此项研究成果由亿翰智库与《国际金融报》联合出品
-研究模型全景展示-
2023年5月
存货周转率和总资产周转率是企业开发经营能力的重要指标，分别反映企业开发销售速度和资产利用效率。但部分开始逐步退出房地产开发业务的企业，由于存货较低而使其存货周转率较高，无法准确反映企业周转情况，因此亿翰的研究成果中，我们将分别结合企业房地产业务收入的结构与变化和利润的结构与变化来综合考量该指标。
在亿翰即将（2023年5月28日）发布的《2023中国上市房企百强研究报告》中，我们将各房企的存货周转率纳入研究体系，作为考核企业偿债能力的重要指标。
亿翰百科
周转率
存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。
总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快，资产利用效率就越高。
榜单解读
一、存货规模持续提升，但增速下滑4.5个百分点
总体上看，截止2023年，EH50房企存货规模不断增加，存货总量达10.99万亿，同比增长23.3%。房企存货持增长主要是由于充足的资源储备支撑以及对市场的不断投入，但是2023年在市场和融资的双重压力下，审慎拿地，促销售、促回款成为企业共识，整个行业存货的增速出现下滑，2023年EH50房企的存货增长率较2018年同期下降4.5个百分点。
从各企业存货规模来看，房企存货规模持续提升。2023年EH50典型房企中，共30家房企存货超1000亿元，较2018年增加了3家，分别为越秀地产、旭辉集团、蓝光发展。其中，存货在1000-3000亿之间的房企有20家，较2018年同期新增1家；存货超过3000亿的有10家，增加2家，分别为龙湖集团、招商蛇口。
在EH50典型房企的存货规模排行榜中，TOP3房企的门槛值为8560.81亿元，较2018年提升了27.5%，TOP10房企的存货总额为6.21万亿，占榜单企业总存货规模的56.5%，较2018年上升0.2个百分点，行业集中度进一步提高，资源加速向优质企业聚拢。恒大依然稳居榜首，存货13274.61亿元，同比增长21.37%，是当之无愧的存货王。
存货作为房企未来可变现的重要资产，存货规模过大或过小都会影响企业未来的发展。企业存货多，有望在房价上涨后卖出更高的价格，获取更高的利润，但也会带来较大的去化压力，而存货过少的企业，在未来补货选择上则会更加被动。2023年，已有部分房企开始着手去化手中的“储备”，典型如恒大，存货规模行业第一，且存货在总资产中占比高达60.07%，2023年决定减少拿地支出，每年减少3000万平方米土地储备，最终通过三年时间，减少9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。
二、存货周转率持续提升，龙头房企营运能力增强
2023年EH50房企平均存货周转率为0.3211，较2018年增加0.0117。事实上，考察房企的周转速度，不仅看存货周转率，还应看其存货体量的大小，大规模存货往往才最考验企业的营运能力，因此我们根据存货规模将EH50家典型房企分为3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿及500亿以下这四个梯队。
四个梯队中，平均存货周转率最快的是500-1000亿存货规模的房企，平均存货周转率0.3729，且较2018年同期增加0.0218。我们注意到存货规模在500-1000亿梯队的房企，2023年的存货规模增长并不快，71.4%房企的存货增速低于平均水平，因此只要营业成本控制在合理的范围内，存货周转率容易提升。
周转最慢的是1000-3000亿梯队的房企，平均存货周转率为0.2744，较2018年增加0.0130。周转慢的原因主要有两个方面，一方面是因为和千亿以下房企相比，体量相对较大，周转速度相对较慢。另一方面，和3000亿以上房企比，在营运能力和资金面上都没有充足的条件支撑其周转快于3000亿以上存货规模的房企。
此外按房企规模大小来看，我们发现TOP10规模房企的平均存货周转率为0.3460，高出平均水平0.0252。这类头部房企跑马圈地的能力更强，通过不断集聚自身资源，存货规模持续增长，但是在行业集中度提升速度放缓的当下，存货规模增幅收窄，2018年规模TOP10房企的存货增幅为33%，而2023年下降至26%，在营业成本有限增长的情况下，存货周转率会高于其他房企，这一定程度上也代表着龙头房企的存货资产变现能力增强。
三、总资产周转率小幅提高，成长型企业资产使用效率低
2023年，EH50典型房企的平均总资产周转率为0.2196，增加0.0052。其中52%房企的总资产周转率较2018年同期有所提升，提升较快的是新力控股，2023年资产周转率为0.3105，较2018年上升0.1773，主要原因是2023年新力的营业收入实现220.64%的同比大幅增长，资产利用效率提升幅度较大。
不同资产规模的房企，总资产周转率不同，我们根据房企总资产规模将EH50典型房企分为三个梯队。我们发现，5000亿以上房企的平均总资产周转率最高，为0.2477，说明大型房企不仅拥有雄厚的总资产规模，且在行业销售增速整体放缓的情况下，规模房企的销售能力及资产营运能力凸显，资金回流的能力更强。
1000-3000亿资产规模的房企的总资产周转率最慢，为0.2079，明显低于其他梯队。这个梯队的房企主要是全口径销售额排名在TOP20-TOP40的成长型房企，总资产周转率较慢的原因主要是这类房企在近两年追求规模扩张的同时，总资产规模快速增长，在营业收入基数较低增长空间相对有限的情况下，资产周转率相对较慢。