原标题：【深度】万达“轻资产”战略图谋VS融创规模化与转型的矛盾
同策咨询 张宏伟
来自微信公众号：老张宏论
融创“并购王”又开始了！据官方消息，融创与万达于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让协议。主要内容如下：
一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。
二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。
三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：
1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；
2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；
3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。
4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
五、酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。
六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，每一次楼市深度调整期，比如2011年、2014年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点，2017-2018年的楼市调整期也不例外，房企也在思考楼市下半场该怎么走。对于2017-2018年来讲，由于“五限”政策、土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅（商改住）整改等因素，导致“高周转”成为伪命题，促使行业发展模式不得不加速向“自持+运营”进一步转变。比如融创，通过并购万达的项目群实现“自持+运营”进一步转变；同时，对于未来几年的房地产行业来讲，销售规模再大貌似没有太多意义，因为利润率在降低，今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8-9%，销售规模千亿净利润也就几十亿，并且还背负80%以上的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大，于是有的企业开始选择逐步退出房地产，走向“轻资产”的道路，比如万达。
万达“轻资产”战略图谋：万达打包卖资产走向“轻资产”，成为全国名副其实“最大招商公司”
万达“轻资产”的路子探索并非一帆风顺，比如万达和万科的合作以失败告终，万达和苏宁的合作也并非一帆风顺。如今，万达打包卖资产给融创，从卖的角度来看，卖是因为现在资产价格处于高位，万达现在卖可以顺利实现退出；同时，通过出售剥离资产，尤其是剥离不是太盈利的资产，可以降低万达商业的负债，优化公司发展战略，使万达走的更轻，从而可以聚焦核心业务，也有利于万达顺利回A，估值上也会高一些。
但是，万达不是简单的“卖资产”，细心的人可以发现，万达出售的资产均保留了万达的品牌。比如，此次买给融创的文旅系列项目“万达文化旅游城”品牌并没有改变。由此可见，万达在走“轻资产”，通过出售资产达到公司运营尽量轻，以降低风险。
那么，万达的“轻资产”转型计划正在走一条什么样的不寻常路？万达“轻资产”战略背后有哪些值得业内外关注的亮点？
熟悉万达的人都知道，早前，万达已经发布了“轻资产”转型计划。万达设定的“轻资产”战略目标是到2023年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2023年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，万达在有意去地产化，坚持走“轻资产”道路，并且也正在具备去地产化的能力。融创与万达于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让协议，从万达“轻资产”的道路来看，也是万达进一步推进“轻资产”的环节之一。笔者预计，随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期，处于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续“去地产”化，后期还会有