保障性租赁住房（以下简称保租房）企业内部审计如何从“后端”到“前段”寻找新的价值高地，需要对企业所处内外部环境具备更清晰的认识和对职能迭代升级进行深入思考。
一、保租房行业外部环境
在城市人口数量上涨、房价高企、住房结构不合理等多重因素影响下，新市民、青年人等群体的住房矛盾愈发突出，而该问题也一直受到党中央、国务院的高度关注。2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”（以下简称房住不炒），在后续年份召开的中央经济工作会议上，房住不炒作为中央经济工作会议对房地产市场的基本定调已被多次提及。党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
国家在住房制度改革方面将继续发力提速，而保租房作为住房制度中重要的一环，也将迎来快速发展期。未来“十四五”期间，40城将建设筹集650万套(间)保障性住房，着力增强保障性住房供应，进一步满足新市民、青年人日益强劲的住房需求。
二、保租房行业内在问题
保租房建设明显具有资金投入大、投入时间集中、投资回收周期长等特点，投入产出严重失衡。基于保租房特殊性，项目基本不具有流动性，也不具有传统房企灵活滚动开发的优势，难以按传统房企开发模式推进项目建设。在开发项目自有资本金要求、融资审批约束多等外在因素影响下，保租房企业资金压力进一步凸显。
同时，保租房具有较强的民生属性，承载着保障新市民、青年人住房需求的重任，因此，保租房租金一直低于市场租金水平，通常是相应市场租金的70%—90%。当前，大部分保租房企业主要处于微利、保本甚至初期亏损的情况，面对前期建设投入大、后期运营收益水平低的困境，保租房企业亟需破局之道。
此外，随着开发项目的不断增加，保租房企业持有的存量资产也日益增加，成为企业既庞大又稳定的沉淀资产。这样不仅没有发挥好稳定运营的内在优势，更不利于保租房企业内部形成“建设—运营—退出—建设”的良性循环。
三、保租房公募REITs的作用
公募不动产投资信托基金（以下简称公募REITs），是指通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产转化为可上市交易、流通性高的资产支持证券，能有效盘活存量资产，降低企业债务风险，拓宽社会投资渠道，提升直接融资比重。公募REITs底层资产扩容至保租房，对保租房企业的健康稳定、可持续发展具有多重积极意义。
保租房公募REITs的推出进一步拓宽了保租房企业融资渠道，可有效缓解保租房企业融资压力，降低企业债务负担，提高保租房的流动性，增加存量公共资金退出通道，形成“投、融、建、管、退”闭环。同时，原始权益人在公募REITs发行后不仅可以有效扩大自身的资产管理规模，还可以实现管理规模效应。作为沪深交易所挂牌的流通产品，公募REITs还具有很高的信息披露要求，一定程度上给外部管理机构带来更大的监管压力，有利于外部管理机构形成市场化、专业化、精细化的经营管理机制，提高运营管理水平。此外，保租房纳入基础设施REITs行业试点范围，为社会资本间接进入保租房领域提供了可靠渠道，对进一步稳定行业信心、促进行业健康可持续发展、破解保租房发展困局发挥正向激励作用。目前，我国公募REITs正加速扩容，保租房行业相关金融体系也得到进一步完善。
自保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围以来，保租房REITs便按下发展“加速键”，开辟了保租房领域存量带增量实现可持续发展的模式，保租房企业也从“管资产”进阶到“管资本”。内部审计如何在新领域适应公司需要，为公司提供更高价值的内部审计服务输出，是保租房企业内部审计面临的机遇与挑战。结合公募REITs发行的不同阶段，进一步探析内部审计如何更好地参与公募REITs。
（一）发行环节
审计调查摸底
内审部门在拟订审计计划时可一定程度向相关项目倾斜，提前介入。结合发行规则，通过实施审计调查的方式，进行详细摸底，重点关注项目是否具有满足入库的基本条件，评估潜在项目是否存在明显发行障碍，是否具有培育发行可能性等，提出审计发现问题及建议，协助保租房企业进一步厘清潜在底层资产发行资质。
审计整改跟踪
完成审计调查后，利用审计发现问题督促整改落实、审计“回头看”等常规审计工作机制，对具备入库潜力的底层资产进行跟踪审计。在此阶段主要围绕发行规则要点，把关审计发现问题整改情况，规定整改期限，限期完成整改，并通过“回头看”进行整改质量验证，确保审计工作达到实效。通过整改工作，尽可能扫清发行障碍，提高申报成功率，切实发挥内部审计服务企业现实需要的内在作用，实现审计服务效能迭代升级，从传统的“监督服务”升级到“价值服务”，进一步丰富内部审计的内涵。
中介机构选聘
保租房企业在进行中介选聘的过程中，内部审计在采购方式、采购文件、开评标、定标、合同签订等环节可充分发挥监督职能，确保采购过程阳光透明、服务主体专业适格，为后续顺利发行REITs奠定坚实基础。
成果文件审核
在中介机构出具各类成果文件后，内部审计可进一步发挥好审核职能，从内部审计客观性、独立性、专业性角度重点审核成果文件中是否具有虚假记载、误导性陈述、重大遗漏，或不符合相关要求而故意隐瞒等情形，避免存在合规风险。尤其在资产评估方面，对基础设施公募REITs的底层资产进行合理评估直接影响到公募REITs的定价问题，资产评估主要以现金流折现法作为主要的定价方法并选择其他不同估值技术下的估值方法进行校验，以此获得一个合理的估值。
关键合规问题审查要点
项目公司是公募REITs的基础，内部审计在进行相关问题审查时应重点关注项目公司设立、内部控制、基础设施资产合法性、国有资产划转合法性等问题。（1）项目公司设立。以项目公司是否依法设立并合法存续为目标，对项目公司设立的合法合规性进行审查。重点审查项目公司设立过程、必要的决议文件、工商底档资料等。（2）治理机构及组织结构、内部控制。重点关注项目公司内部控制是否已遵循健全性、有效性、独立性原则。（3）发行过程中必要的授权。内部审计应重点关注原始权益人对基础设施项目的转让是否获得了合法有效的授权。
（二）项目运营
运营机构管理
在编制内部审计年度工作时，内审部门可适当增加资产运营端相关审计，借助审计以审促优，提升市场定位能力、收益管理能力、运营成本管控能力，助力保租房企业运营机构打造成为市场化、专业化的一流运营服务商，实现以高质量专业化运营塑造REITs内在价值的目标。
关注主要指标
（1）租金收缴。实施审计程序时可围绕租金是否做到应收尽收、应缴尽缴，综合评估运营机构收缴情况。
（2）增值收入。实施审计时应重点关注运营机构在增值收入创收方面的可持续性以及稳定性，对收入模式单一、固化的运营机构及时提出相关建议。
（3）客户满意度。实施审计时根据运营机构提供的历次第三方满意度调查资料，综合评估运营机构的客户满意度，重点审查运营机构满意度提升整改措施实施的有效性以及满意度提升效果，强化有关结果的运用。
（三）扩募阶段
审计方向有所侧重
内部审计对拟入池项目进行常规审计时，在拟定审计目标、审计方案、审计程序时，不仅要考虑项目合规性，同时还要围绕总体目标评估拟入池资产与存续资产是否可以发挥分散风险、增加成长潜力的组合优势，是否有助于发挥“资产上市平台”的战略价值作用。
具体审查要点
保租房企业内部审计在实施审计时，应重点关注拟入池资产类型与首发资产是否保持一致、项目是否权属清晰、手续是否齐备合法合规、项目转让是否存在实体障碍、项目是否稳定运营且满足最低运营时限要求、未来现金流分配率预计是否达标等。
市场化并购
根据扩募规则，基金管理人可以发挥主观能动性，主动发起市场化并购，收购首发原始权益人体系以外的项目，这项安排一方面有助于REITs打通各类产业资本在一二级市场的联系，扩大底层资产的供给；另一方面对保租房企业（首发原始权益人）在拟入池资产的培育、运营机构运营管理水平的提升上提出了更高的要求，这也为保租房企业内部审计提供了