亦庄因为凉水河的流过被分为了河东和河西两部分。
其中河东（含核心区）主要为国家高新技术产业园区和商务区，河西区被定位了生活服务生态休闲配套区。
亦庄地铁线穿过了核心区和路东区。
现在亦庄几个片区也升级成为三个中心，综合商务服务中心、生态文化休闲中心、科技金融创新中心。
亦庄新城围绕这三个中心，要打造亦庄新城的发展聚核。
未来，亦庄将严格控制城市规模，减重、减负、减量发展，实施人口规模、建设规模双控。严格管控战略留白地区，合理调控建设时序，为长远可持续发展预留空间。亦庄将坚持“低密度”、建设魅力城区。提升城市宜居水平。
在这段表述中，我们可以看到亦庄的居住发展方向的几个特点，控制供地节奏、保持职住平衡。
大概在20年要是进入到亦庄，你甚至不用抬起头，放眼望去，工业园中的厂房、远处低矮的建筑，大街上寥寥无几的行人，构成了亦庄=低密的印象。
说实话，以过去亦庄“低密”的标准来说，现在的河西区一栋栋拔起而起的高楼，密度真的不算低了。用媒体的词形容可以说是“新盘扎堆”。
2023年，亦庄新城常住人口在35万左右，人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制在12%以内。
通过踩盘来看，河西承担的居住需求已近饱和状态。
低密居住区中大体量的回迁房
由于开发晚、规划更科学，所以亦庄河西区也被认为是近些年亦庄最具发展潜力的区域，很多大面积、高品质的社区纷纷建立，以至于很多人说亦庄河西区将是未来的富人区。
而在这富人区中，却有一处面积庞大的回迁房区域，12平方公里的面积，在北京也算的上是数一数二的回迁房区域了。
这片区域即位于亦庄经济开发区博兴八路西侧，征地拆迁区域面积共12平方公里，最开始涉及亦庄镇宝善村及瀛海镇18个村的农民拆迁安置。
最后拆了19个村，包括瀛海18个村，亦庄的宝善、南海子公园拆掉的姜场，后来瀛海最后的三个村大部分都到了河西区。
为了便于统筹安排，这片回迁房区域的每个项目都按照原村落组团式发展，形成了今天的南海家园。
同时，与周边的鹿海园、泰河园等小区，组成了亦庄河西地区庞大的回迁房区域。
南海家园共有七个小区，都是高层建筑，共计一万多套房。
旁边的鹿海园、泰河园也是一共分为七个小区，从一里到七里。
南海家园、鹿海园、泰河园这三个回迁房大型社区，组成了亦庄庞大的回迁房区域，几乎可以和亚洲最大社区天通苑相媲美。
但这么一大体量的小区在市场上一直寂寂无名。两点原因，一是被身旁不断亮相的品牌新房盖住了风头；二是小区生活好，不被媒体关注的小区才是好小区。
所以，无论是从二手房市场来看，还是只看这些回迁房小区的产品，如外立面、楼间距等。品相不差、价格也好。
与这样的回迁房做邻居并没有影响开发商拿地的热情，以致后来众所周知的商品房、限竞六子与这些回迁房共同构成了河西居住区。
偏居一隅的别墅区
好家长带来好教育
高端人才带来教学相长
在河西区以黄亦路为界，黄亦路北侧即是别墅扎堆的亦庄别墅区。经常提到的北京八大别墅区，亦庄别墅区就占其中之一。
亦庄别墅区泛指整个亦庄，而河西别墅区可以看出，依凉水河而建，与南海子公园相望，可以说是整个亦庄区域中生态环境最好的一个位置了。
在高端产业引导下，亦庄有了别墅的居住需求，从而又有了中芯国际、耀华国际这样一批国际学校，和建华等知名民办学校。
之所以在这篇先将回迁房和别墅一起聊，也是因为2009年的南海家园与2005年的瀛海名居在河西居住区的时间最早开发。
瀛海名居现在叫瀛海庄园，如果还不熟悉，那郭德纲圈占绿地事件应该略有耳闻吧，就发生在瀛海庄园。
亦庄最早那批别墅私搭乱建现象特别严重。那时的别墅，还没出叠拼，除了独栋、联排，还有一种很像联排的别墅叫Townhouse。Townhouse每户独门独院，还有一个"有天有地"的自己的院落，再盖点什么特别方便。
亦庄的Townhouse最多，明星在这里买别墅，就爱自己再建点什么。其实不止郭德纲，包括董浩、田亮什么的，都上过“违建”黑名单。
慢慢地，院子被严格管理了，自己可以发挥的余地也越来越少。
随着品牌开发商的进入，亦庄别墅结束了野蛮生长的年代。
迎来了一个个亮眼的项目。
这些项目现在二手房市场表现依旧强劲。
目前，别墅区的配套还有待完善，马老师团队踩盘到中午，想在附近解决午饭问题，找了三条街，没有发现底商有餐饮配套。
看来，这些居住人群要不到河东解决需求，要不就是根本不需要在居住区的配套餐饮，这一点确实与顺义别墅区差得不是一星半点。
在下一篇当中，将讲述河西区怎么从商品房变成限竟房时代，又如何回归商品房时代。
为什么说中旅亦府来得晚，却抢了一个好位置呢？请听下回分解。
你对河西板块有什么想说的，或者对限竞六子还有什么想了解的，欢迎找马老师聊聊。查看