2023年5月26日，2023中国房地产及物业上市公司研究成果发布会成功举办，会上《2023物业服务企业上市公司研究报告》正式发布。
上海易居房地产研究院与克而瑞物管同期揭晓2023物业服务企业上市公司20强、2023物业上市公司单项领先企业及2023物业服务企业潜力独角兽榜单。
资本市场分析
物企上市热度减退，市场回归理性
1.1
上市之路充满变数
预期的上市高峰并未到来
上市行情转冷，上市物企数量未及预期。2023年全年交表企业达34家，但多家物企首次递表到期而未能更进一步，致使二次递表企业增多。至2023年底，上市物企总数仅为55家，并未达到预期的超过70家。截至2023年4月30日，上市物企也仅新增三家（金茂服务、力高健康生活和东原仁知服务）。
1.2
行业竞争分化加剧
下半年板块回调明显
（一）市值几近折半，房企物企混排名次国有物企明显提升
从市值来看，物业板块总体市值曾破万亿港元。截至2023年4月30日，58家上市物企市值总数为5259.22亿港元，相较最高点几近折半。同时，上市物企市值均值为90.68亿港元，市值中位数为23.65亿元，且超过均值的上市企业仅有12家。股价最高的碧桂园服务（ 1139.74亿港元）与最低的方圆生活服务（ 1.44亿港元）相差791.48倍，市值出现严重分化。
从企业性质上看，国企市值较为稳健，华润万象生活（870.77亿港元）、中海物业（308.96亿港元）、保利物业（291.05亿港元）和招商积余（228.82亿港元，即192.98亿元）四家国有物企市值一直稳居前十，分别位于第二、三、四和七名。
在房企物企市值混排TOP50中，2023年4月30日共有8家上市物企进入市值混排TOP50，较上年同期减少3家。且民营企物企混排名次均较上年下降。而国有企业则表现较为稳健，混排名次较上年均有明显提升。
（二）估值腰斩回调，国企、商管类物企表现相对靠前
上市物企的市盈率也出现明显回落。截至2023年4月30日，45家（不包括2023年4月30日之后上市的物企）上市物企市盈率均值为13.61倍，估值较上年同期（33.14倍）腰斩，中位数8.55倍，显著低于去年同期（26.76倍）。
而在低迷的市场大环境下，国资背景物企的发展更为稳健，同时，商管、公建等非住领域发展空间广阔，市场往往给予其较高的估值。市盈率前五的物企中有4家为具有国资背景的物企，其中华润万象生活、特发服务和招商积余亦在总部性物业、商管和非住物业领域能力领先，实力强劲。新大正作为专注于公建物业的独立第三方物企，对比国企亦不逊色，市盈率达31.38倍，位于第五位。
1.3
资本市场承压下滑
国企股价相对稳健
（一）政策和地产担忧情绪传导至物业，股价下滑明显
2023年上半年和下半年股价走势经历大起大落，下半年股价下滑明显。截止2023年末，上市物企下跌23.69%，其中港股通物企下跌29.09%，恒生物业服务和管理指数下跌46.74%，跌幅高于恒生指数和沪深300（分别下跌14.08%和5.20%），物业股板块的整体表现劣于大盘指数。
恒生物业服务及管理指数也一直呈现波动下滑态势，并于2023年3月15日降至最低点3544.84点，相较最高点（2023年6月30日）10607.56点下降66.58%，至4月底，恒生物业服务及管理指数达4682.24点。
（二）民营物企大涨大落，国企股价相对稳健
股价走势来看，民营物企受市场环境的影响较大，股价大涨大落。而国有物企股价的波动范围较小，相对稳健，长期来说表现更好。
1.4
回购及加大红利派息
意欲修复市场信心
2023年下半年以来，物业板块表现一直比较低迷，为扭转这一景象，多家物企发起多次股票回购并加大分红，也希望借此来提升物企发展动力，提振市场信心。
运营规模分析
规模业绩延续高增长，行业仍在快速发展
2.1
多因素驱动规模扩张
市拓能力成增长的关键
（一）管理规模高质提升，拓展目标初步显现成效
2023年初，上市物企普遍制定了高速扩张计划，立下成倍提升的规模目标，为全年定下规模竞争的基调。2023年初立下的目标年内完成度较高。
2023年至2023年49家披露在管面积上市物企在管面积总值由24.99亿平方米增长至53.01亿平方米，在管面积均值由5100.51万平方米增长至1.08亿平方米，复合增长率45.64%。上市物企市场集中度持续提升，2023年至2023年49家上市物企在行业中的市场份额由8.06%增长至约15%。
2023年至2023年44家上市物企合约面积总值由39.33亿平方米增长至74.77亿平方米，复合增长率为37.89%。充足的合约面积是物企未来规模增长的重要保障，为上市物企在管面积的增长提供确定性。
（二）规模优势集中，两极分化进一步加大
物企规模迅速扩张，企业之间的分化进一步加大。2023年49家披露在管面积的上市物企，在管面积中位数为3741.00万平方米，同比增长28.66%，增速低于在管面积均值增速（50.44%），中位数与均值之间的差距进一步加大至7077.19万平方米，在管面积两级分化严重。2023年上市物企合约面积中位数为6016.40万平方米，同比增长37.57%，分化也进一步加大。
2023年至2023年在管面积超过1亿平方米的企业数分别为8家、 13家和15家， 2023年在管面积超过均值（1.08亿平方米）的物企为14家。上市物企在管规模分化进一步拉大。在管面积前五的企业规模总值达23.05亿平方米，在上市物企中总规模占比超四成（43.48%），且上市物企中规模最大的碧桂园服务为规模最小的星盛商业在管面积的421.66倍，两极分化进一步加大。鉴于资金实力、品牌影响力、扩张能力等因素的差距的增加，上市物企在管规模分化将进一步拉大。
同时，2023年有5家上市物企在管面积实现翻倍增长，17家上市物企增速超过均值（50.44%）。
（三）对关联房企的依赖降低，第三方面积占比持续增加
从项目来源看，物企对关联房企的依赖持续降低，来源于第三方（市拓和收并购）项目的在管面积逐年增加，增速及占比均超过关联房企项目的在管面积。
规模拓展方式的不同也成为物企基本面分化的重要因素。根据上市物企内生-外拓关系图，可以按在管面积的来源将物企大致的分为内生主导型和外拓主导型物企。
注：X轴为来源关联房企在管面积的占比；Y轴为来源第三方在管面积的占比；气泡图为在管面积。
（四）多种拓展方式协同共进，市场化拓展能力尤为突出
（1）关联房企资源优势仍是物企规模扩张的重要来源
近三年（2023-2023年）上市物企的关联房企的操盘面积每年均超过4亿平方米，土储面积每年超过16亿平方米，物企也在逐步摆脱对关联房企的依赖，但关联房企对物企规模扩张的贡献仍不容小觑。
（2）市拓能力为物企规模持续扩张的关键
2023年，多家上市物企第三方拓展能力持续增强。7家上市物企新增第三方合约面积（市拓+收并购）在年度新增总合约面积中的比例也均达到60%以上，多家物企新增市场外拓项目合约面积均高于来源于收购的面积和关联房企的面积。
此外，披露新增市拓合约面积的10家上市物企，2023年新增市拓合约面积均实现稳定或快速的增长，市场化外拓能力尤为突出。
（3）收并购是企业快速提高管理规模的重要方式
截至2023年底，涉及基础物业服务的收并购共35项，其中，有19家企业发起的30项收并购披露了标的企业在管面积。数据显示，收购完成后，这30项收并购可为并购方增加潜在在管面积约6.83亿平方米。
（五）多赛道综合发展趋势明显
从物企住宅物业和非住宅物业关系图可以看出，多数物企服务的业态仍是以住宅物业为主。
注：x轴为住宅物业在管面积占比，Y轴为非住宅物业在管面积占比，气泡图为在管面积总值。
而非住在管面积持续提升。2023年至2023年35家上市物企非住在管面积均值由1552.18万平方米增长至4035.92万平方米，复合增长率达61.25%，显著高于同期住宅物业（36.15%）和总在管面积的复合增长率（42.98%）。非住宅物业面积占比也由2023年的30.49%增长至2023年的38.78%，非住宅在管面积的布局进一步广泛。
（六）深耕核心区域，提升城市密度
随着规模的扩张、布局城市数量的增加，但单城市在管面积仍较低。据不完全统计，2023年37家上市物企平均布局78个城市，单城市在管面积均值为156.43万平方米/城，仅有10家物企超过均值，城市密度仍待进一步增加。
2.2
营收仍延续高速增长
社区增值服务发展可期
（一）业绩加速增长，社区增值服务贡献度持续提升
（1）营收增长驱动性强，业绩指引逐步兑现
2023年多家物企制定了大规模高成长的指引目标，物企在规模快速增长的同时，业绩目标在年内完成度较高。
（2）业绩延续高速增长，分化进一步加大
2023年披露业绩的54家上市物企营业收入总值达到1819.60亿元，均值为33.70亿元，同比增长46.49%，较上年增加6.65个百分点，业绩延续高速增长；上市物企营业收入市场份额持续提升，2023年54家上市物企市场份额首破10%，2023年进一步增长至约14%。
营收分化进一步加大。2023年，上市物企营收中位数为13.75亿元，同比增长29.78%，中位数与均值相差近20亿元，企业间营收进一步分化。同时，有14家上市物企营业收入超过均值（33.70亿元），23家物企营收增速高于均值（46.49%），5家物企增速超过80%。百亿营收阵营增至5家，其总营业收入达768.63亿元，在54家上市物企营业收入总值中占比超过四成（42.24%）。同时，年内营收最高的碧桂园服务是营收最低的德商产投服务（2.53亿元）的113.87倍。
（3）营收结构趋于均衡，社区增值服务贡献度持续提升
上市物企营收结构趋于多元、均衡。基础物业服务收入仍是营业收入的主力，占比仍超过半数。社区增值服务对收入的贡献度持续提升，至2023年达16.30%，较上年增加1.87个百分点。
（二）社区增值服务提质扩围，发展空间广阔
（1）社区增值服务收入增速最快，对整体业绩的增长贡献度大
社区增值服务提质扩容，为各业务线收入增速最快的板块。2023年，41家上市物企社区增值服务收入达251.75亿元，均值为6.14亿元，同比增长69.89%，分别高于同期总营业收入、物业管理服务收入和非业主增值服务收入增速19.52个百分点、26.91个百分点和33.22个百分点，持续保持高速增长。此外，2023年有7家上市物企社区增值服务收入超过10亿元，11家上市物企社区增值服务收入实现翻倍增长。
2023年41家上市物企社区增值服务收入占比在5.72%至29.83%之间，均值为16.30%，较上年增加1.87个百分点，中位数为16.65%，较上年增加4.93个百分点。有22家物企社区增值服务收入占比超过均值。
（2）社区增值服务提升单盘创收能力的重要抓手
社区增值服务在存量时代挖掘单位面积价值，在提升竞争力方面起到重要作用，是物企提升单盘创收能力的重要抓手。2023年25家上市物企单位在管住宅面积社区增值服务收入的平均值为7.24元/平方米，较上年6.49元/平方米上涨了0.74元/平方米，涨幅为11.44%。其中，12家物企单位在管住宅面积增值服务收入超过均值。
（3）五类社区增值服务业务为物企发力重点
通过梳理上市物企业绩报告，有25家上市物企详细披露其社区增值服务细分业务，每家企业口径和分类略有差异，但总的来看，物企主要布局在社区生活服务、空间运营服务、租售服务、美居服务和车位管理服务五大类。
根据样本数据，社区生活服务相关业务布局最为广泛、所得收入最高，且占比增加，增速最快，租售服务的占比较上年增加0.64个百分点，其他板块占比均出现了下滑 。
（4）社区增值服务丰富多元，触达到