一、营业税的税率
营业税的税率分几种情况：交通运输业、建筑业、文化体育业为3%;服务业和
转让无形资产、销售不动产为5%;经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直
辖市人民政府在规定的幅度(5%～20%)内确定。
企业兼有不同税目应税行为的，应分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额(以下简称营业额)。未分别核算营业额的，从高适用税率。
营业税的具体税率见《营业税税目税率表》(见表2-1)。
表2-1营业税税目税率表
税目征收范围税率
一、交通运输业陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、3%
装卸搬运
二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业3%
三、金融保险业8%
四、邮电通信业3%
五、文化体育业3%
六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉ok歌舞厅、音乐茶座、台5%～
球、高尔夫球、保龄球、游艺20%
七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、5%
租赁业、广告业及其他服务业
八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标5%
权、著作权、商誉
九、销售不动产销售建筑物及其他土地附着物5%
二、营业税的计税依据
营业税的计税依据是纳税人的营业额。
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收
取的全部价款和价外费用。这里所说价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集
资款、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度
规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
按照规定，企业提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明显偏低而无
正当理由的，纳税人自己新建建筑物后销售的，以及纳税人(单位)将不动产无偿赠
与他人的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
(1)按纳税人提供的同类应税劳务或者销售的不动产平均价格核定。
(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格
核定。
(3)按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独
核算营业额的，不得免税减税。
下面具体介绍房地产开发企业营业税的各种特殊情况营业额的确定。
1.代收代付费用
房地产开发企业在销售房地产时，经常需要代当地政府及其职能部门收取一些资
金，如城市基础设施配套费、集资兴建锅炉增容费等。在日常会计核算时，对于这类
代收资金及费用，房地产开发企业并不将其列作自己的营业收入，而是作为代收费用，计入“其他应付款”等账户进行反映。但是按照《中华人民共和国营业税暂行条例》(以下简称《营业税暂行条例》)及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，因此对此类费用，不管房地产开发企业在财务上如何进行核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
2.以房换地营业额的确定
如前所述，对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业
以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发企业出售不动产的营业额。比如，某房地产开发企业与某单位合作建房，该单位出地10000平方米，建成的房屋面积为200000平方米，按照协议规定，双方按5∶5的比例分配房屋，该单位得到房屋100000平方米。而对于房地产开发企业来说，即意味着以100000平方米的房屋换取了10000平方米的土地使用权，发生了销售100000平方米房屋的业务，应当对销售的这100000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100000平方米房屋的营业额。按照税法规定，房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额：
(1)按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。(2)按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
(3)按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
假如企业销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4200元，则销售该100000平方米房屋的营业额为42000万元;若企业当月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价格为每平方米4100元，则销售该100000平方米房屋的营业额为41000万元;若最近时期企业也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造200000平方米房屋的工程成本为4800万元，则这100000平方米房屋的工程成本为2400万元。假定当地税务机关核定成本利润率为30%，那么销售这100000平方米房屋的计税价格为：
计税价格=2400×(1+30%)÷(1-5%)
=3284.21万元
3.以不动产抵顶贷款的营业额
如前所述，房地产开发企业以不动产为抵押进行贷款，如果贷款到期而企业无力
还款，则不动产归金融机构所有，则应当对房地产开发企业按“销售不动产”税目征
收营业税。在具体核定作为不动产原所有人的房地产开发企业的营业额时，应当根据
不同情况分别核定。如果在贷款期满以前不动产仍归房地产开发企业使用，这时房地
产开发企业销售不动产的营业额应为所欠银行贷款的本息合计。如果在贷款期间不动
产归银行使用，以不动产的租金抵偿银行贷款的利息，那么房地产开发企业销售不动
产的营业额即为其所欠银行的贷款本金。在具体操作中，抵押的不动产的价值一般总
是大于贷款金额。在这种情况下，通常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价
抵偿所欠贷款本息(或本金)后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开
发企业。如果采用拍卖方式，则银行将拍卖所得抵偿欠款，再扣除拍卖费用，将余款
归还给房地产开发企业;但在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应
当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额。不能扣除拍卖费用。如果由银行和房地
产开发企业估价确定不动产的价格银行将不动产估价大于欠款的部分补付给房地产开
发企业;但在确定以不动产抵顶贷款的营业额时，应以不动产估价(即欠款加上银行
补付的款项)作为销售不动产的营业额。比如某房地产开发企业以其拥有的楼房一幢
向银行进行抵押贷款，贷款金额为1000万元，贷款期限为10年，年利率为10
%，到期一次性还本付息。协议规定在贷款到期前，该房屋仍归房地产开发企业使用。贷款期满，该房地产开发企业无力还贷，因而银行将抵押的房屋收归已有。若银行将此房拍卖，拍卖价为2800万元，拍卖费用为50万元，则银行按规定将余款780万元(2800-本金1000-利息1000-拍卖费50)归还给房地产开发企业，但该房地产企业在计算纳税时销售不动产的营业额应为800万元，而不是750万元。若按照协议，经双方协商确定，该房屋价值2700万元，则银行在抵偿欠款2000万元，将余额800万元补付给该房地产开发企业，但该房地产企业在计算纳税时销售不动产的营业额应为2800万元，而不是2000万元。
4.还本销售情况下营业额的确定
以还本销售方式销售房屋，是指房地产开发企业在销售房屋时许诺若干年后将房
屋的价款全部或部分地归还给消费者。这是房地产开发企业为加速资金周转而采取的
一种促销方式。按照规定，对于房地产开发企业以还本方式销售房地产的行为，应按
向购买者收取的全部价款和价外费用计算征收营业税，不得扣除所谓的还本支出。
三、营业税应纳税额的计算方法
提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式为：
应纳税额=营业额×税率
应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合**民币计算应纳税额。其折合人民币的折合率，可以选择营业额发生的当天的国家外汇牌价(原则上为中间价)，或者当月1日的国家外汇牌价。纳税人应在事先确定选择采用何种折合率，确定后一年内不得变更。在具体折算时，若企业取得的收入和所得为美元、日元和港币的，仍统一使用中国人民银行公布的基准汇价，折合**民币计算缴纳税款。若企业取得的收入和所得为其他货币的，应根据美元对人民币的基准汇价和国家外汇管理局提供的纽约外汇市场美元对主要外币的汇价进行套算，按套算后的汇价计算缴纳税款。套算公式为：某种外币对人民币的汇价=美元对人民币的基准汇价÷纽约外汇市场美元对该种
货币的汇价
四、房地产开发企业营业税会计核算
按照规定，房地产企业缴纳的营业税，应通过“应交税金——应交营业税”科目
进行核算。
“应交税金——应交营业税”科目贷方发生额表示企业提供应税劳务、转让无形
资产或者销售不动产按规定应当缴纳的营业税;借方发生额表示企业实际缴纳的营业
税税额;余额在贷方表示应缴而未缴的营业税税额，余额在借方则表示多缴应退还的
营业税税额。
房地产开发企业在计算销售房屋、出租房屋等经营收入应纳的营业税时应当作如
下会计分录：
借：经营税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
企业在按规定计算出向外转让无形资产、出租固定资产、从事物业管理等取得的
收入应纳营业税时：
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
企业在实际缴纳营业税时：
借：应交税金——应交营业税
贷：银行存款