审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61197092_A03号
中交房地产集团有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
房地产开发项目的收入确认
履约进度根据为履行履约义务的投入，参考截至资产负债表日发生的合同成本占合同中每一物业预计总成本的比例确定。 由于房地产销售收入对中交房地产集团有限公司合并财务报表的重要性，单个房地产开发项目销售收入确认上可能的个别差错汇总起来对中交房地产集团有限公司合并财务报表的经营成果有可能产生重大影响。对于在一段时间内确认的房地产销售收入，在管理层厘定总估计成本的完整性及资产负债表日完成履约义务的进度的准确性时，需要作出重大判断及估计，存在管理层偏向的风险。因此，我们将中交房地产集团有限公司房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。 具体披露参见合并财务报表附注三、27与客户之间的合同产生的收入，附注三、37重大会计判断和估计及附注五、50营业收入及成本。 （3）获取并审阅法律顾问的意见，尤其是法律顾问对适用法律的解释及其就中交房地产集团有限公司至今已完成的履约部分收取款项的权利的涵义； （4）评估管理层委聘的法律顾问的胜任能力、专业素质和客观性。（5）复核建造合同的条款及条件，检查合同总额及预算编制信息，以评估管理层预算总成本是否合理，及检查支持性文件（如集团与分包商、供应商之间的协议及沟通文件等）以评估预算总成本的变动是否适当；及 （6）对比预算成本与实际产生的开发成本是否存在重大差异，并与支持性文件（如工料测量报告及已签署合同）进行核对。 5. 对各主要房地产项目销售收入、销售成本、毛利及毛利率执行分析性复核程序； 6. 检查财务报表附注三、27和37及附注五、50与收入有关的披露是否恰当。
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
土地增值税的计提
土地增值税为房地产项目的主要税费之一。根据税法的相关规定，土地增值税采用预征与清算相结合的缴纳方式。中交房地产集团有限公司管理层在取得预收款时根据预征比例缴纳土地增值税，在收入结转时结转至利润表项目。 于资产负债表日，中交房地产集团有限公司管理层对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估算时，中交房地产集团有限公司管理层主 我们执行的审计程序主要包括： 1. 测试与计提土地增值税相关的关键内部控制的设计与运行的有效性； 2. 了解房地产项目所在地税务局对土地增值税预缴比例及清算实务操作的规定；
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审计报告（续）
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中交房地产集团有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
土地增值税的计提
要考虑的因素包括预计的销售房地产取得的收入、预计可扣除的土地成本、开发成本、利息费用及开发费用等。 在土地增值税汇算清缴时，实际应付税费可能与中交房地产集团有限公司管理层预估的金额存在差异。 由于土地增值税的计提涉及重大的管理层判断与估计，存在管理层偏向的风险，因此我们将土地增值税的计提识别为关键审计事项。 具体披露参见合并财务报表附注三、37重大会计判断和估计及附注五、51税金及附加。 3. 取得中交房地产集团有限公司管理层编制的清算口径土地增值税计算表，评价中交房地产集团有限公司管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计；评价中交房地产集团有限公司管理层是否已经按照相关规定，考虑各项成本、费用的扣除调整因素，并检查房地产销售项目的立项文件、支付的土地出让金及建安费等合同和相关扣除凭据，检查扣除项目金额是否准确； 4. 获取并检查土地增值税清算报告及缴纳税款的记录； 5. 重新计算应计提的土地增值税，并将计算结果与中交房地产集团有限公司合并财务报表中所记录的金额进行比较； 6. 检查财务报表附注三、37及附注五、51与土地增值税有关的披露是否恰当。
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
存货的可变现净值的评估
2023年12月31日，中交房地产集团有限公司合并财务报表中的存货的账面余额为人民币411,854,040,321.35元，存货跌价准备金额为人民币3,865,958,445.01元，存货账面价值为人民币407,988,081,876.34元。 存货按照成本与可变现净值孰低计量。中交房地产集团有限公司管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净值。在确定存货可变现净值的过程中，中交房地产集团有限公司管理 我们执行的审计程序主要包括： 1．测试与存货可变现净值的评估相关的关键内部控制的设计和运行有效性； 2．从毛利率、周转率、市场价格等因素识别可能存在重大减值的存货项目；特别关注已经出现滞销的房地产项目，判断其计提跌价的充分性；
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审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61197092_A03号
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三、关键审计事项（续）
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
存货的可变现净值的评估
层需对拟开发产品和在建开发产品至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费等作出最新估计，并估算存货项目的估计售价（参考附近地段房地产项目的最近交易价格），该过程涉及重大的管理层判断和估计。 由于存货的估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费等存在固有风险，计算可变现净值使用的估计和判断中存在管理层偏向的风险，因此，我们将对存货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。 具体披露参见合并财务报表附注三、10存货，附注三、37重大会计判断和估计和附注五、8存货。 3．评价管理层对可变现净值采用的估值方法的恰当性，抽样将估值中采用的关键估计和假设，包括与估计售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据和销售预算计划进行比较； 4．复核管理层对可变现净值的测算以及计提的存货跌价准备金额的计算准确性； 5．检查财务报表附注三、10和37及附注五、8与存货有关的披露是否恰当。
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
长期股权投资减值的评估
2023年12月31日，中交房地产集团有限公司的公司财务报表中长期股权投资账面余额为人民币13,527,029,881.60元，减值准备为人民币807,580,884.75元，账面价值为人民币12,719,448,996.85元。 对子公司与联营企业的股权投资是中交房地产集团有限公司的主要业务，对被投资单位的长期股权投资是否减值对中交房地产集团有限公司的公司财务报表有重大影响。中交房地产集团有限公司管理层评估对被投资单位的长期股权投资是否存在减值迹象，进行减值测试时采用的关键参数涉及重大判断，因此，我们将中交房地产集团有限公司的长期股权投资减值的评估识别为关键审计事项。 我们执行的审计程序主要包括： 1. 了解长期股权投资管理流程及长期股权投资减值的评估相关的关键内部控制的设计的有效性； 2. 获取被投资单位本年度财务报表，分析按照中交房地产集团有限公司持股比例计算的净资产份额与中交房地产集团有限公司账面投资成本的差额是否重大； 3. 了解被投资单位的经营发展现状，获取和分析财务信息、股利分配等相关资料；
审计报告（续）
安永华明（2023）审字第61197092_A03号
中交房地产集团有限公司
三、关键审计事项（续）
关键审计事项： 该事项在审计中是如何应对：
长期股权投资减值的评估
具体披露参见财务报表附注三、12长期股权投资，附注三、19 资产减值， 附注三、37重大会计判断和估计和附注十四、3 长期股权投资。 4. 评价中交房地产集团有限公司管理层对股权投资是否存在减值的考虑及依据，以确认股权投资是否存在减值迹象； 5. 评价中交房地产集团有限公司管理层编制的长期股权投资减值测试中使用的预计未来现金流量和折现率的合理性； 6. 评价财务报表附注三、12、19和37及附注十四、3与长期股权投资有关的披露是否恰当。
四、管理层和治理层对财务报表的责任
中交房地产集团有限公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中交房地产集团有限公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中交房地产集团有限公司的财务报告过程。
五、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
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审计报告（续）
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五、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中交房地产集团有限公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中交房地产集团有限公司不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6） 就中交房地产集团有限公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供