作者：陈曦，邹克
引言
我国房地产市场价格快速上涨，1987-2013年，我国商品房销售平均价格年均增长11.06%。房地产市场的快速发展，使得大量优质资源集中于房地产，导致经济结构失衡，不利于经济的可持续增长，也不利于房地产行业的长期稳定发展。人们将房价稳定寄希望于国家的宏观调控与房地产税等，2011年，上海、重庆试点开征个人房产税，2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中首次提及房地产税，并要求“加快立法并适时推进改革”。房地产税对房价的影响如何，有必要深入分析房地产税对房价的影响机理。
一、理论与文献综述
现有的关于房地产税影响房价的理论主要有传统理论、受益理论及新观点。
传统理论最早是由Simon(1943)提出，Netzer(1966)又对其进行了进一步的补充和拓展。传统的观点将物业税划分为对土地征税和对建筑物征税(即房地产税)两部分，进行了局部均衡分析。从长期分析来看，供给完全富有弹性，因而税负可以完全转嫁给房屋的消费者，即税负由生产要素使用者承担，所有者不承担任何税负，结果会造成房价的提高。总之，传统观点认为房地产税是一种流转税，征收房地产税会造成资产价格上涨，进而导致房地产的供给减少，最终进而造成房地产不能有效地供给，是无效的税收。
受益理论最早由Tiebout在1956年提出。Tiebout(1956)通过对公共产品的提供进行研究，建立了地方公共支出理论模型。并通过消费者可以完全自由地在不同社区间流动的假设得出房地产税不会造成福利损失，是有效的税收。Bruce Hamilton(1975)等对Tiebout模型不断进行丰富和完善，认为房地产税实际上是对公共产品和服务的购买和支付，是一种使用费，是居民对辖区公共服务的一种支付，地方政府为财产拥有者提供服务和保护，财产拥有者应该为此而获得的利益支付相应的报酬。纳税人用房产税来购买辖区公共服务，因而房地产税不会产生扭曲的作用。
新观点主要是由 Mieszkowski 提出的。由Mieszkowski(1972)提出的房地产税税负归宿的“资本税观点”采用了一般均衡分析的方法，得出与传统观点不同的结论。新的理论认为，房地产与一般货物不同，它们也是资本。因为保有可能升值获得资本利得、出租可获得收益。因此假定房屋建成后不出售(出售后分析对象变成房地产所有者，结论一样)，那么对房地产开发商而言其手中的房地产就成为资本。对房地产无差别地课征统一税，那么实际上就是对房地产这种形态的资本课征部分要素税。从而使得资本的收益率下降，导致房价下跌。Zodrow，Mieszkowski(1989)对新观点进行了拓展论证，指出地方政府为避免房地产税税负过高造成辖区内的资本流出的现象，会尽量压缩公共服务支出，同时也将低了其公共服务水平，严重损害了资本资源的效率。因此，新观点认为，房地产税会造成资源配套的效率损失，是扭曲的税种。
在以上的理论基础上，国内许多学者深入研究了房地产税对房价的影响，得出的结果迥异。一派观点认为房地产税有利于房价的下降。任晓宇等(2007)从税收转嫁角度出发，得出房地产税可以促进房价下降。如果将原本一次性上缴形式的房地产税变成在购房者在持有阶段的定时收取形式，这有利于税收透明化，进而促使房价和地价的降低，对调控我国的房地产市场具有积极意义。况伟大(2012)构建了一个购房者、开发商和政府部门的均衡模型，应用中国33个大中城市1996至2008年的相关数据进行实证分析，认为征收房地产税将导致房价下降。
另一派观点认为，房地产税将不同程度地促使房价的上升。杨绍媛(2007)从成本和收益的角度对房地产税的作用进行了研究，认为房产税起到了提高房价的作用，由于我国住房的需求弹性太小，所以不论是从住房成本的视角还是从资产收益的视角分析，增加税收在短期内都会使房地产价格上涨。杜雪君(2009)站在全国的角度，对我国31个省、自治区的数据进行面板分析，对全国以及区域层面的房产税与房价之间的关系采取计量分析得出房产税调控房价的效果为负。
在研究中，如果选取的模型以及设定的假设条件不完全相同，设置的税收种类及范围有所差别，得出的结论可能不完全相同；另外，房地产税与房产税是不同的，在国外，房产税主要是保有税，因而研究房地产税对房价的影响与研究房产税对房价的影响得出的结果可能不同。鉴于已有研究在房地产税对房价的影响上未形成一致的结论，接下来我们将分析房地产税对房价的影响机理。
二、影响机理分析
（一）供求原理及投资视角下房地产税对房价的影响机理
在需求相对富有弹性的前提下，需求相对供给下降更快，购买者变少，房价水平会下降，最终会导致均衡价格下降。然后，现实情况往往是需求缺乏弹性。在需求缺乏弹性的前提下，房地产开发者很容易将其转嫁，最终很可能由消费者分担，进而会导致房价水平上升。此外，房地产税通过政府公共服务支出的方式，为财产拥有者提供服务和保护，进而提高了房屋的价值，