来源：雪球App，作者： REITs速达，（https://xueqiu.com/1300332764/297395829）
作为首批试点产业园REITs、首批扩募REITs项目代表，华安张江产业园REIT可以说是试点领域较为典型的一个代表。（项目扩募完成前的退租对项目营收产生了较大影响；当然，从数据表现上来看，预测的数据完成度在某种程度上对投资者是能够交代的）
通过一些数据展现华安张江产业园REIT几个阶段的变化，也许能够发现一些较为宝贵的事项作为REITs市场实践中的经验积累。@今日话题 @7X24快讯 #REITs速达# #REITs价值# #REITs上市# $华安张江产业园REIT(SH508000)$
一、发行前
1、出租率
首发资产张江光大园2017年末平均出租率为96.29%，2018年末平均出租率为74.13%，2023年末平均出租率为97.39%。其中2018年因主动调整租户结构，导致出租率略有下降。截至2023年末，出租率99.51%。
拟购入项目张润大厦的出租率在上市前表现较为良好，项目2018年6月建成后正式投入运营后一年内迅速完成爬坡期，2023年末、2023年末及2023年9月末出租率始终稳定在95%以上，基本处于满租状态。
2、租金
首发项目张江光大园截至价值时点，估价对象整体可租赁面积43,487.84，已出租面积43,275.24平方米，出租率约为99.51%，于价值时点产业发展服务园区楼宇平均租金5.19元/平方米/天。
拟购入项目张润大厦2023年末、2023年末、2023年末及2023年9月末的平均租金分别为5.54元/天/平方米、5.56元/天/平方米、5.81元/天/平方米和5.89元/天/平方米。
3、营业收入
2017-2023年，中京电子取得净利润分别为1,172.97万元、1,664.32万元和-
1,614.48万元。2023年，中京电子实现营业收入8,243.87万元，营业毛利率达
56.61%，取得净利润335.78万元。
4、成本
按照首发项目披露的信息，营业成本方面，呈现环比增长的态势，2017年-2023年期间的营业成本波动幅度较大，2018年和2023年为历史4年最高，2017年和2023年两年的成本较为平均。2017年营业成本为3,098.41万元，2023年营业成本为3,577.06万元.
拟购入资产方面，还原完整年度后历史4年成本呈现逐渐增长的趋势，仅2023年最低为2,143.08万元。
二、评估指标
作为参与首批REITs试点的产业园REITs项目，华安张江产业园REIT预测的指标有两个，一个是首次发售，一个是扩募购入。
首发资产张江光大园评估出租率为99.51%，平均租金为5.26元/平方米/天。扩募资产张润大厦评估出租率为96.32%，租金单价为5.9元/平方米/天。
华安张江产业园REIT项目当时有一个标志性事件引起了业内的广泛探讨：拟购入资产在扩募审核通过后占比较大的现金流提供方发生了退租事件；虽然后续通过一些费用扣减弥补了一些损失，但其引发的对REITs市场的质疑绝不是弥补一些收入损失就能降低的。
三、上市后
1、营业收入
营业收入方面，首发资产方面有所差异，按照相同期限测算的话，上市当年非完整年度营业收入较预测数据有所增长，增长比例达到了7.31%。但第二年也就是首个完整年度实现营业收入较预测数据仅增长了0.08%，如果去除利息收入的话实际运营收入较预测数据还有所下降，下降幅度为1.24%。
2023年，因为涉及到扩募，项目给出的是完整年度的预测值，如果以拟购入项目实际时间测算的预测值与2023年实际数据进行比较的话，是没有达成预期的（这里面涉及到预测数据周期，所以是首发资产不及预期还是拟购入资产没有达成预测值暂时不好下结论）。
2、可供分配
2023年实际完成可供分配金额为4,226.25万元，预测的2023年可供分配金额为6,974.05万元，如果以基金生效日为基准计算预测的可供分配金额为3,878.72万元；2023年实现可供分配金额为6,247.29万元，预测的可供分配金额为6,042.28万元。
还原数值的话预测的2023年和2023年可供分配金额达成率超过100%。但是，投资者的实际收益却与达成率有所出入。
3、租金单价
租金方面，两个底层资产也是有所差异，但这种差异在2023年的3季度实现了趋同，也就是租金单价开始持续下降。
首发资产方面，自2023年6月21日上市至2023年三季度，租金单价方面呈现单方面持续攀升的局面，最高单价为2023年1季度的5.67元/㎡/天。
拟购入项目自上市以来，仅在2023年的3季度租金单价达到了6元/㎡/天的高点，之后持续下滑。与首发资产在租金单价下降方面实现了协同。
4、分派率
假设投资者以发行价买入份额自合同生效日持有到完整年度分红完成，2023年期内实际分派率仅为2.68%（如果还原完整年度分派率为4.81%）。
2023年投资者期内分派率为2.02%；按照可供分配金额测算完整年度的可供分派率为4.18%。如果以实际分派时间计算投资者收益的话，投资者期内持有份额的年度实际分派率仅为3.13%。
（以上数值依据发行规模按实际持有天数测算得出）
项目自上市以来，虽然经历了重要现金流提供方退租，但租金方面并没有特别明显的下滑。出租率方面，自2023年二季度末开始张润大厦下滑较为严重，并且持续时间较长。但从签约率看，项目方在积极努力提升出租率；这一成果在2024年1季度已经呈现。
前面几篇《REITs价值》系列文章，有一个共同的典型特征“上市前后数据表现与预测的不匹配”问题较为突出；华安张江产业园REIT在逆境中努力完成了预测的一些事项。虽然与预测的数据匹配上还有一些差距，但运营管理机构的努力也能在一定程度上呈现出来。
当然需要说明的是：某些预测结果的实现并不影响投资者实际收益较预期收益下降的事实。
这个项目是REITs速达《REITs价值》系列的第四篇文章，希望以最真实的数据对项目从发行到上市交易后的某个阶段内表现进行一个完整呈现。是REITs市场的首次探索和实践，未来REITs速达会继续以“真实数据，长期价值”作为思考REITs市场长期发展的准则。本项目存在一些数据上的差异，相信未来在其他项目上也会存在这样的现象；REITs速达也在积极寻找正确的答案。当然，有所遗漏的还请指教。