单位：亿元）
图1-5
恒大：2018年筹资出现负数，其他年份均为正数，甚至在16年到达2730亿
碧桂园：近5年一直为正数，17、18年达到700多亿
万科：忽正忽负，2016年稳步发展，19年筹资活动为-333亿
（六）恒大集团综合分析
1、恒大、碧桂园、万科总结（2015年-2023年）
恒大：投资和经营活动现金流量常年为负数，与最开始的其他应收款比例低相对应，企业现金来源主要以融资（多以发行债券为主）活动为主，投资的不良资产较多。
碧桂园：经营和筹资活动发展良好，企业投资活动近5年均为负数且数额巨大，企业其他应收款占总资产比例20%以上，应注重慎重投资。
万科：经营活动与投资活动（其他应收款比例相比其他两家公司较低）发展良好，筹资活动不稳定，主要原因为偿还债务，2023年偿还债务竟达1007亿。
2、恒大多元化投资战略（2015年-2023年）
（1）受到国家货币政策的影响，房地产的集中度不断加强。恒大地产由于在房地产行业有着非常雄厚的实力，相较于中小规模的房地产企业，有着充足的现金流和更稳定的产品布局，在房地产受到政策冲击时，成功兼并各个中小房地产，有的作为恒大的子项目公司，其中不免有许多不良子项目公司。同时多项投资并未取得期待型效果。
（2）结合企业的经营活动表现，可以发现企业所采取的经营战略偏向激进型扩张，大量囤积存货或者大量的存货待出售，以及大量的赊销政策带来的应收账款和企业当前拥有的受限制的现金，和企业所宣称的现金为王的经营战略相背离。
三、恒大财务指标分析
风险------- （1）资产负债率
（2）流动比率
（3）应收、应付账款
营运------（1）总资产周转率
( 2 ) 存货周转率
（3）应收账款周转率
盈利------（1）毛利率
（2）ROA(总资产报酬率)
（3）ROE（净资产收益率）
发展---- （1）营业收入
（2）毛利润
（一）恒大集团风险分析
1、资产负债率
图1-6
房地产企业的资产负债率都是很高的，一方面因为房地产企业利用了大量的银行贷款，另一方面因为房地产预售制度下，房地产企业预售商品房收到的销售收入并不计入当期营业收入，而是作为预收账款记账。房企采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，致使房企负债的风险“攀上新高”。房企在高负债的基础上财务运作极不灵活，万一出现资金链断裂，房企只能仓促甩卖股权。
（1）恒大的资产负债率一直居高不下，18，19年开始做出调整，仍然在85%左右，2023年大量举债，达到170%，风险极高
（2）碧桂园的资产负债率从最初的75%上升到19年的90%左右，负债率高
（3）万科的资产负债率一路攀升，从最初的75%上升为85%左右
2、流动比率
图1-7
流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。一般说来，比率越高，说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强；反之则弱。一般认为流动比率应在2：1以上，流动比率2：1，表示流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现，也能保证全部的流动负债得到偿还。
（1）恒大的流动比率维持在1.4左右，风险高，根据恒大近几年所采取的“新债还旧债”和“长债换短债”的战略方针可以发现债务结构优化效果显著;永续债增长速度基本上比较稳定。恒大地产集团在筹资过程中一直保持着强劲的势头，以负债筹资为主要的筹资方式，其中负债筹资逐渐由金融负债为主的筹资方式转变为以经营负债为主的方式，虽然势头较好，仍要注意优化债务结构
（2）碧桂园的流动比率从15年后一直降低，后期维持在1.2左右，风险较大
（3）万科的流动比率更低，维持在1.1左右，风险相对更大
3、应收账款及票据
应收账款及票据是经营活动中对方欠自己的款项
（1）恒大的应收账款及票据近5年一直保持在1300亿左右，数额较大，其中有一部分质量不佳，会虚增企业资产，反映出企业实施扩张性的经营战略，与多元化呼应。
图1-8
（2）碧桂园的应收账款及票据近5年呈现急剧增长，说明对下游供应商的货款额度增加，长期以往不加以控制，容易造成巨额坏账。
（3）万科的应收账款一直控制在20亿左右，与其他两家相比，具有良好的资金。
4、应收账款及票据与总资产比例
图1-9
（1）恒大的应收账款及票据比例近5年呈现下降趋势，说明企业对欠款做了收紧政策。虽然应收账款的增长速度缓慢，但其中有很大一部分是质量不佳，一年以上的增长速度不断加快且公司没有计提减值。
（2）碧桂园的应收账款及票据比例近5年呈现急剧增长，说明对下游供应商的货款额度增加，长期以往不加以控制，容易造成巨额坏账。
（3）万科的应收账款及票据比例一直在下降，说明企业实行严格的货币加紧政策，企业风险低。
5、应付账款及票据
图1-11
应付账款及票据是经营活动中自己欠供货方的款项
（1）恒大的应付账款及票据近5年一直保持上升状态，可以有较长时间的账期，说明自己的溢价能力较强，有利于企业进行现金的运用，“早收晚付”，增强现金使用的效率。
（2）碧桂园的应付账款及票据近5年一直保持上升状态，说明自己的溢价能力较强
（3）万科的应付账款及票据近5年一直保持上升状态，与其他两家相比增长缓慢
6、应付账款及票据占总负债比例
图1-12
（1）恒大的应付账款及票据比例一直维持在30%以上，特别是19年达到了39%，说明随着企业地位增强，可以拖欠的应付账款比例越来越高，议价能力越来越强。
（2）碧桂园的应付账款及票据比例一直维持在30%以上，说明随着企业地位增强，可以拖欠的应付账款比例越来越高，议价能力越来越强。
（3）万科的应付账款及票据比例一直在下降，说明企业对其他公司实行加紧收货币，同样其他企业也实行加紧货币政策。
（二）恒大营运能力分析
1.总资产周转率
图1-13
总资产周转率是企业一定时期的销售收入净额与平均资产总额之比,它是衡量资产投资规模与销售水平之间配比情况的指标。总资产周转率越高，说明企业销售能力越强,资产投资的效益越好。
（1）恒大总资产周转率一直保持在20%左右，相比其他两家较弱，说明企业对资产的利用率不高。
（2）恒大的总资产周转率近5年逐渐下降，但仍处于3家公司的前端，说明企业对资产的利用效率强，资产投资收益好
（3）万科的总资产周转率近5年逐渐下降，后期维持在22%左右，企业对资产的利用率相对较弱
（三）恒大盈利能力分析
1、毛利率
毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，反映的是一个商品经过生产转换内部系统以后增值的那一部分。即增值越多毛利就越多。
（1）恒大的毛利率一直保持在28%左右，在3者中排名第2位，创造的毛利较高
（2）碧桂园的毛利率一直呈现上升状态，在3者中属于最弱的，说明创造的毛利低
（3）万科的毛利率近3年一直处于上升状态，后期持续达到35%以上，说明企业创造的毛利大。
图1-14
2、ROA（资产回报率）
也叫资产收益率，它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。评估公司相对其总资产值的盈利能力的有用指标。
三家公司基本维持在5%左右，没有特别大差别
图1-15
3． ROE（资产回报率）
是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。
（1）恒大近5年不稳定，说明企业利用自有资金收益不稳定。
（2）碧桂园近5年持续上升，说明企业投资带来收益越高
（3）万科近5年稳定发展，维持在20%左右，说明企业投资收益较稳定。
图1-16
（四）恒大发展能力分析
1. 营业收入
（1）恒大和碧桂园近5年持续直线增长，后期营业收入高达5000亿元以上
（2）万科近5年稳定发展，较前两家公司来说发展缓慢
营业收入的规模是由价格和销量来决定的，5年间,恒大地产的营业收入保持着高速的增长，呈现出量价齐升的状态，呈现出超行业速度高速增长。其中主营业收入即房地产开发出售居民住宅房所带来的收入增长速度为营业收入的增长贡献了极大的部分。
规模的营业收入后面的重要驱动因素就是恒大地产的主营业务非常符合恒大地产所实行的以房地产为主导的经营战略方向，其他业务收入基本.上所占比重较小，大概由于恒大地产集团在进行多元化尝试的投资建设初期，为集团带来收入有限。
图1-17
2. 毛利润
（1）恒大近5年毛利润持续发展，呈现出平稳增长，18年毛利润达到了将近1700亿
恒大在2014年—2015年一直采用的是规模战略, 2016年提出向“规模+效益”转型，不仅注重最后的销售收入同样还注重利润。结合恒大在2016年所采取的房地产战略布局可以发现恒大正将项目布局从三四线城市转移到一、二线城市，而一、二线城市的土地价格相对于原本恒大所布局的三、四线城市而言，有较大的变化，所以营业成本出现了大幅的增长，但是和营业收入的增长速度相比有点过高了。可以发现恒大地产在实施经营战略的过程中对于营业成本地价的把控还有点不到位，需要进一步加强。
（2）碧桂园近5年持续直线增长，毛利润增长快
（3）万科近5年稳定发展，较前两家公司来说发展缓慢
图1-18
四、问题及实施建议
基于恒大地产战略，通过对恒大地产财务报表的各项指标进行全面的分析和评价可以得出如下结论:
（一）盈利能力不足
从恒大的销售净利润和核心利润率以及净经营资产经营利润率等指标来看，恒大的盈利能力和质量并不理想，和行业内的其他的第一阶梯房地产企业比较起来还有很大的差距，恒大地产一直关注收入的高增长和成本费用管控，但是近些年对于销售费用和财务费用的管控力度有所松懈，导致利润数据没有像收入那样令人欢欣鼓舞，所以恒大地产在追求营业收入高增长但是同样也要不断进行成本费用的管控，实现效益增长而非简单的规模增长。
（二）偿债能力需要改善
从恒大的短期偿债能力指标的流动比率、速动比率和现金比率以及长期偿债能力指标的资产负债率和金融负债率等指标而言，作为资金密集型的房地产行业恒大的短期偿债能力有待提高，尤其是现金货币的储备量，恒大需要实现