北京首都开发股份有限公司2023年度第一期资产支持票据

募集说明书

发起机构：北京首都开发股份有限公司

发行载体管理机构：华融国际信托有限责任公司

联席主承销商一/簿记管理人：中国国际金融股份有限公司

联席主承销商二：渤海银行股份有限公司

注册发行总额：25.01亿元

本期发行金额：25.01亿元

信用评级机构：联合资信评估股份有限公司

基础资产类型：借款债权

产品 评级 规模（亿元） 占比 期限（年） 摊还方式 利率类型

优先级 AAAsf 25.00 99.96% 3+3+3+3+3+3 固定摊还每半年还本付息 固定利率

次级 NR 0.01 0.04% --- --- ---

二〇二二年【】月

重要提示

本期资产支持票据已在交易商协会注册，注册不代表交易商协会对本期资产支持票据的投资价值作出任何评价，也不代表对本期资产支持票据的投资风险作出任何判断。投资者购买本期资产支持票据，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。

发起机构董事会已批准本募集说明书，发起机构全体董事承诺本募集说明书涉及发起机构内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性、及时性承担个别和连带法律责任。

发起机构负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本募集说明书所述发起机构财务信息真实、准确、完整、及时。

本期资产支持票据仅代表信托受益权的相应份额，不构成发起机构、受托人、主承销商或任何其他机构对投资者的负债。认购或受让资产支持票据的投资者，视为作为受益人签署《信托合同》，接受《信托合同》全部约定。

凡通过认购、受让等合法手段取得并持有本期资产支持票据的，均视同自愿接受本募集说明书对各项权利义务的约定（包括资产支持票据持有人会议规则及本募集说明书中其他有关发行人、资产支持票据持有人等主体权利义务的相关约定等），了解本期资产支持票据风险特征和投资流程，具有承担该资产支持票据投资风险的意愿和能力，自愿接受交易商协会自律管理、履行会员义务，认可发起机构信息披露标准和频率，了解、愿意并有能力承担本期资产支持票据投资风险。

发起机构、发行载体管理机构、资金保管机构及其他业务参与人因依法解散、被依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，信托资产不属于其清算资产。

发起机构及相关中介机构承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义务，接受投资者监督。

截至募集说明书签署日，除已披露信息外，发起机构无其他影响偿债能力的重大事项。

目 录

第一章 释义 .......................................................................................................................................................... 6

一、相关机构 .................................................................................................................................................... 6

二、交易文件 .................................................................................................................................................... 9

三、资产与信托 .............................................................................................................................................. 11

四、日期、期间与报告 .................................................................................................................................. 16

五、重大事件与指标 ...................................................................................................................................... 20

六、发行资产支持票据所涉及的定义 .......................................................................................................... 26

七、与信托有关的费用 .................................................................................................................................. 27

八、资产支持票据持有人会议 ...................................................................................................................... 28

九、关于资产服务的定义 .............................................................................................................................. 28

十、其它 .......................................................................................................................................................... 29

第二章 资产支持票据的基本情况 ..................................................................................................................... 30

一、主要发行条款 .......................................................................................................................................... 30

二、发行安排 .................................................................................................................................................. 32

第三章 风险提示................................................................................................................................................. 35

一、投资风险 .................................................................................................................................................. 35

二、基础资产相关风险 .................................................................................................................................. 36

三、交易结构相关风险 .................................................................................................................................. 41

四、发起机构及中介机构相关风险 .............................................................................................................. 44

五、其他特有风险 .......................................................................................................................................... 50

第四章 资产支持票据的交易结构 ..................................................................................................................... 52

一、交易结构图 .............................................................................................................................................. 52

二、交易结构介绍 .......................................................................................................................................... 52

三、本期资产支持票据设置票面利率调整安排、售回和回购安排 ........................................................... 54

四、关于本期资产支持票据与北京首都开发股份有限公司2023年度第一期资产支持票据的衔接安排

.......................................................................................................................................................................... 56

五、各当事方的权利与义务 .......................................................................................................................... 58

第五章 资产支持票据的信用增进方式 ............................................................................................................. 79

一、内部增信安排 .......................................................................................................................................... 79

二、外部信用增级 .......................................................................................................................................... 80

三、信用触发机制 .......................................................................................................................................... 81

四、信用增级触发顺序 .................................................................................................................................. 84

第六章 发起机构、发行载体及其他主要参与方的基本情况 ......................................................................... 86

第一部分 发起机构/售回和回购承诺人基本情况 ........................................................................................ 86

一、发起机构基本情况 .................................................................................................................................. 86

二、发起机构历史沿革及股本变动情况 ...................................................................................................... 87

三、发起机构控股股东及实际控制人情况 .................................................................................................. 89

四、发起机构独立性 ...................................................................................................................................... 90

五、发起机构重要权益投资情况 .................................................................................................................. 92

六、发起机构内部治理及内控制度情况 ....................................................................................................105

七、发起机构企业人员基本情况 ................................................................................................................113

八、发起机构主营业务情况 ........................................................................................................................117

九、发起机构在建项目拟建项目及土地储备情况.....................................................................................146

十、发起机构发展战略 ................................................................................................................................164

十一、发起机构所处行业状况 ....................................................................................................................166

十二、发起机构财务报表的编制基础 ........................................................................................................175

十三、发起机构重大会计政策、会计估计变更.........................................................................................175

十四、发起机构合并报表范围变动情况 ....................................................................................................183

十五、发起机构最近三年及一期会计报表 ................................................................................................185

十六、发起机构财务状况分析 ....................................................................................................................196

十七、发起机构有息债务情况 ....................................................................................................................224

十八、关联交易 ............................................................................................................................................229

十九、或有事项 ............................................................................................................................................251

二十、受限资产情况 ....................................................................................................................................252

二十一、直接债务融资计划 ........................................................................................................................253

二十二、授信情况及违约记录 ....................................................................................................................253

第二部分 委托人基本情况 ...........................................................................................................................254

一、基本信息 ................................................................................................................................................254

二、股权结构情况 ........................................................................................................................................254

第三部分 发行载体管理机构基本情况 .......................................................................................................255

一、基本情况 ................................................................................................................................................255

二、历史沿革 ................................................................................................................................................255

三、股权结构 ................................................................................................................................................256

四、组织架构及治理结构 ............................................................................................................................256

五、经营及财务状况 ....................................................................................................................................258

六、风险控制制度 ........................................................................................................................................259

第四部分 物业持有人及整租方基本情况 ...................................................................................................264

第五部分 联席主承销商一/簿记管理人基本情况 ......................................................................................267

一、基本情况 ................................................................................................................................................267

二、公司经营状况、财务状况及资信情况 ................................................................................................267

第六部分 联席主承销商二基本情况 ...........................................................................................................270

第七部分 其他相关中介基本情况 ...............................................................................................................271

第七章 基础资产情况及现金流预测分析 ....................................................................................................... 273

一、基础资产基本情况 ................................................................................................................................273

二、底层资产情况 ........................................................................................................................................294

三、基础资产现金流分析及压力测试 ........................................................................................................315

第八章 现金流归集与管理机制、投资及分配机制 ....................................................................................... 324

一、现金流的归集和资金监管安排 ............................................................................................................324

二、现金流运用及投资安排 ........................................................................................................................327

三、现金流的分配机制 ................................................................................................................................327

第九章 风险自留的相关情况 ........................................................................................................................... 332

一、次级资产支持票据 ................................................................................................................................332

第十章 募集资金用途及合法合规性