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契税

契税，是大家都比较了解的一个税种。我们应当将房地产开发企业在土地取得阶段缴纳的契税与销售商品房时由购买方缴纳的契税相区分。因为这是不同的两种阶段，且税率是不同的。

1.纳税人及测算方式

《中华人民共和国契税暂行条例》中规定，契税税率为3－5％，国有土地使用权转让的计税依据为成交价格。因契税的适用税率，可由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，所以各地的契税征收标准因实际情况而有所不同。

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。

契税如何计算呢？契税为计税价格乘以税率，比如，A地的契税税率为4%，国有土地使用权出让的成交价格为5000万元，那么契税为5000＊4%=200万元。

2.市政建设配套费是否缴纳契税

对于契税，实务中房地产开发企业可能会遇到一个问题，市政建设配套费是否缴纳契税？

因各地的国有土地使用权出让合同内容约定不同，有的地方《国有土地使用权出让合同》中土地的成交价格包括市政建设配套费，并列明市政建设配套费的具体数额，如果此种情况下，按照土地成交价格缴纳契税是没有问题的。但是，有的地方《土地出让合同》中土地成交价格并未明确区分土地出让金、市政建设配套费等具体数额，而是直接约定土地成交价格为某个具体的数额，在此种情况下，房地产开发企业缴纳市政建设配套费之后，税务局要求该企业缴纳契税。那么该契税应不应该缴纳呢？

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）对此有相关规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

因此，如上述所说，《出让合同》中明确列明了市政建设配套费的具体数额，缴纳契税是没有问题的，若《出让合同》中只列明了土地成交价格，并未列明市政建设配套费，那么契税的缴纳依据应该为合同中列明的土地成交价款，市政建设配套费是不应该缴纳契税的，但是各地掌握程度不同，所以针对该问题有诸多争议。

除市政配套费外，组成土地价格的其他成本是否应该计入契税的计税基础在实务层面也有许多争议，如城市更新（三旧改造）项目，开发商直接支付给原拆迁户的货币补偿、过渡费、回迁房是否也应该并入契税组价基础，还有对土地清租、建筑物拆除成本是否也应计入呢？按134号文精神，这类货币支出与非货币支出都同样构成土地成本的一部分，只不过在净地出让模式下该类支出由政府完成支出并计入总价进行招拍挂或协议出让，在毛地出让模式下则该类支出由开发商完成支出，并土地实际使用人只需补交地价。在实务中该类契税往往被开发商忽略未交，但不能忽视该类风险。

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城镇土地使用税

城镇土地使用税是如何规定的，什么时候开始缴纳？什么时候终止缴纳？从下文对城镇土地使用税的相关介绍中即可了解。

1.纳税人及测算方式

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2013修订）》规定， 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

且省、自治区、直辖市人民政府，应当在上述规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。

比如，A地的城镇土地使用税的税额为18元/平米，占用的土地面积为10000平米，那么城镇土地使用税的计算为18＊10000=18万元。

2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间

因为城镇土地使用税按年计算、分期缴纳，那么对于房地产开发企业而言，城镇土地使用税的纳税义务开始与终止时间分别是什么？与土地出让是否有关呢？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号 ）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因此，根据以上规定，若《土地出让合同》中约定了土地交付时间，那么从交付时间的次月开始缴纳；若未约定交付土地时间，则从《土地出让合同》签订的次月开始缴纳。此处就存在节税的一个小方法，那就是在《土地出让合同》中务必约定交付土地的时间，否则，就会因为约定不明导致房地产开发企业多缴纳城镇土地使用税。

房地产开发企业缴纳城镇土地使用税的计税依据是其实际占用的土地，那么也就意味着当房地产开发企业不再占用某块土地时，该块土地相应的纳税义务即终止，不再缴纳土地使用税。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

而对于房产、土地的实物或权利状态发生变化的时间，各地操作各异，有的地方按照地上部分可售面积销售完毕后，不再缴纳；有的地方以取得商品房预售许可证为准，有的地方以交付房屋为准。实务操作各不相同，那我们就从政策着手分析，以期找到最合理的标准。

《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计城镇土地使用税。对于购买方而言，自房屋交付使用的次月起开始缴纳城镇土地使用税。因此，从政策规定而言，以商品房交付时间为城镇土地使用税的截止时间较为合理。

实务中还有一种情况，即开发商在未实际签订土地出让合同时先占有土地开发，再后期签订合同，可以达到节税的效果。也即在土地使用权未完全移交的情况下，开发商不需要缴纳土地使用税，但实际已经用于前期开发了，如正负零以下的基础开挖工程。

3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税

此外，地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税呢？因为实务中，地下建筑物部分有产权证，部分没有产权证，那么针对此种不同的情况，是如何处理呢？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税【2009】128号）第四条规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。根据该规定我们可以了解到，地下建筑物需要缴纳城镇土地使用税。

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印花税

印花税是针对列举出来的凭证征收的一种税，在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人是印花税的纳税义务人。

房地产开发企业取得土地阶段，因与政府土地部门签署《国有土地使用权出让合同》而缴纳印花税，按照合同所载金额的0.05%贴花。如，A房地产开发企业以100万的价格取得某地块，那么印花税为100万＊0.05%=0.05万元。

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增值税

（一）纳税人及测算方式

《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称“增值税暂行条例”）根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订，《增值税暂行条例》规定增值税的纳税人为在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，且销售不动产的增值税税率为11%。

我们知道纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，