入选全国知识付费经济类四强
原创：池光胜 陈雨田 来自债券池
摘要
■何为房地产税？“房地产税”区别于“房产税”，狭义口径的“房地产税”为保有环节税种，针对房和地征收，近似于房产税和城镇土地使用税的整合。我国现行的房产税1986年开始征收，属于“小众税种”，其征收范围较窄，对象是营业用房，本次改革试点的征收对象扩展至居住用房，但是否涉及建设和交易环节有待观察。
■中国房地产税改革的推进历程。2013年11月，十八届三中全会首次提出“加快房地产税立法并适时推进改革”；2015年8月，房地产税被列入全国人大立法规划；2016 年 1 月，《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施，为房地产税征收提供技术条件；2023年5月，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会；2023年10月，习总书记发表重要文章《扎实推动共同富裕》，指出，“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好作试点工作”。
■为什么要征收房地产税？（1）房地产税改革是财税体制改革的一部分。中国房地产相关财税收入具有“重建设交易，轻保有”的特点，开发建设环节贡献土地出让金，并涉及土地增值税等税种，交易环节涉及增值税、契税等6个税种，对地方财政贡献较大，而保有环节2个税种只对非居住用房征收，税收贡献较低。未来随着房地产市场逐步进入存量房时代，地方财政收入结构面临转型，保有环节税种房地产税征收的必要性上升。（2）房地产税改革是房地产长效机制的一部分，有利于抑制投资投机需求，稳定市场预期。（3）房地产税作为直接税，有利于调节收入分配，推动共同富裕。提高直接税比重也是中国税制改革的重要方向之一。
■上海和重庆试点效果如何？上海和重庆2011 年已先行开展个人房产税试点，实施效果一般，主要源于征税范围较窄，上海主要针对户籍家庭新购二套及以上住房以及非户籍家庭新购住房，重庆主要针对高档住房和“三无”个人购房，两地均设置宽松的减征条件，且征税税率不高。2023年，上海、重庆房产税收入198.7亿元、71.7亿元 ,仅占地方财政收入的2.8%、3.4%。
■国外的房地产税怎么收？对房价有何影响？发达国家普重视房屋保有环节征税，2018年OECD国家保有环节税收占GDP比重平均为1.9%（中国2023年为0.5%），其中法国、英国、加拿大、韩国、美国达到4.1%、4.1%、3.9%、3.1%和3.0%。发达国家保有环节税收具有宽税基、简税种、低税率的特点，很多国家将房地产税作为地方财政的主力税种，如美国房产税占州和地方政府财政收入的20%左右。从国外经验看，房地产税的推出会在短期内影响市场预期，但长期内，房价与房地产税之间没有统计学意义上的显著关系，房地产税并不必然带来房价下跌，人口、经济、产业等可能是影响长期房价走势的主要变量。
■房地产税试点的影响如何评估？（1）对房地产市场来说：房地产税有利于抑制投机需求，稳定市场预期。（2）对房地产调控来说：房地产税是更加市场化的房地产调控方式，也更加契合我国房地产市场从开发时代向存量房时代的转变。（3）对地方政府来说：房地产税改革有利于降低地方政府对土地财政的依赖，在中长期内有助于更好地控制地方政府杠杆和宏观杠杆率。（4）对投机客与地方政府的关系来说：房地产税能够明显抑制投资购房需求，再结合“集中供地”、“土地出让金划转税务局征收”等政策，可以从打击投资购房和约束地方政府行为这两个维度破除原有的正反馈机制。（5）对房企来说：那些未纳入房地产税试点、未施行集中供地、未明确限价但经济发展较好、产业结构较优、人口流入较多的强三四线城市可能是房企能够兼顾利润和现金流的理想城市。由于本次房地产税改革是一个试点过程，实际影响还需等待方案细节。
■风险提示：政策落地节奏超预期、房地产市场下行超预期等。