似乎每年的三四月份，二手房市场都会迎来“复苏”。
分析师来到了苏州二手房成交量TOP1小区的中介门店，和门店中介聊一聊近期的二手房市场，她告诉我确实近期看房的人多起来了。
这其实也在预料之中。一方面，政策端不断释放利好，比如限购的取消、LPR下调25个基点、放松第三套房的限贷，确实促进了一部分购房需求的入市；另一方面，3月本就是传统意义上的“销售旺季”，春节前积压的购房需求加上一部分上学、结婚等刚性需求常规都会在这个时候入场。
但是该经纪人也告诉分析师，春节假期后确实有波客户，大部分是“看得多买的少”，多数购房者还处在观望状态，他们觉得价格还有下调空间，所以目前的成交周期比较长。
2月小区的成交量相对去年的同期减少了有50%，本月就3月1日当天成交了5套，本周截至3月7日还未有成交。受春节返乡和出游潮的影响，2月份小区仅成交了16套，这个成交量比去年同期减少了不少。
该经纪人还告诉分析师，目前小区共有386套房源挂牌出售（整个小区约4700户 ），这个挂牌量非常大，大多数客户都是为了改善置换，能快速成交的房子普遍都具有明显价格优势。
从数据端来看，今年3月1日-3月8日，苏州市区二手房共成交了886套，同比减少42%。
从以上现象，我们看到了：近期，苏州二手房的带看量、咨询量确实在增加，市场活跃度提升得并没有大家预料的那么快，市场情绪到成交数据的传递是有过程的。
我们把时间轴拉到今年1-2月来看苏州二手房的成交情况。
今年2月，苏州市区二手房成交量了2358套，环比减少54.9%，同比减少44.2%，同环比都明显减少。
环比减少的原因很好理解，春节期间房源无法网签，其实这只是2月三个周的成交量，而同比减少则是因为去年春节在1月，春节后之前被疫情抑制的购房需求得到释放，故去年2月整体成交量比今年同期多出了近2000套。
今年1月，苏州市区二手房成交套数为5233套，同比增加了31.4%，得益于去年以来苏州购房政策的持续优化放松，加上价格方面的下跌，二手房在今年1月的表现不错，成交量是近三年同期新高。2月受春节假期返乡和出游潮的影响，市场表现较为平淡，整体上拖了1-2月总的成交量的后腿。
今年1-2月苏州市区二手房的总成交套数为7591套，比去年同期减少了620套，同比减少了8%，处在同比微降的态势。
从成交数据上来看，今年1-2月苏州二手房的成交表现是不如去年的，今年市场观望情绪更浓，市场底色更不理想。
但是和新房的成交量相比，二手房的韧性仍旧好于新房。
今年1月，苏州市区新房的成交套数为2279套，2月的成交套数为1097套，这两个月新房的成交量都还不到二手房成交的一半。
今年1月和2月苏州新房共成交了3378套，二手房的成交量是新房的2.25倍。也就是说，成交约2套二手房，才会卖掉1套新房，苏州楼市的购买力需求向二手房倾斜严重。
一二手房市场份额出现“此消彼长”的态势，这样的情况并非仅在今年2月才出现。
其实，2023年1月开始，苏州二手房成交量就已经赶超新房，2023年度二手房的成交套数是新房的1.5倍，二手房占比整个住房市场交易量约60%，占比为历年新高，这也是2023年以来二手房成交套数首次超越新房。而现在，苏州二手房的成交量已经连续14个月反超新房。
到了今年1月和2月，两者差距愈发明显，二手房成交量是新房成交的2倍多。
截至3月7日，苏州市区二手房成交套数为886套，按照目前的行情，3月整体成交量能恢复至今年1月的水平。
为什么二手房成交量会显著高于新房呢？
分析师认为有以下几点，其中非常重要的一点是，苏州市区二手房的价格不断回调，可谓是“跌出了性价比”，主要表现为：
刚需小区价格内卷
而受到市场行情和板块价值的影响，尹山湖房价在近两年一路下跌。当年成就尹山湖房价3万元/㎡+的中海双湾花园如今的成交房源均价跌至1.9万元/㎡左右，与去年同期相比下跌了20%，几乎是回到了2017年的房价水平！
部分学区房也在以价换量
园区景城板块作为2023年价格上涨较快的重点学区板块，这两年板块几个有代表性的小区房价也“跌下神坛”。
比如说海尚壹品今年以来成交房源的均价皆在4万元/㎡以下，而同面积段房源去年同期成交均价都还在4.5万元/㎡左右。
中央景城的小户型房源成交均价也在3.5-3.8万元/㎡之间，而去年同期成交均价则在4.8万元-5万元/㎡。
改善房源只要降价就有成交
园区青剑湖的龙湖熙上，作为板块内二手房溢价率领跑的次新房，在2023年上半年多以约5.3-5.8万元/㎡的均价成交，今年成交均价也降到了4.2万元/㎡。
那么苏州二手房价格为何回调幅度如此之大呢？
分析师认为，二手房取消限售后，政策端促进置换型改善客群入场，导致挂牌量大为增加，购房者不仅选择机会多，在价格方面掌握了“主动权”，房东要想快速出售房源，仅能在价格上给出一定的“诚意”。
二手房的以价换量，造成苏州二手房价持续下滑，价格下跌30%的板块和小区不在少数，甚至有些板块已经跌到了2017年，到处都有捡漏的机会。
刚需小区挂牌量巨大，谈价空间也很大，完全进入了“买方市场”。以相城元和板块4号线姚祥站附近来说，同板块的新房价格在2.8万元/㎡左右，二手房成交价格在2万元/㎡上下，配套一样，总价门槛相差巨大，刚需肯定会选择高性价比的二手房。
再比如，运东板块的新房成交均价在1.8万元/㎡左右，相邻板块松陵的次新房成交均价也在1.8万元/㎡左右，甚至更低，区位配套方面还更有优势，预算有限的刚需族当然选二手房。
此外， 二手房相较于新房呈现