来源：雪球App，作者： 肖恩她爹，（https://xueqiu.com/8950748023/149971230）
最近整理了一些REITs的财务数据，有一些朋友问我在这么多REITs里如何选择。怎么说呢？这还是要看投资REITs的主要诉求是什么。我投资REITs主要是看中持续稳定的分红，需要这些稳定的分红来支持家庭开销，也断了家里领导大人没事就叫买房投资的念头（个人认为在这个时点投资REITs是比买房更好的选择）。
当然，我们现在看到的财务数据（包括收入增长、股息等）都是历史数据，大部分都是“和平“年代的表现。虽然我相信优秀生会一直优秀下去的概率较大，但这次受到COVID-19这种突发公共卫生事件的影响，我们还是最好先考虑”生存“，然后再谈”发展（增长）”可能更为妥当一些。因此，我选择REITs主要考虑以下几个方面：
第一，选择好赛道
就是尽量挑选业务portfolio受疫情影响较小的行业，在同一个行业中尽可能选择风险相对较小的Triple-Net-Lease模式或者Triple-Net-Lease占比较高的REITs。
从个人理解角度来看，受此次疫情影响，总体上风险小到大依次为：数据中心-->仓储物流-->公寓-->医疗-->养老-->高端写字楼，油气管道-->Mall-->餐饮博彩娱乐类。
第二，选择业务分散、负债可控的稳健型选手
所谓分散，主要考虑业务类型分散、地域分散和客户分散。就是尽可能资产类别、地域、客户多样化，同时单一类型资产占比不能太大，单一客户占营收的比例不能太大，这样就能够比较有效地分散风险。比如，WPC这个REIT，我们来看一下它的业务Portfolio：工业24%、仓储21.5%、办公22.5%、零售17.7%、自存储(净租赁)5.2%，以及其它9.1%，没有一种资产类别的Annulized Base Rent占比超过25%，受疫情影响比较大的零售占比不到18%。
物业类型多元化：
客户行业多元化：
所谓负债可控，主要是指相对于同业拥有更稳健的偿债能力。我主要考察两个指标：
1. 利息保障倍数，即EBITDA / Total Interests。对于利息保障倍数小于3X的就要小心，更为稳健一些，只考虑利息保障倍数超过4X的。有一些REIT，在其财务报表中不仅会有EBITDA/Interests指标，还会列出Fixed charge ratio，也就是除了Interests外，还加上当其它必须支出项，所以更为保守。
2. 债务标杆倍数，即Debt / EBITDA。对于负债率超过6.5X的，无论是哪个行业，即使利息保障倍数超过4X，不存在还本付息问题，也要多加小心，至少以后无法通过提高杠杆来增加收益了了。
当然，由于每一个REITs的负债策略不一样，有一些企业倾向于成本更高的无追索权的抵押贷款，有些则倾向于利率更低的公司层面贷款。因此，在对比同一行业REITs时，需要了解其债务结构及到期年份。
第三，选择分红历史稳定，股息稳定增长的高股息率选手
REITs与其它的普通上市公司不一样，其分红依赖于AFFO（Adjusted Fund from Operations）或者称为FAD（Funds Available for Distribution），而不是普通上市公司的盈利（在REITs里为Net Income）。有些REITs在报表中没有提供AFFO或FAD，这时候可以使用FFO（Fund from Operations）就可以，一般情况下差异不会太过显著而影响分析结论（主要差异在于maintenance costs(CAPEX），以及考虑straight-line-lease renenue)。因此，在分红方面主要考察以下几个方面：
1. 分红历史是否稳定
可以通过yahoo财经或公司网站，了解REIT自上市以来每季分红情况，尤其是上市时间比较长的，还可以看一下08～09年金融危机时的分红是否稳定。一般来说，在经济周期低谷时能够保持稳定分红的REITs，能够比较好地证明其具备穿越经济周期的能力。如果分红还能够逐年增长则更佳。
2. 每股AFFO及增长率
REITs中的每股AFFO就相当于普通上市公司的EPS，因此不仅要知道每股AFFO的数量，还要考察每股AFFO是否逐年增长。有些REITs每年的AFFO总量增长，但是由于每年发行新股摊薄，反而使每股AFFO不断减少。
3. 股息率（Dividend Yield）
年化分红/股价 X 100%，这个是你按现价买入能够获得的分红收益率。
4. AFFO Payout Ratio (Dividend/AFFO)
不同REITs每年产生的AFFO有多少比率用于支付股息，这个比率就是AFFO Payout Ratio。一般来说，在同一行业同等股息率的情况下，优先选择AFFO Payout Ratio小的，因为这个比率较小说明有